有明

有明中古タワーマンション12年2月現在価格表を作成しました

有明中古タワーマンション価格表を作成しました。


有明中古タワーマンション価格表・クリックで拡大

なお、データはマンション図鑑さん(http://mansion-pedia.jp/)の会員ページからの抽出です。
この表には専属専任媒介物件は含まれておりません。

この中から当ブログが適正な価格から10%程度下方乖離していると考えた物件を挙げますと

 

オリゾンマーレ

17階・南東・2LDK 64.79m2 3,710万@189 もう掲載終了しました(2月20日確認)
(マンション図鑑さんにPDFがなかったのでYahoo不動産へリンクさせています)
オリゾンマーレの南東側は何もないため日当たり抜群ですが、
広大な空き地に4年後竣工予定で住友不動産「有明ガーデンシティ」ができる予定です。。

この価格でもう安いのですが、過去の成約を見ると競争相手がいないなら
交渉次第で3500万円程度でまとまるかもしれません。
(まけるまけないは売主の状況によるので全くまけない売主もいます。)
有明ガーデンシティーはマンションだけでなくショッピングセンターも併設予定。
利便性向上によりたとえお見合いになったとしてもプラマイゼロ、
ガーデンシティの共有施設が有明の他マンションよりしょぼかったら客が流れてプラスもあり得ます。

 

ガレリアグランデ

17階・南西・1LDK 71.39m2 3,980@184
ガレリアグランデ北東側はシティータワー有明と見合いのため安くても私は避けます。
一方、この部屋は開放されている南西向きです。
富士山・東京タワー・レインボーブリッジが一望できる眺望のよい部屋でしょう。
縦長ですが、坪単価的にお買い得感があります。
ガレリアグランデは、スカイタワーやシティタワー、ブリリアマーレよりも
専有部の質が高く、多少の築年数はあってもオススメできます。
でも、駅遠なんですよね。。

 

シティタワー有明

31階・北西・2LDK 56.68m2 4,380万@255
シティータワー有明は私は原則としてオススメしていません。
免震タワマンとはいえ、駅からあまりにも遠く坪単価も高いため
利便性を買うタワマンとして不適格ではないか、と考えているからです。
しかしひとつだけ飛びぬけた利点があります。
北西側の部屋は都内最強ともいえる眺望です。
間取りを見ると肝心の眺望を楽しめるリビングの窓面積が狭いのがちょっと残念。。。
31階はほとんど出ません。
シティタワー有明の過去成約データを見ても最安クラスで売主も強気だと思います。
眺望に憧れがあって有明で探しているなら、この部屋は内見させてもらう価値のある部屋と考えます。

さて、今月の有明最強マンションですが、
専属専任媒介物件なので実は表に載ってません。Yahoo不動産に載っているこれです。

 

ブリリアマーレ有明

24階・南東・3LDK 70.87m2 4,600万円@214
ブリリアマーレは1000戸オーバーということもあり、定点観測しているとお得な物件が
たまに出るのですが、坪単価が安い部屋は北東か北西向きがほとんどです。
北西はスカイタワーとお見合い、北東は9Fくらいから視界が開けるものの、
隣の月島倉庫がタワマンになってしまうリスクがあります。
しかしこの部屋は、将来にわたって眺望リスクのない南東向き。
坪単価はなんと過去最安クラスの214万円です。

ですが、賃貸中…オーナーチェンジ物件でしょうか?

当ブログは、このブリリアマーレ南東24階・70.82㎡・4600万円を、
2012年2月度有明中古マンションお買い得キングに認定します。



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