ブリリアマーレ有明の相場観についてです。部屋については強い個別性があるので、全体傾向として考えてください。2009年1月から事例を調べましたが、なぜか2011年からの成約しか引っかかりませんでした。2013年12月までの成約事例は55例でした。これよりもあると思うのですが、レインズの事例に載ってないだけでしょう。ちなみに、坪単価300万円を軽く超える億オーバーのプレミアムフロアの成約事例が2例ありましたが、特殊すぎるのでこのグラフからは省いています。
成約坪単価を縦棒にして、まずは時間軸で調べてみました。
本エントリのグラフはすべてクリックすると大きくなります。
プレミアムフロアを除くと、震災後にしばらく下がり傾向だったことがわかります。ただしオリンピック発表の前後あたりで取引事例が急増しています。全体的にこれといった坪単価ゾーンは無く、かなり幅のある成約事例です。
方角別でもグラフを出してみました↓
新築時は、北西≧南東＞南西＞北東といった値付けだったと記憶しますが、こうしてグラフにすると北東の健闘が目立ちます。坪200万以下の事例は南西しかみられませんが、どちらも50平米台・低層階といった特徴があります。南西側は富士山とレインボーブリッジが見える眺望ですが、スカイタワーのお見合いが考慮されていると考えます。北西の相場は北東側との眺望差を考えれば、お買い得のように見えます。
次に階数別成約事例グラフを出してみました。
階数別にとると、きれいに相関が見えてきます。10階を超える階では坪210万円以下の事例は極端に少なくなります。
方角偏差はタワーBほどではありませんが西と南が高く、北と東がちょっと低い印象です。線形近似線よりも低層と高層には差がある感じ、坪40万円超あるような印象です。ただし低層階でも坪230付近の事例はありますし、高層階で坪210万円の事例がないこともないので、この辺は時期や部屋の個別性が強いマンションなのでしょう。
最後に専有面積でグラフをとってみました。投資性の強い40平米はともかく、60～80平米くらいの成約事例が下がっており、すり鉢状となっています。平米数が広くなると若干有利になるようです。
最近の事例をウォッチしてますと、ほとんど「値引きなし」で売れています。中古マンションは値引き交渉が当たり前の世界ですから、値引きなしの取引が続くことは稀です。これからこのマンションは成約事例が少しづつ押し上げられていくのでしょう。
↓南東側最上階の眺望です
画像出典：ブリリアマーレ有明公式ページより
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