ブランズ東雲

ブランズ東雲に行ってきました その2

ブランズ東雲に行ってきました その1の続きです。


南側敷地内公園から撮ったブランズ東雲

商談テーブルにはこんな契約者アンケートが置いてありまして空いた時間に見られるようになっています。

ブランズ東雲の魅力として

  • タワーマンションでないこと
  • 共用施設が無いこと

というアンケートが数多く見られました。
やはり、タワーマンションを忌避する層は一定の割合でいますし、そうした受け皿になっています。
これは個人の好みの問題ですからね。

さて、価格と維持費のお話です。

価格:


ブランズ東雲 24年3月価格表(クリックで拡大)

既に9割以上売れてますので部屋はあまり選べません。
Hタイプは64平米の2LDKながら、南向き部屋のなかで一番幅広の7500mmなので
ベランダが広く取られており、リビングも㎡数以上に広さを感じます。
が、残りの部屋は見事に目の前が雑居ビル。。。日当たりは問題ありませんが
買う場合は現地を見てからにしましょう。

南西角の低層階が残っているのは例の宗教団体が目の前だからです。
こちらも現地を見てからの方がいいでしょうね。

南側・75.53㎡のDとEですが、現地モデルルームを見させてもらったところ
かなりの開放感がありました。
日当たりを遮るビルもないので眺望・日当たりとも恵まれている部屋ですが、
坪230万円近いお値段。。。定価なら私は考えてしまいます。

さてお値引きの話ですが、少しこのエントリを書くのが遅れたので
「いまさら言うな!!」といわれるかもしれませんが年度末なので3月末までなら若干値引き可能という話でした。

といっても、もう末期ですので会社側もモデルルームは早く閉じてしまいたいでしょう。
交渉次第である程度のお値引きは可能です。
坪200万円程度の指値交渉すればいけそうな感触?(あくまで私が感じた”感触”ですよ)

維持費:

管理費が㎡あたり199円で修繕積立金が81円。
標準的な75.53㎡で管理費15000円・修繕積立6120円と、タワーマンションに比べれば安いです。

…ですが、@199は結構高い。直接比較はできませんが、
枝川のイニシア豊洲の管理費@100超・レックスガーデンの管理費@150と比べると
共用施設なし・戸数も144戸と中規模なのに高く感じます。
これは、管理組合さんの今後の手腕にかかってますね。

ちなみに、12年目・24年目に修繕積み立て一時金355700円かかります。
ブリリア有明では見たことありましたが、これも一般的な相場でしたっけ?今後確認してみます。

駐車場料金は月額17000~25000円。平均20000円でこちらは相場なみです。

PER:

聞くの忘れました(汗)
ですが、Yahoo不動産で調べると、晴海通りそば北向き5階が22.5万円で賃貸に出されています。
周辺相場から見ると新築とはいえ少し強気だな~と思い、平均20万円・坪単価物件平均215万円で
ざっくり計算すると(23坪×坪単価215万円)÷(20万円×12ヶ月)=20.6

末期ということで、値下げ期待込みなら20を割る数字で買えますね。
東雲・辰巳駅どちらも使えますし、バス便豊富ですから賃貸需要はそこそこありそうです。

総評:

竣工後ですから、定価で買うことはありません。
坪200万円程度ならあまり損はしないと思います。
が、共有施設皆無なのに管理費がなぜか高い。
管理組合に立候補してなぜ高いのかを洗い出して管理会社のリプレースを
含めてコスト削減すれば安くなるのではと愚考しますが、さて。

このマンションをオススメする購買層

30~40代ファミリー。世帯年収800万~
タワーマンションに不安を持つ方
共有施設なんて邪魔、いらないという方
日常の利便性を重視される方

強み

東雲・辰巳駅どちらもそれなりに近い
安い。物件平均坪単価は215万円なのでプラウドレックスより安い。
東急系にフジタの組み合わせ
イオンに近く利便性はよい。
バス便も地味に便利、すぐ近くの深川車庫まで行けば更に錦糸町行きが。
将来の修繕積立金の上がり幅は少なめ
天井高2450ながら内装はよい。キッチンも広い。

弱み

晴海通り目の前
機械式駐車場
数年後の中古市場を考えるとキャナル内タワマンの方が…
西側に宗教団体がある
パークタワー東雲が朝日を遮る??(これは聞いてみないとわかりません)

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コメント

    • ありきた
    • 2012年 3月 30日

    管理費、結構高いですね。ここのように売主の子会社が管理会社になっている場合、管理委託費は交渉次第で10%から20%程度削減できるような気もしますが。。。
    ところでレックスガーデンの管理費は安すぎですよね。多くのタワーマンションが管理費の剰余金をかなり積み立てていると思うのですが、その点どうなんでしょうかね。

    • のらえもん
    • 2012年 3月 31日

    >>ありきたさま
    レックスガーデンの管理費は私も安いな、と思います。
    駐車場の収益をすべて管理費に回す会計なのかも。

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