プレミスト有明ガーデンズ

プレミスト有明ガーデンズ モデルルーム訪問 その2

プレミスト有明ガーデンズ モデルルーム訪問 その1の続きです。
現時点でモデルルームに行っても価格表も見込み管理費もまだ用意されていませんので、他のサイトの情報などを参考に、感想を最後に書きます。

共用施設

西棟1階と15階に配置されています。
1階は「つなぐラウンジ」と呼ばれる多機能(カフェ・ライブラリー・キッズルーム・DIYコーナーなど)を持った部屋をロビー横に配置。そこから前庭と中庭をウォークスルーできるように作られています。中庭も前庭も公開空地ではないのでマンション住民専用で使えます。また庭付きのゲストルームも一室あります。


共用施設の画像出典:プレミスト有明ガーデンズ プレスリリースより

西棟15階は、本物件で最も眺望に優れた場所ですが、ここに「パーティーダイニング」と「屋上菜園」、そして眺望を楽しめるゲストルーム(スカイスイート)が配置されます。眺望に優れたタワマンのパーティースペース的な使い方もできます。

さて、価格も管理費もきちんと出てない状態ですので、今回は前回述べなかった点を中心に、以下私の感想をつらつらと述べます。

あの有明で板状マンションプロジェクトの勇気

前回も述べましたが、既存の物件がすべてタワー形状である中、本物件はタワーマンションではありません。もともとこの土地については、タワーマンション前提で話が進んでいたと仄聞しましたが、南東側のオリゾンマーレとの兼ね合いや建築費の高騰で断念したと推察します。
土地の取得コストもあるので、コスト削減優先の単純な板状を作っても競合物件と勝負にならない、、、この兼ね合いから三井物件での事例をよく見る光井純さんを起用しています。湾岸では、豊洲物件によくみられます。


画像出典:光井純&アソシエーツ建築設計事務所公式Webページより

西棟は眺望との兼ね合いで、単純な板状ではなく、外観に変化がついた形状となりました。また前庭と中庭を、複数の機能をもたせた共用施設(約3戸分のスペース)でウォークスルーさせるという発想は、限られたリソースの中、最大限に活かした非常に素晴らしいものと思います。


画像出典:プレミスト有明ガーデンズ公式Webページより

共用施設は華美に走らず、本物件のキーコンセプトとして、北欧のライフスタイル『Hygge(ヒュッゲ)』を取り込んでいます。

(モデルルームの入り口。薪を並べたオブジェとか、めっちゃ北欧推し)

このヒュッゲのコンセプトは「非日常ではなく日常」とか、「現実の生活の豊かさをいかに大事にするか」とか、「大地に根付いた暮らし」とかそういうキーワードに現れていると思います(コンセプトムービーより)。しかし、現状の有明はまだまだ不便な場所なので、ここで”生活の豊かさ重視”、”大地に根付いた大きな家”とか、郊外大規模マンション的コンセプトを語られても、果たしてそこまでビビっと来る人はいるのかな、と思いますね。だってここ埋立地ですし。

価格について

最近の湾岸物件は広域集客から買い替え客需要にシフトしています。例えばシティタワーズ東京ベイは、有明からの住み替え客がまず第一ターゲットでした。本物件もタワーマンションの非日常性に飽きた人をターゲットに据えてはいるのですが・・・肝心の価格は別サイトでこう書かれていました。

住戸は、専有面積55.90~82.60平方メートル。間取りは2LDK、3LDK、4LDK。予定最多価格帯は6,500万円台〜7,500万円台。坪単価は320万〜330万円台。
有明で「居心地」重視の分譲マンション
https://www.re-port.net/article/news/0000055063/

いや、この価格設定はかなり驚きです。正直、超都心部でも無い長谷工板状マンション、駅から徒歩2分とはいえ、駅前には何も無いゆりかもめ駅です。坪320〜330万円が適正ラインかと言われれば、周辺の成約単価から見てもさすがにそれはないだろうと。そもそも直接のライバル物件であるシティータワーズ東京ベイの第一期平均坪単価ですら余裕で超えてしまう価格水準ですよね。有明の既存タワマンは5000万円台までは反応良く売れるのですが、6000万円を超えるととたんに動きが重くなります。仕様がちょっといいくらいの板状マンションで中心価格帯が更に1000万円以上高い、となるとかなりチャレンジングな価格と評価します。

では、私が考えるフェアバリューはどこかといえば、、、うーんHM/GGで210〜230、BASで265〜270くらいが成約の中心という中、新築バリューを最大限とって280くらいではないでしょうか。新築マンション高騰期ですから、新築に住みたければしょうがないと思いますけど、私は消費者側なので別に無理して新築買うくらいなら市場価格で買える中古を綺麗にして使えばいいじゃん思ってしまう派です。もしかして、東京ベイが今後も大幅に値上げしたり、周辺の中古マンションが本物件によってかなり動いて、1年後には実勢価格が近づいてしまうかもしれませんけど。

その仮定は置いといて、本来の実力から1000万円くらい高く買ってしまうと、いくら維持費がタワマンより月2万円安いといっても元を取るのに41年かかります。建物は日常・お値段だけ非日常ってのは、ちょっと辛いですね。

上記の数字はあくまで予定価格、ということですから、今後の調整に期待します。

New!予定価格表・管理費修繕積立金情報を入手したのでその3に追記しました。

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