プラウドシティ越中島

プラウドシティ越中島 モデルルーム訪問 その2(共用施設・価格表)

プラウドシティ越中島 モデルルーム訪問その1の続きです。
共用施設と価格表についてお伝えします。

その前に、本物件は野村不動産の新機軸マンション、ショールームという役割もになっており、「マイクロソフトホロレンズによる現地建設現場案内」「モデルルームのVRにて共用施設の体感」という新しいプレゼンテーションが体験できます。どちらもいままでありそうでなかったもので、現物を見ることができない、青田買いの新築マンションにおいて、購入後のイメージを容易にする良い試みかと思いました。

CGを作るにもお金がかかるので、300戸以上あるのにモデルルームは1つ?と思ったのですが、たぶんこっちにお金をかけたのでしょうね。

共用施設

本物件は湾岸タワーマンションがライバルではないのですが、価格帯・エリアともに競合するところがあることもあり、板状マンションにしては共用施設は充実しています。また後述しますが、割り切るところもはっきりしていています。

共用施設は15階の最上階と1階に集約されています。1階には利用シーンによって使い分けられる3つのラウンジ、クリエイティブルーム、そして保育施設(託児所ではない)が入居します。モデルルームで1Fの共用施設について、さほど強調された印象はありませんでした。なんとなく、パークホームズ豊洲ザ・レジデンスにコンテンツが似ている気がします。


このエントリの画像出典:特にことわりがない限り、プラウドシティ越中島 公式サイト・パンフよりスキャン

そして、本物件の運河向きの15階が建物内でも一番長めが良く、開放感にあふれる場所となりますが、今回そちらの住戸をすべて共用施設にされています。

プレミアムスカイラウンジ:

一番高く売れるはずの南西最上階角部屋をラウンジとした空間。貸し切りも可能となります。普段は開放されているとのこと。

コンビネーションルーム(宿泊施設・2室)

宿泊することもできる部屋が2室用意され、和と洋テイストにまとめられています。どちらもパーティールームとしての活用もできるとのことでした。

リラクゼーションルーム

エステティシャンは常駐しないものの、呼ぶことができる部屋となります。またマッサージ機も設置されます。

価格表

29年10月現在、販売は第1期3次となります。先着順の部屋と3次の部屋がごっちゃになっています。先着順は状況により在庫状況が変わるため、モデルルームにてご確認ください。また私が持っている第1期1次の価格も坪単価の把握のために入力しておきます。

プラウドシティ越中島 第1期3次価格表 アクアテラス
画像をクリックすると大きくなります

プラウドシティ越中島 第1期3次価格表 ブライトテラス
画像をクリックすると大きくなります

本物件の全戸平均坪単価は300万円と伺っています。いままで判明している部屋の平均もそれに近い水準となりました。しかし、営業さんが「このマンションはそもそも野村のプレゼンテーションマンションであり、そのため営業利益率が0.2%しかないマンションなんです」とおっしゃっていたと聞きましたが本当でしょうか?ただ仮に野村不動産の利益率が0.2%だったとしても、それは土地の仕入れ値が高かっただけであり、本質的に割安かどうかは関係ありません。

GoogleEARTH等や現地に行けば確認できますが、本物件隣接建物の位置関係は開けているわけではないので、日照に問題ない住戸が多いですが、眺望は期待できません。(下青部分がアクアテラス、橙部分がブライトテラス)

またアクアテラスは敷地形状に対してコの字に建っているため、一部自己射影が発生する住戸があります。価格表を見て気づかれると思いますが、割安に設定されているタイプADなどは、東側のB棟で東向きの日照が望めないために割安な価格となるなど(下の敷地配置図参照のこと)、日照の影響がありそうな住戸はあらかじめ価格に反映されています。敷地配置が公式Webではあまりわからないので、こちらに上げておきます。

こう見ると、価格表的をざっと見る限り階あたり80~100万円の差があるのは脇においといて、あまり歪みはありません。アクアテラス住戸から見てブライトテラスが正面になる住戸(AO・AQ)の価格は正式な売り出しになっていません。日照に問題がない中住戸の安いところで坪280〜、高いところでも坪320くらいという感じです。日照影響の有る無しによる価格への影響は10%未満ですから、こうしたファミリー向けマンションならあまり割安だからといって日照に影響がある部屋は避けたほうが良いかと考えます。

しかし、本物件で一番高そうな1億円超えの部屋も早速売れていますね…これパークタワー晴海の一番条件がいい南東角部屋に匹敵するお値段になります。

維持費や周辺相場、総評についてはまた次回。

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