プラウドタワー東雲

プラウドタワー東雲キャナルコート GWの価格表と消化率

GWの終わりかけの頃にモデルルームを再訪しました。
ユナイテッドアローズとのコラボルームを拝見しましたが、思った以上の出来。
しかし、こんだけ収納が多いって荷物が少ない私には不要だよなぁ。
とも同時に思いました。

さて、タイトルに掲げたGWの価格表です。
実は前に作成したプラウドタワーの価格表を無くしてしまい、もう一度作成しなおしました。第3期の価格表と同時に第2期3次の価格表もいただきましたが、区別する必要性をあまり感じなかったので数値をマージして入力しています。
入力していて気づいたのですが、第2期3次と第3期にどちらも出ている部屋がいくつかあります。
この場合、第2期3次として、文字を赤く表示してあります。

プラウドタワー東雲キャナルコート 第三期予定価格表・高層階
(クリックすると画像が大きくなります)

プラウドタワー東雲キャナルコート 第三期予定価格表・中層階
(クリックすると画像が大きくなります)

プラウドタワー東雲キャナルコート 第三期予定価格表・低層階
(クリックすると画像が大きくなります)

今回から、価格表右に階数別の残戸数の割合を入力し、消化率を計算してみました。

  • 51F : 50%
  • 50F-41F : 48.3%
  • 40F-31F : 34.9%
  • 30F-21F : 74.2%
  • 20F-02F : 74%

こうしてみると、30Fまでの消化率がかなりよく、
40F-31Fが一番良くないことがわかります。
この物件は階数が上がる毎のプレミア率が他物件よりも少なく、
結果として高層階が相対的に割安な物件です。
方角や間取りが気に入ったなら、オプションにかける予算を階数を上げるほうにまわしたほうがPERは良くなります。あくまで野村の試算によりますと、と但し書きはつきますが。
たとえば、予算の問題ではなく、災害時の階段上り下りを懸念された結果、
中層を選ぶくらいなら、10F上を選んだほうが満足度が高い気がします。
そもそも24時間発電して非常用エレベーターが稼動できるようにわざわざ作っているのですから。
(ただし、地震の際には非常用エレベーターといえども、保安員の点検が終わるまで動きません。)

P.S.
価格表作成に思ったより時間がかかってしまい、3日ぶりの更新となりました。
のらえもんは、まだまだやる気は残ってますが、ネタは枯渇気味です(笑)
コメント欄やメールで質問いただければ、エントリ立ててお答えするかもしれません。

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コメント

    • 海が見える部屋が好きなんです
    • 2012年 5月 09日

    このblogを楽しみにしている読者として、ネタの枯渇は由々しき事態ですので、ネタ提供になればと思い、コメントします。

    以前のエントリで東京カンテイさんの講演では、Resale Valueの90%は”都心に近い”と”駅距離”で決まる(westboyさんコメント参照)とありますが、こと湾岸地域に関しては少々違うのではないかと思っています。

    と言うのも、私も半年前にProudを真剣に検討していましたが、個人的に間取りと眺望が最重要Pointだった為、同マンションには双方を満たす部屋がほとんどなかったこと、並びに多少あったにしてもそういった物件は決して安くなかったことから、購入を断念しました。
    ただ、まぁ、間取りと眺望はいまいちだとしても、Proudで坪230万円を切るのであれば、余裕で売れるだろうから、自分が買わなくても野村は痛くもかゆくもないだろうと思っていましたが、今回のエントリを拝見すると、以下事実より実は価格よりも間取りや眺望を重視する自分のような層は結構いるんだなと気づかされました。

    ①眺望が抜けている北・東向きが残っていないこと(まぁ、東向きは確か価格も安かったと記憶していますが)
    ②間取りの良いCd85及びCa90が坪単価の高さにも関わらず余り残ってないこと

    上記より、湾岸地域では間取りと眺望が結構重視されており、つごう、Resale Valueの重要度としては、、、

    ・駅距離 35%
    ・間取り 25%
    ・眺望  25%
    ・共有施設10%
    ・免震  5%

    って感じくらいになるのかなーと思うのですが、どーでしょうか?
    (ちなみに、個人的に震災以降、免震構造はかなりプラスになるかとも思っていましたが、Proudの売れ行きがそこそこ順調なこと、並びにKronoやRexの売れ行きがそんなに芳しくないことを考慮すると実は免震っていうのはそんなにStrong Pointにはならないんだろうなと思い、重要度は下げてみました。)

    まぁ、正直、上記は私の感覚に基づくエイヤでしかありませんが、このblogが目指すお得なマンション選びというメインテーマからすると、湾岸地域に特化したResale Valueについて考察するのも一興かなと思います。

    本当にネタが枯渇するようであれば、一度、上記考察についてもご検討下さい。

    • のらえもん
    • 2012年 5月 09日

    >>海が見える部屋が好きなんですさん
    さっそくありがとうございます。
    私は、東京カンテイさんの考え方であっていると思います。
    なぜかという理由は後日エントリを立ててご説明いたします。
    まぁ、リセールバリューで付け加えるといえば
    ・占有面積(80-90は売りにくい)
    ・階数(低層階は値下がりが少ない)
    でしょうか。
    東京カンテイさんは物件をマクロで見ている視点ですので
    占有面積や階数はわざと省いているものと思われます。

    • 海が見える部屋が好きなんです
    • 2012年 5月 10日

    コメントありがとうございます。
    エントリ、楽しみにしてますね!

    • 外人さん
    • 2012年 6月 14日

    >>(ただし、地震の際には非常用エレベーターといえども、保安員の点検が終わるまで動きません。)

    私は豊洲免震タワーマンションに住んでいます。
    昨年311地震の際には2台非常用エレベーターがすぐ使えました。
    普通やや大きい地震の場合は、日常用6台エレベーター30秒後にすぐ回復して使います。

    ご参考~

    • のらえもん
    • 2012年 6月 15日

    >>外人さん
    免震タワーマンションなら、エレベーターは使えるでしょうね。
    このマンションは耐震ですから、311のような地震があったら
    点検が必須だと考えます。

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