前回のエントリの続きです。
今回は価格表の紹介と物件の総評をお伝えします。
共用施設
総戸数248戸ですので、控えめです。25階の北側にゲストルーム1室とスカイラウンジがあるのみです。スカイラウンジは貸切利用を想定しておらず、Wifiが飛んでいてスタディールーム的に使うものです、とのことでした。
上下の画像出典：プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 公式Webページより
宿泊施設とパーティールームを兼ねている25階【ゲストスイート】：
正直、この規模のタワーマンションですから、この２つがあるだけで十分だと思います。あれもこれもと付けても売値や入居後の維持費に響きますし、ここは利便性がとても良い物件です。もともと、タワーマンションの共用施設は、いざというときの非日常感が味わえればいいですし、その点ではギリギリ高層階と言える場所に２箇所入れているので合格かと。
予定価格表
2020年8月時点での価格表を共有します。
プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 高層階（20階～） 予定価格表
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プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 中・低層階（~19階） 予定価格表
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予定価格表の表示がある住戸の平均坪単価は520.5万円。プレミアムフロアの割合が高くなってしまっているので、35,36階を除くと、507.3万円となりました。湾岸エリアで例えると、港区芝浦のブランズタワー芝浦よりは安く、中央区勝どきのパークタワー勝どきよりは（たぶん）だいぶ高い、ということになります。本物件で一番気持ちがよい眺望となる南側中層階より上はすべて坪500万円をこえました。一方で、北西角・北東角については、坪450万円台～であり（北西角12Fより下は隣マンションの被り影響が強く、勧められない）、これはブランズタワー豊洲の方角が最も恵まれた部屋や。パークタワー勝どきの標準価格水津と同じくらいとなるでしょう。
周辺相場
前回でも述べたように、東池袋駅には本物件以外に３つの駅直結タワーマンションが存在します。このうちゴールドクレスト分譲主のアウルタワーはいまだに未入居販売住戸があります。しかし、タワマンとはいえ湾岸エリアのように活発な取引があるわけではありません。売り出しも少なく、成約事例も少ないのです。ここ1年間の成約事例が少ないので、グラフではなくテキストでお伝えしますと
エアライズタワー（竣工2007年・42階建て）
2019年8月 60平米台@381.1万円
2019年8月 70平米台@388.2万円
2019年8月 40平米台@409.8万円
2019年10月 40平米台@386.0万円
2019年10月 60平米台@344.9万円
2019年12月 80平米台@376.8万円
2020年5月 40平米台@326.9万円
2020年6月 30平米台@468.5万円
2020年6月 70平米台@370.2万円
2020年6月 30平米台@413.8万円
2020年7月 60平米台@346.7万円
→平均成約坪単価382.9万円
アウルタワー（竣工2011年・52階建て）
2019年8月 50平米台@419.8万円
2019年9月 30平米台@402.3万円
2019年11月 70平米台@432.4万円
2019年12月 70平米台@508.7万円
2020年1月 70平米台@403.6万円
2020年1月 60平米台@419.0万円
2020年1月 40平米台@413.8万円
2020年1月 70平米台@414.2万円
2020年2月 30平米台@435.6万円
2020年2月 50平米台@438.6万円
2020年7月 40平米台@427.2万円
→平均成約坪単価428.6万円
ブリリアタワー池袋（竣工2015年43階建て）
2019年9月 70平米台@533.7万円
2020年1月 40平米台@507.6万円
2020年4月 70平米台@573.2万円
→平均成約坪単価538.1万円
やはり池袋、というより豊島区全体でも一番のシンボリックタワーである「ブリリアタワー池袋」の強さは際立っています。区役所と一体で、デザインも合わされているというのは本当に強いですね。しかもこの規模でいま1件も売り出しが無いんですよ。また、アウルタワー・エアライズタワーと比べても築年数補正と新築プレミアムをかけると、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナのプレミアムフロア除いた坪単価507万円というのは、さほど割高感を感じません。
維持費
本物件は珍しいことに「階数が上がるごとに管理費と修繕積立金が変わってくる」という設定になっております。階数が高くなるほど税金を高くするいわゆる「タワーマンション税制」に管理費も対応した東京都からの指導ということですが、果たしてこれが合理的なのかは私はわかりません。
5階Aタイプ60.00平米の管理費は月額24,200円(@403.3)、修繕積立金は月額9,550円(@159.2)
34階Aタイプ60.00平米の管理費は月額25,700円(@428.3)、修繕積立金は月額9,900円(＠165)
広さにもよりますが、1階あがるごとに月額60円～70円高くなる計算です。しかしどうなんでしょうか？5階と34階で管理や修繕で何か便益は違うでしょうか？1億円前後の部屋を買える人が月額2,000円に満たない額でゴタゴタ言わない…可能性はありますけど、竣工5年の修繕積立金見直し際に大激論になるのは目に見えていると思います。税制はまだしも管理費まで変えることはなかったのではないかなと。
総評
湾岸妖精宛に「東京湾岸エリアをいつか卒業するとしたらどこを選びますか？」という質問が過去何度か寄せられました。私個人は湾岸から出てしまうのは考えづらいのですが、その時は「横浜・赤羽・池袋・西新宿のどこか」と答えるようにしています（個人的にもっと住むのに良い場所もあると思いますが、予算青天井でもないので…）。横浜を除いてどこも湾岸とは性格の違う街ではありますが、人生が二度あれば一度は住んでみたい魅力がある場所ですよね。
その中の街でも池袋は、湾岸エリアと比べると真逆です。大きな川や湾に面していませんが、山手線徒歩圏内ターミナルの喧騒がすぐ傍に、でも程よく離れている。山手線の中でも高台に立地していて地盤も安定している。都電荒川線ののどかな雰囲気もあり、一帯は大正時代からの住宅地。周りはボロい戸建てもあり、再開発の手がゆっくりとしかし確実に進む町。
湾岸エリア一帯は実績ある私立中学から遠いとよく言われますが、こちらならその心配もあまり必要ありません。
正直、今の相場では一次取得層が購入するのは激辛価格帯だと思いますが、含み益があるマンションを売却すれば手が届くという人はかなりいるはず。その選択肢の一つとしてこちらのマンションがあってもよいかと思いました。
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