中古タワーマンション探訪

中古マンション探訪:東京フロントコート編(その2)

東京フロントコート編その1の続きです。
今回は、共用施設と相場観、感想についてです。

tfc_zenkei

共用施設

東京フロントコートは7000平米の特徴的な中庭と品の良いベーカリー&カフェなどの共用施設が用意されています。すいません、訪問時にカメラが壊れてしまい、一部未撮影です。

・ゲストルーム2室
・コンディショニングルーム
tfc_guest
共用部のCG出典:湾岸中古マンション価格ナビより

・ガーデンアトリウム(ベーカリー&カフェ)
・メインエントランス
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・中庭
tfc_garden

・託児所
・ユーティリティスペース

相場観

さて、東京フロントコートの相場観です。

平成21年1月から平成26年6月1日までの成約事例は84例ありました。この事例を基に「成約年月日別」「階数別」「専有面積別」の3つのグラフにしています。
すべてのグラフはクリックすると大きくなります。

東京フロントコート 成約年月日別グラフ
tfc_souba01

東京フロントコート 専有面積別グラフ

tfc_souba02

東京フロントコート 階数別グラフ
tfc_souba03

3つのグラフをざっと見てみると・・・

  • 震災をきっかけに一時期取引が低迷したが、現在は回復した。
  • 2014年になって、相場が一段と高くなり、坪210万円以下の成約が無くなった。
  • 専有面積において、坪単価で比較するとほぼ面積差は無い
  • 階数別でみると、低層~高層の価格差は坪25万円くらい(坪1万円/階以上の差は今までの中で最大)

グラフ化はしませんでしたが、念のため南西向き・南東向きの平均を取ってみると差はありませんでした。
また、庭向き・外向き棟の平均値もほぼ同じでした。

ttc_haitou

次に、賃貸履歴は16例ありました。成約年月日・専有面積を横軸にとってグラフ化してみますと、以下のようになりました。

東京フロントコート 賃貸成約事例グラフ

tfc_souba04

東京フロントコート 専有面積別成約事例グラフ

tfc_souba05

・ここ5年間賃貸相場の増減はほぼなし
・80平米以上のボリュームゾーンの平均は坪8500円/月

となりました。坪225万円・85平米の部屋を購入すると225/0.85=22.06となり、元を取るまで22年となります。このマンションは賃貸相場の上限が22〜23万円程度、平均平米数が広くて坪225程度つくと、PER値は悪くなってしまいますね。

感想など

新築マンションの相場が上昇基調にある現在、「子どもが3人いて、やっぱり90平米くらい欲しくて、休日のお出かけに車も必要」という家庭は、普通の年収だと買えない値段になってしまいます。数百〜千戸といった膨大な数をさばかないといけない、昨今の湾岸タワーマンションでは総額が高くなる80平米、90平米といったボリューム感の部屋が作られなくなっています。

東京フロントコートは、長谷工標準仕様ですので、専有部を最新タワーマンションと比べてしまうと・・・なところはありますが、管理費は118円+修繕積立金は107円とかなり抑えられていますし、自走式駐車場は最大15500円と破格の値段です。
管理修繕と駐車場料金を会わせて3.5万円というお値段、更に豊洲徒歩4分という環境は貴重です。このマンションが計画された頃、豊洲徒歩4分表示ながら、ビバホームは無い・ららぽーとも無い・東雲イオンも無いと買い物は車が必須だったので自走式100%に設定したのでしょう。この駐車場設定は後発豊洲のマンションではほぼ不可能な、貴重な資産となっているのではないでしょうか。

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