ニュートンプレイス

中古タワーマンション探訪:ニュートンプレイス編 その2

その1ではニュートンプレイスのポジショニングや優位性についてお話しました。今回は共用施設と相場観についてお伝えします。

共用施設

共用施設棟の「フォレストミュージアム」に数々の共用施設が、そしてサウスコートの19Fに「ビューラウンジ」と20Fに「ビュースイート」が用意されています。

フォレストミュージアムの中には「ミニショップ」「フィットネス」「シアター」「ライブラリー」「和室」「プレゼンテーション(ミーティングルーム)」「サウンドルーム」「パーティーキッチン」、そして認可外保育施設の「ナースリー」が収められています、こちらは管理組合運営ですので、ニュートンプレイス住民優先だと思われます。また別棟として「トットハウス」というキッズルームが庭の中にあります。

タワーマンションのような派手な施設は無いものの、戸数に対して十分な施設数といえます。

相場観

ニュートンプレイスの相場観です。ここ3年の成約事例坪単価を散布図としてプロットしました。

ニュートンプレイス 成約坪単価グラフ 直近3年間

近似線を引くと右肩上がりなんですが、直近の214に引っ張られた印象で、2017年に入ってからの成約は坪200以内に収まります。豊洲・木場12分表示のマンションとしては標準的な値ではありますが、専有部が90~100平米あるので、総額で見るとかなり張ります。

ニュートンプレイス 成約価格グラフ 直近3年間

坪単価で見れば買いやすい割安マンションに見えますが、総額にすると6000万オーバーもよくあり、豊洲近辺のマンションとさほど変わりません。60〜70という広さでは4人家族で手いっぱい、家族が多かったりモノが多いご家庭にはこうした広さは助かるでしょう。また維持費も100平米で管理費2万円・修繕積立金1.4万円程度とタワマンに比べると割安です。この近辺で100平米オーバーも有りの似たような条件のマンションを探すと、東雲キャナルコート内のWコンフォートタワーズとなるでしょう。こちらはタワマンですが管理費・修繕積立金ほぼニュートンプレイスと同額です。

越中島徒歩4分のプラウド越中島が坪単価300弱で売り出されている現状、あちらの70平米とニュートンプレイス100平米がほぼ同額となります。新築と大規模修繕が終了した中古マンションという比較ですが、時代に恵まれた良いマンションですので、選択肢に入れても良いかと考えます。

「時代に恵まれた」といいますのは、たとえば共用廊下側に張り出したポーチに見られます。もともとマンションは戸建てを意識したものですので、玄関の前に更にひとつ門を入れるのは普通でしたが、リーマン前あたりからなかなか見られなくなりました。このポーチは、長谷工施工だと、廊下側の柱が張り出すのでそれを活かして作られたアイデアなのですが、いまはコストダウンの影響で、ポーチは省き、柱は北側の部屋にめり込ませてしまうのが通常になっていますね。

上の写真ではありませんがニュートンプレイスの間取り一例(ノースコート GD,102.85平米)。廊下側の柱は完全に外に出ており、そこをポーチにしているのが図面からわかります(一部柱が入った住戸もあります)。

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