実際に寄せられた相談を元にのらえもんの返信を公開シミュレーションをするケーススタディ集です。

いま売りに出したマンションが２か月売れてません。仲介会社は定期報告入れてくれますが、最初の話と違ってます。湾岸の地域によって、中古の売れ行きに差が出てくるのでしょうか。

Ｑ：
のらえもん様
いつもブログを拝見させていただいております、Mと申します。
私は現在、XマンションをYY万円で売りに出しています。２か月経ちましたが、内覧の申し込みはあるものの売れていません。ZZ仲介会社の最初の話
（中略）
湾岸の地域によって中古の売れ行きに差が出てくるのでしょうか。
（以下略）

Ａ：

おはようございます、のらえもんです。

ご質問にあった「現況、湾岸の地域によって中古マンションの売れ行きに差が出るのか？」ということを調べてみました。表にまとめてますのでご覧ください。

地域内に3000戸以上のマンションがある地域をピックアップし、現在の在庫数と登録日からの経過日数を調べたものです。

各地域の中古マンション在庫数と登録日からの経過日数

例えば、豊洲２・３丁目では平均在庫期間が74日間、およそ2か月半ということがわかります。
有明１丁目は平均在庫期間が47日と半分に近いのですが、ここ2週間のうちに出た売りマンションが全体の24%を占めているため、相対的に平均在庫期間が減ったことがわかります。ただ、在庫数はトップで地区内総戸数の2.3%が売りに出ています。これから平均在庫期間は伸びていくでしょう。

勝どき５・６丁目は豊洲と似たような傾向にあり、東雲１丁目はいまから3～4週間前の売出しにボリュームがありました。

次にこの４地域の成約データを見てましょう。

この１年間の中古マンション成約数と登録日からの経過日数

成約データをみると、堅調なのは東雲です。1か月以内に41%、2か月以内に59%決まります。これは売主の期待値と買主の希望値が近いためでマッチングさせやすいからでしょう。これら4地域の2か月以内の成約平均値は約55%。ただし途中で売却をあきらめて賃貸に出してしまう人も相当数いますので、すべての割合ではありません。ということで、Mさんの「2か月経っても決まらない」というのは、データ上で見る限りそこまで心配はいらないことがわかります。

といっても１か月以内で約3割は決まります。いまだに決まっていない理由はなんとなくお分かりかと思いますが、売り出し価格・坪単価共に単純に高すぎるからではないでしょうか。中古マンションには6000万円の心理抵抗線があると思ってます。それ以上になると極端に購入希望者が減るからです。私なら、
（以下個人的な相談なので略）

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