マンションブロガーが答える

今のマンションを売却する前に購入先行で進める方法はあるの?

新年明けたということで、のらえもんブログからの私への相談や、スムログへの相談事例が増えてきました。

以前に比べ、最近多いなと感じるのは「住み替えの相談」です。住み替えといっても、賃貸→賃貸・賃貸→購入ではなく、いま既に住宅ローンを抱えている家をお持ちで、そこから別のマンションを購入して住み替えたい。以前のようなダブル住宅ローン技が塞がれてしまったので、困ってしまった方からのご相談事例がかなり多いです。

  • 今の家をまず売却していったん賃貸を挟む必要があるのか
  • 一時的なダブルローンを覚悟の上で購入先行でいけるのか
  • いまのマンションの含み益を新居の頭金に投入するには?

など、様々な角度から相談が寄せられるのですが…これ、ケースバイケースとしか言えずに困る事例も多いです。普通のセオリーは「売却活動が先・購入はその後」というのが売買の手順としては一番スムーズに行くのですが、一時的な住まいをどうする?とか引っ越しを2回したくない!など、悩みのタネは尽きません。

みなさんの相談を最大公約数的にまとめると:

  1. 引っ越しは一回にしたい。なので、購入先行で住み替えしてから売却活動を始めたいor売却はするけど、引き渡しを引っ越しまで待ってほしい
  2. でも、できれば次のマンションの頭金は今のマンションの含み益を一部充てたい(引き渡しと同時に決済なので、実は難しい)

そんな要望通るのでしょうか?こういうニッチな要望に応えたサービスがありました。住宅ローン大手のARUHIが出した「ARUHI住み替え住宅ローン」です。

画像出典:ARUHI住み替えコンシェルジュ公式Webページより

このスキームについて、サイトやチラシを見ながら調べたところ、以下のような流れでした。

  1. まずは、アルヒグループ側で自宅不動産を机上・訪問査定して評価額を出す
  2. 評価額がそのまま融資されるので、それで今の住宅ローンをいったん完済、ARUHIが第一抵当権者となる(含み益をこの時点で一部取り出せる)
  3. 新居を購入して移り住む
  4. 空室になった旧宅を売りに出して、もし差額が出れば受け取る。設定期間中に売れなかったら買取実施
  5. 融資手数料は1.1%、金利は変動0.5%(2022年1月時点)

と、これならみなさんの最大公約数を一定数満たすサービスかなと思うのですがどうでしょうか?

検討するポイントは2つあると思います。

1つめは大前提として、自宅の不動産を査定して評価額が、残債よりも上回っているかが大事です。最近のマンションの高騰を考えると、東京もしくは首都圏の人気エリアで10年前に購入したマンションであれば大丈夫な気がします。35年1%で住宅ローンを借りた場合、丸10年返済後の残債は約25%減っています。

もうひとつは、「融資手数料1.1%」のコスト感です。引っ越した後で空室で壁紙張り替えた後で案内するのと、居住中の案内の手間や期待できる成約値を考えると、ある程度ニーズが見込めるエリアなら融資手数料分以上の価値は取り戻せるなと思いました。それに住み替えのためにファミリー物件の賃貸を一回挟むとなると、物件価格の1.1%よりかかってしまうでしょう。

なお以下のバナーをクリックしてARUHI住み替えコンシェルジュに無料相談すると、のらえもんのランチ代になります。

 

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