中古タワーマンション探訪

【小ネタ】江東区湾岸エリアのマンション賃料相場比較

すいません、更新を6日さぼっていました。

さて、この秋の湾岸マンション市場を一言で表せば、既に市況に変調があったところに、豊洲市場移転問題でダブルパンチと思いきや、ここ2ヶ月の成約数は前年比であまり変わっていません。ただ、在庫数は増え続けているので、市況的にいえば、ピークアウトして既に下落局面には入ってます。ただ、売主の目線が現状高すぎるのでは・・・?というのが多くて、諦めて目線を下げた売主から成約が発生しています。この現象は、湾岸に限らず都内でもいくつか見られるとは思いますが、湾岸妖精の活動範囲は、こちらのエリアだけですので、他の地域に断定的なことはいえません。

ちなみに、豊洲市場移転問題では、デタラメな報道を諌め公平な議論を、という数多くの意見がBPOに行ったという情報が来ています。近々、風向きが変わるかもしれません、が油断は禁物ですね〜。

さて、上記の通り中古成約は落ち気味ですが、賃貸目線でいえばここ数年相場はほとんど変わっていない、というのが現状です。

ただ、ファミリー層で月25万円のラインを超えると、江東区湾岸でなく中央区も選べる相場になってくるのかなぁと肌間隔では思ってまして、ここに一定の上限があると実は豊洲と東雲・有明にPER差があるのでは?と仮定して、豊洲2・3・4丁目と東雲1丁目、有明1丁目の分譲賃貸マンション相場をグラフ化してみました。豊洲3丁目にはロイヤルパークスもありますが、こちらは分譲ではないので省かせていただきました。

江東区湾岸エリアの賃貸成約坪単価-平米グラフ
(クリックするとおおきくなります)

tokyo_wangan_rent2016_1

実は、東雲と有明に賃貸の坪単価はさほどないことがわかります。驚くのは、豊洲2丁目、つまり「アーバンドックパークシティ豊洲」の賃料は広さに関わらず坪12,000円前後で一定、という結果が出ました。

「豊洲・広め・分譲賃貸・そこそこお金を出してもいい」という客層はパークシティ豊洲を選ぶんですね・・・

そして、東雲と有明の性格の差がはっきりとわかるグラフはこちら。

江東区湾岸エリアの賃料坪単価-平米グラフ
(クリックするとおおきくなります)

tokyo_wangan_rent2016_2

豊洲エリアには最初の仮説「25万円キャップ」はありませんねー。有明・東雲には「25万キャップ」がかかってるのが確認できます。

そして、有明には40~50平米の成約事例がいっぱいあるのですが、東雲のメインは70~90平米にかけてでしてここに「独身・ファミリーで分譲賃貸で住む人がいる多様性の有明、完全にアッパーミドルファミリーで固めた東雲」という街の性格はありそうです。また、同じファミリー向け賃貸でも有明のほうが狭いので、共用施設の有無というのもありそうです。

注:東雲の分譲マンションにはそもそも40平米台の部屋がないこともあります、

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