クレヴィア豊洲

クレヴィア豊洲 モデルルーム訪問 その2

クレヴィア豊洲 モデルルーム訪問 その1の続きです。
価格表と維持費、総評についてです。

共用施設

共用施設は特に用意されていません。113戸というボリュームなので小さめの共用施設をあれこれ持つよりも維持費がかからない方にコンセプトを振りきった方が良いという判断だと思いますし、私もそちらの方が良いと思いますエントランスのイメージ画像は用意されていました。

エントランス
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本エントリの予想CG・画像出典:クレヴィア豊洲 公式Webページより

価格表

「こちらは予定価格なので、価格はここから変動します」との前置きがあったうえで、価格表を見せられました。
→(追加 28.04 実際の価格表が出ました。こちらで見られます。)

クレヴィア豊洲 予定価格表(27.11ver)
注:いまはこの価格ではありません

crevia_toyosu_pricemap2711

素直な感想を述べると、高いです。4Fで坪280強、ギリギリ目の前のトヨペットを抜けるかどうかの境目な10F住戸で坪300、13Fで坪314します。昨今の新築価格高騰のあおりを完全にくらった印象です。全戸南向きが物件のセールスポイントですが、前建ての影響で下層階の一部は冬至時に陽があたらない部屋もあります。このへんは営業の方に聞いてください。

いただいた予定価格表を元に、ざっと全戸坪単価を計算しましたが、坪290~294のレンジでした。江東区東雲地区の新築時価格でブっちぎりに高い金額となります。リーマン前のレコードを超えてきました。

維持費

管理費は平米あたり約164円、修繕積立金は同100円、プラスインターネット代が1089円となっています。70㎡換算でネット合わせて約20000円となります。駐車場料金は2.3万円〜2.5万円となりました。

管理費が特筆するほど安いわけでもないですが、近隣タワーマンションに比べれば半額ですね。機械式駐車場ではなく、自走式のみの設定なので、修繕積立金の値上がり具合を心配することもなさそうです。

本物件の総評に入る前に、周辺事例のお話。

crevia_toyosu_souba

江東区東雲1丁目アドレスの板状型マンションの成約事例はこの1年間で4例出てきました。ビーシティは築年数が16年建っていますから、ちょっと不親切な表かもしれません。ですが、ブランズ東雲はまだ竣工3年です。

総評

うーん、コメントしにくい。

直接のライバル物件は、「パークホームズ豊洲 ザ・レジデンス」となりますが、価格レンジが違いますし、あちらは「タワー」認定の超高層マンションで共用施設充実、豊洲駅徒歩5分です。こちらのマンションも個別で見ると良い面もあるのですが、良質な中古マンション物件が東雲周辺で選べる現状で、こちらを選ぶとなると「どうせ買うなら絶対新築&南向き」となります。昨今、中古マンションも相場が上がり調子ですが、それを差し引いても新築プレミアム率は20~22%程度と見込みます。これは郊外マンションのプレミアム率と同じです。長らく湾岸物件の新築プレミアム率は10%くらいでしたが、そういう”時代”でもなくなってきたということでしょう。

購入を予定される方は一度、現地を確認した方が良いと思います。南面のトヨペットはGoogleストリートビューで見るより大きいビルです。予想CGは絶妙なところの角度からで前建て建物を切っています。バルコニーからの距離は33m、少ないところでは20m台です。

crevia_toyosu_wall

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コメント

  • コメント (4)

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    • うみにん
    • 2015年 11月 29日

    パークホームズ豊洲より、10%強安い価格設定なんですね。
    ここが竣工前完売になれば、このエリアの新築の新相場になるんでしょうね。
    噂されている豊洲の東急タワーの価格が怖くなってきました。。。

    • 検討者
    • 2015年 11月 30日

    仰るとおり現地に足を運ぶべきですよね。
    私も行ってみましたが、トヨペットの圧迫感や駅からの距離がより実感できます。
    色んな意味でPH豊洲との差も痛感されます。
    多少背伸びしてPH豊洲かなと個人的には思います。

  1. 私も現地を見て、ショックを受けました。
    トヨタがあまりにもそびえ立って、CGイメージとは違いました。

    それで坪単価280万レベルと言うのは伊藤忠のやり方に
    がっかりしました。

    これがもしも完売なんてしたら湾岸も頭一つ
    相場が上がるんでしょうね。
    (中古相場も上がりそうなので、本気で中古を考えています)

    • 東雲住人
    • 2016年 9月 03日

    今日モデルルームを見てきました。
    内装グレードがなかなか良かったです。特にキッチン周りの設備の充実ぶりは主婦には嬉しい限りでした。
    ご存知だと思いますが、DHL跡地は三信が購入し、三信・ダイワハウス・京急3社合同で建てるみたいだという話でした。
    いつくらい販売開始になるんでしょうね。
    クレヴィア豊洲よりかなり広い土地なのでそちらが気になります。

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