目の前の住宅がどうしても欲しい!でも今の住宅は思い入れがあるから売りたくない。セカンド住宅ローンはメチャ高い!いったいどーすればいいのー!

そういう人のために、以前から当ブログでは「1軒目では銀行ローン・2軒目ではフラット35」を提唱してきましたが、この場合、1軒目でフラット35を利用した場合、2軒目が買えないという事態になってしまいます。サラリーマンだとあっさり銀行の住宅ローンが使えるのに、経営者だとなぜか銀行の住宅ローンが使えない、ということも多く、全期間固定という魅力に惹かれて最初の住宅をフラット利用は結構います。

そういう方向け?の商品が出ました。ARUHIスーパーフラットです。もちろん、1軒目からも使えますし、通常のフラット35より安い価格となっています。ただし制限がひとつあり、頭金が2割必要です。これを用意できる人なら検討する価値はあります。

aruhi_superflat201610

この商品、少し説明が必要ですね。フラット35は「買取型」と「保証型」に分かれています。

買取型:住宅ローンの販売店は住宅金融支援機構に債権を転売する
保証型:住宅金融再生機構が住宅ローンについて保険を引き受ける

の2タイプです。保証型はレアで世の中に出回っているフラット35は買取型です。ARUHIは通常の買取型(ARUHIフラット35)も取り扱っていますが、保証型(ARUHIスーパーフラット)も始めたということです。このブログで取り上げるにあたり、ARUHI側にいくつか疑問をメールでたずねてみました。

1.ARUHIスーパーフラットが、セカンドハウスの適用もOKと聞きました。
たとえば、既に自宅をフラット35で借りているとして、こちらを追加で借りることが可能なのでしょうか

はい、セカンドハウスの建設・購入資金でのご利用も可能です。また、既に【フラット35】(こちらは「買取型」と呼ばれるものになります)をご利用いただいている方が、ARUHIスーパーフラット(ARUHIフラット35(保証型))をご利用いただくことも可能です。

(余談ですが、既に【フラット35】(買取型)をご利用されている方がさらに【フラット35】(買取型)を利用することも可能です。
ただし、いずれの場合も返済比率に既存ローンの残債額が参入されてしまうことはご留意ください。)

2.その場合、フラット35の融資利用条件*で借りられるのでしょうか。
つまり、理論的には1軒目の上限8000万円+ARUHIスーパーフラットで借りる2軒目の上限8000万円となるのでしょうか?それとも、2つあわせて8000万円なのでしょうか。

一部違いはあるものの(下記参照)、基本的にARUHIフラット35(買取型)と基準は同じになります。
したがって、前者の「理論的には1件目の8000万円+2件目の8000万円」となります。

ARUHIスーパーフラットの特徴的な事項は次のようなものが挙げられます。

・融資比率8割以下かつ自己資金2割以上必要です。
※当該2割部分について他のローンは利用できません。

・借り換えはご利用いただけません。
借地、保留地等、融資実行時に抵当権を設定できない場合や、買戻し特約付の敷地の場合も取り扱いできません。

・原則として、買取型より金利が低くなります。
※ただし、団信なしの場合です。
※万が一リーマンショックのような市場環境が悪化した場合はその限りではありません。

3.フラット35保証型の場合、団体信用保険についてはどうなりますか?

まず、前提として【フラット35】(保証型)では機構団信特約制度が利用できず、金融機関により取り扱いは異なります。
弊社では団体信用生命保険をご用意しておりますが、加入は任意となっており、
加入される場合は金利に0.3%上乗せされます。
しかし、団信ありで買取型の機構団信と比較しても総返済額は保証型の方が安くなります。

通常のフラット35と比べても金利が安いので、頭金をそこそこ積めるなら1軒目から検討してもいい住宅ローンですね。

*フラット35の融資利用条件とは:
年収が400万円未満の場合、30%以下。年収が400万円以上の場合35%以下で、借入額上限が8,000万円以下であること

各社10月の住宅ローンの金利が出ましたね。まずは9月21日に発表された日銀の「総括的な検証」から、今後の住宅ローンの金利動向を考えましょう。

簡単に言えば、「インフレ率2%を達成できなかったら、新しい枠組み長短金利操作付き量的・質的緩和をインフレ率2%達成までやるね!」ということになります。

nichigin_yield_curve

イールドカーブ(横軸に残存期間・縦軸に債券利回り、右肩上がりのグラフになる)をコントロールするために、日銀はこれから各年限の国債について、指値買い入れをします。国債の10年債を「ゼロ%で買います」と指値すれば、現在最大の国債の買い手は日銀ですから、10年債はほぼゼロ%近傍で固定されるはずです。日銀の上図イールドカーブ・コントロール図を信じれば、10年より長期の国債は、プラス金利で指値して、日銀が適切と考えるイールドカーブを形成します。

副産物的な効果として、日銀指値金利より、マイナス金利でも手を上げる買い手が市中で多ければ日銀は国債買入額を節約できます。このため邪魔となった平均残存期間の定めは廃止しました。

さて、お話を住宅ローンに戻しますと、この政策が今後うまくいってる間は金利が大きくぶれることは無いということになります。したがって、

「2%インフレが達成されるまでのしばらくの間、住宅ローンは大きく上下することも無く低位安定。いつ借り替えても良いし、もしいま変動で借りていて、借り換え先の固定金利より低い金利なら、しばらく待っても良い」

ということになりますね。

flat35_201610

フラット35の金利推移は上記グラフのとおりとなります。やっぱり8月がとにかく安かった!で、今月も先月に引き続きり若干の上げとなりました。また、15~20年金利と21年~35年金利の幅が広がりました。これは、8月9月の国債金利イールドカーブがフラットだったことの証ですね。

フラット35 21年以上・20年以下推移グラフ

flat35_graph

ほとんどの方が選択するフラット35・21年~35年の貸出金利は、先月より0.04%上がり、1.060%となりました。先月と比べても誤差の範囲ではあります。


画像出典:住信SBIネット銀行フラット35ページより

一方、借換固定10年業界の覇者、りそな銀行の金利は変わらず、引き続き0.45%でした。
「団信革命セット」は、これから健康状態が悪化しそうと予測する人なら、考えてもいいかもしれませんねー。金利がプラスになるので諸条件はりそな銀行にて確認ください。


画像出典:りそな銀行Web申し込み限定プランページより

参考URL:「住宅ローン=借金=悪」の意識がもたらす不自由

住宅ローンを低金利時に借りることは、元本が早めに減少するので、将来の不動産相場下落時の保険ともなります。たとえ下落を待っていたとしても、相場下落がそれほどの落ち込みで無かった場合は、待っている時間とその間の元本減少スピードの方が速くなるからです。

上記記事の試算についても、今度時間があるときにエントリにします。

—–

小池都知事が都庁に乗り込んではじめにやることは、自らの政治資産構築(手柄ともいう)です。民意があるうちに電光石火で次々施策を打つ必要があり、そのために雇ったブレーンチームのトップは、経営コンサルタントの上山信一氏でした。氏は元マッキンゼーで橋下大阪府知事時代に財政再建に辣腕を振るいました。オリパラ調査報告書は、どこかでみたようなマッキンゼー書式で書かれてますので実行部隊も古巣に頼んだのがわかりますね。読みましたがさすがの出来。4週間でよくここまで書けたなと尊敬します。これ作った担当者眠ってないでしょ。

toseikaikakuhonbukaigi

都政改革本部会議(第2回)会議資料

東京都くらいの規模になれば、どこかにガバナンス不全は出ます。それを指摘し修正し、具体的な金額を挙げて自分の手柄とする。そのためなら軋轢や多少の損害ですらしかたがない。私にはいまの動きをそうとらえてるのですがみなさんどうですかね。

「ぜんぜんなってない過去の東京都政」「住民ファーストでない東京都官僚」「利権集団と化した都議会」を演出し、ボッコボコに叩くのが必要となりますが、今はどこも反撃できないので叩けば叩くほど自分の手柄が増えるボーナスステージのようなものです。事実、テレビも新聞も全国ニュースなのに東京都の話題で持ちきりですので狙いは当たってます。

豊洲もオリンピックもスケジュールが超タイトな中で、問題を煽るだけ煽ると、膨れ上がった民意が制御不能になって、畳むフェーズに移行したときにむしろ足かせになりかねません。事実、豊洲は本質と外れた些細な問題でつまづきそうで、今後どうすんのかなーと生温かい目で見ています。

ま、「小池都知事は自分の手柄のため、いま新しい生贄の血を欲している」状態ということはお伝えしておきます。

さて、冒頭述べたオリパラ調査報告書です。
マスコミ報道では、以下のような報道でした。

五輪3施設の建設見直し 都調査チームが中止含め提案へ
東京新聞 2016年9月28日 夕刊
二〇二〇年東京五輪・パラリンピック開催費用などを検証している都の調査チームが、費用削減のため競技会場となる三施設の建設中止を含めた抜本的見直しを提案する方針であることが、都幹部への取材で分かった。二十九日の都政改革本部の会議で第一次報告として公表する。
小池百合子都知事は大会関連のコスト圧縮に意欲を示しており、会場計画が再び変更される可能性が出てきた。大会組織委員会は年内に予算計画を国際オリンピック委員会(IOC)に提出する予定で、見直しとなれば、こうしたスケジュールにも影響しそうだ。
都幹部によると、調査報告は都が整備する会場のうち、先行して建物の実施設計に入っているバレーボール会場「有明アリーナ」、水泳会場「五輪水泳センター」、ボート、カヌー・スプリント会場「海の森水上競技場」の費用や機能の妥当性などが中心。

「建設中止」みたいな報道で僕びっくりしましたね。産経新聞でも、

「海の森水上競技場」など3施設の計画撤回も 調査チームが見直し提案へ
産経新聞 2016.9.28 07:37
調査報告では、大会時に客席を2万席用意し、終了後に5千席に減築する予定となっている水泳会場「オリンピック・アクアティクスセンター」について「座席数が過大」と指摘。近くに東京辰巳国際水泳場があることから、再検討が必要と指摘する。

整備費が招致時の69億円から491億円に膨らんだボート・カヌー会場「海の森水上競技場」は競技団体から風や波の対策が不十分だといった意見があり、会場変更も視野に入れることを提案。バレーボール会場「有明アリーナ」は不要な設備を省き、競技に特化することなども選択肢として示す。

調査報告書で再考を告げられたのは以下の3施設。
(以下、本エントリのスライドはクリックすると大きくなります)

toseikaikaku_olympic_01

「海の森水上競技場」「オリンピック・アクアティクスセンター」「有明アリーナ」です。
湾岸民的には「オリンピック・アクアティクスセンター」「有明アリーナ」がどうなるかが気になります。私が資料読み込んだ上で、今後の決着予想を申し上げますと

続きを読む »

スポンサード リンク

プロフィール


【このブログの管理人について】
湾岸の妖精・のらえもん

【お知らせ1】
「のらえもんへ購入売却相談」はじめました!
↓↓相談あればこちらまで↓↓


↑↑ネタ提供や人生相談等こちらまで↑↑

【お知らせ2】
2016/2/11(new!)作品投稿サイト:noteにて「俺のブログ論」公開!


【お知らせ3】
廣済堂出版さんより、消費者目線&戦略的思考でマンションの購入・住宅ローン・売却を論じた「本当に役立つマンション購入術」絶賛好評販売中!Amazonランキングで「マンション」「家づくり」第一位!


【コメント】
湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
ブログに書けないネタなど⇒@tokyooftokyo

↓はみ出しブログ連載中!↓
マンションコミュニティ - 口コミ掲示板URL:
http://www.e-mansion.co.jp/
マンションにまつわるエトセトラ - URL:
http://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/author/noraemon

↓2017年1月現在、住宅ローンの借換10年固定限定で0.5%!!!10年固定期間終了後の優遇幅は1.906%!の異常事態。今借り換えないでいつするの?

住宅ローンを真剣に考えるサイト

住宅ローンを真剣に考えるサイトバナー
↑住宅ローンの簡易計算機をつけたサイトです。 本ブログの「住宅ローン研究」エントリはこちらに移行させます。

スポンサード リンク

のらえもんのマンション図鑑

のらえもんのマンション図鑑
↑本ブログの人気コンテンツ 「中古タワーマンション探訪」を 別コンテンツ化しました!

カレンダー

2017年3月
« 2月    
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031  

カテゴリー