ask.fmにてこんな質問されたので、シェアします。

ボジョレーヌーボのように毎年今がマンション買い時、とあおられている気がするのですが、のらえもんさん的に湾岸マンションの毎年の竣工したマンションの出来を評するならどんなキャッチコピーが出てきますか

「迷うことはありません、いつでも買い時なのです(SUUMO顔)!」

ボジョレーヌーボーの評価というとアレですね、いつでも最高評価なんだけど、毎回ちょっとづつ変えてくるような。ここ10年は次のような評価でした。

04年「香りが強く中々の出来栄え」
05年「ここ数年で最高」
06年「昨年同様良い出来栄え」
07年「柔らかく果実味が豊かで上質な味わい」
08年「豊かな果実味と程よい酸味が調和した味」
09年 「過去50年でも素晴らしい出来」
10年 「1950年以降最高の出来といわれた2009年と同等の出来」
11年「近年の当たり年である2009年に匹敵する出来」
12年「ボジョレー史上最悪の不作」
13年「小粒だが味の濃いブドウが収穫できた」
14年「近年の当たり年である2009年と肩を並べるクオリティ」

なるほど、12年~13年以外は毎年素晴らしい出来なんですねわかります。

私の守備範囲とは微妙に外れる品川・港南地区を含めて、こんなかんじでしょうか。竣工順で湾岸マンションの出来栄えを表現してみましょう。

SKYZ_designing

2004年「これからの湾岸マンションのスタンダード」
オリゾンマーレ
Wコンフォートタワーズ
ザ・クレストタワー
トーキョウシーサウスブランファーレ

2005年「ここ数年で最高、資産性将来性共に安心」
ライオンズタワー月島
ベイクレストタワー
品川タワーフェイス

2006年「湾岸タワーの完成形が見えた」
ガレリアグランデ
豊洲シエルタワー
芝浦アイランドケープタワー
ザ・タワーズ台場
フェイバリッチタワー品川

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久しぶりの江東区湾岸新物件です!「クレヴィア豊洲」。入居は2017年3月です。

crevia_toyosu
このエントリの画像出典:クレヴィア豊洲公式Webページより

公式Webページを拝見しましたが、トップページにてこの物件の特徴をストレートで表してるので非常にわかりやすいです(笑)。
物件そのものの魅力よりも、立地に注目ということでしょう。住所は豊洲ではなく東雲1丁目、イオン東雲の晴海通り向かい側です。

map

この辺に住まわれている方なら、「それ豊洲じゃないじゃん」と思われるかもしれませんが不動産の表示に関する公正競争規約の、第7章第2節第19条(2)当該物件の最寄りの駅、停留場又は停留所の名称を用いることができる。に基づいております。実際に有楽町線辰巳駅やりんかい線東雲駅より豊洲駅に近いのでこの表示はクリアしていますし、もしここに実際住んだらを考えれば通勤や買い物含めた自転車利用は、豊洲メインとなるでしょう。

駐車場付帯率が40台/133戸=30%とかなり低いのですがすべて平置き式になっていて、その辺は好感が持てます。

crevia_toyosu_s

永住向きで維持費があまりかからない、マンションということになります。

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アットホームが調べた、中古物件の売り手買い手双方の気持ちアンケート結果が情報公開されていました。

のらえもんは、2013年時点で「新築優位の時代から中古優位の時代へ」と書きましたが、それから早1年半。新築マンションの高騰に比べれば中古はまだマシな状況です。ただそれ以上に、公開しているメールアドレスへ寄せられる中古売買に関する相談ではしょーもない不動産屋絡みがちょくちょく来ます、特に売却方面で。このブログは主に購入したい人と既に購入して住んでいる人向けに書いてますが、業者も良く読まれているみたいですし、これを読んでもう少し双方の気持ちを分かってほしいです。

アンケート対象者:5年以内に首都圏(1都3県)の自宅を「売却した人」295名と、中古住宅を「購入した人」386名
(今回のグラフ・表はクリックすると大きくなります)

atHome1

なんと!今回のアンケート調査では値下がり幅はマンションより戸建ての方が少ない結果となりました。
マンション:購入3558万円-売却2576万円=979万円 6.28万円/月あたりの値下がり
一戸建て:購入3295万円-売却2464万円=831万円 4.62万円/月あたりの値下がり

上記マンション平均事例で、平均売却期間とした場合の収支はどうでしょうか?
例えば、物件価格3600万円で頭金300万の売却2600万円、借り入れは当時の住宅 金融公庫で当初10年固定2.5%、その後4%(になったときに2%で借り換え実行)とした場合を試算すると、返済当初は月額約12万円でうち元金分は約 5万円、10年後に約11万円で元金は6.7万円となります。12年経過時の元金は2457万円ほど。つまり売却しても残債とほぼトントンである、との試算結果となりました。

思ったほど手元にお金が残りません。あと、売却までの期間長いですね。戸建11ヶ月って売主は本当に売れるのか不安になると思います。

マンション平均築年数12年から逆算すると、マンション価格が安かった2002~2003年あたりの購入となります。このころはまだマンションPERとかPBRという言葉は一般的ではなく、多くの人がフィーリングでマンションを購入していました。アンケート調査でも、将来売ることまで想定していた人は少数派のようです。

atHome2

購入時に将来の自宅売却を予定していた人率22%・・・やはりとてもすくないです。売却理由はもっとよい住宅&場所への住み替えが5割を越えています。都心方面への引越しが加速していますが、それも関係しているんでしょうか。

atHome3

売るタイミングを考えた人は5人に1人以下という結果。不動産業者じゃないので、売却タイミングを計るってのは無いと思うんです、一方自宅の査定は40%がなんらかの形で調べられているようです。簡易査定のニーズは高いことがわかります。

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湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
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