SHIROKANE The SKY -白金 ザ スカイ- モデルルーム訪問 その１ その２ の続きです。最後に周辺相場と総評をお伝えします。
維持費
管理費は平米あたり389円、修繕積立金は平米129円でした。修繕積立一時金は5年分を一括徴収されます。管理費はお部屋のお値段の割には控えめに見えますが、水物施設はないし共用施設も控えめな割には超大規模。ということで、抑えられていると考えます。
駐車場は、横幅オール2,050mm対応で、高さ1,550mmまでなら月額37,000円から。湾岸の周辺ですと、1,800mm、1,850mmくらいの対応が多いのですが、さすがです。また、平置きは6万円しますが、このお値段差なら平置きに人気が集中するでしょう。分譲用とは別に、地権者にも駐車場は割り当てられています。平置きはタワマンにしては多いのですが、最上階の分譲9住戸は1住戸についき1台限り、優先権を割り当てられていますし、その次にプレミアム住戸抽選があるようです。地権者分を除いた平置きの分譲割り当て台数は22台ですので、一般住戸を買うと平置き駐車場の確保は困難です。
周辺相場
白金二丁目にザ・パークハウス白金二丁目タワー(172戸)が分譲中で残り二邸となっています。このタワマンは平均坪単価650万円でした。
同じ白金高輪駅から徒歩6分圏内のタワーマンションとなりますと、駅前の「白金タワー」と「シティタワー高輪」そして「ザ・パークハウス白金二丁目タワー」の３つとなります。
この1年の中古成約値は：
- 白金タワー（2005年・白金高輪駅徒歩1分） @420-@523・8件・平均483万
- シティタワー高輪（2004年・白金高輪駅徒歩6分） @389-@495・10件・平均431万
- ザ・パークハウス白金二丁目タワー（2018年・白金台徒歩5分 @638,@823
となりました。白金タワーとは同じ白金一丁目で駅近マンションということで、本マンション竣工後15年くらいの価値を相対的に測れると思います。白金 ザ・スカイの平均坪単価は最上階プレミアム住戸を除くと、いまオープンになっている部分の部屋の平均を取るとざっくり670～680万円くらい。将来どちらが優位になるか・・・は、ぶっちゃけ私にはわかりません。
ただし、この物件は近隣でこれから再開発ラッシュになる第一弾でもあります。
港区再開発マップ：
近隣に900戸の白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発をはじめ、５つのプロジェクトが2023～2025年竣工をめどに次々と完成します。再開発は後ろに行けば行くほど高くなっていくのが普通ですが、さてどうなるでしょうか。各プロジェクトには採算ラインがそれぞれありまして、そこを下回ることはないでしょうね。
総評
湾岸妖精が畏れ多くも港区物件にコメントなど寄せてよいのか、僭越ではないかと恐縮してしまいますが、同じ港区木造密集地帯再開発組の中でも本物件が一番最初に発売したのは、ベストタイミングだと思います。他の再開発、特に麻布十番駅前や神谷町駅前に比べるとプロジェクト総体の魅力としてはこちらの方が若干劣るかな？（といっても値段も中身も発表されていないので、さっぱりわからないのですが）と思ってしまうからです。
白金一丁目のこの辺りは界隈の中でも庶民的な雰囲気が流れている場所です。実際に歩いてみても、お高く留まりすぎず、住みやすいところだと思います。そしてちょっと足を延ばせば、ザ・港区！的なエリアも多くあります。坪700近いという単価は、驚くものではなく、今の都心高騰の中にあっては、これでも売れるでしょうし、モデルルームでは全面英語の地図パネルにMt.Fujiの方向を示しているなど、外資マネーを意識した作りにもなってました。TOKYOに外国からのお金も流入している今、あまり安く売ってもしょうがありません。眺望などが望めない部屋については坪500の部屋もあり、近所のザ・パークハウスアーバンス白金は坪510万円でしたから、超大規模のバリューがついてこの坪単価、というのは魅力的に映る人がいるかもしれません。
さて最後に、羽田空港の発着枠増加に伴う都心頭上の飛行ルートですが、南風時の15時～19時に1時間あたり30便(!!)の頻度で近辺を通ります。本物件直上を通るわけではありません。ですが、南風の時の飛行機の騒音はそれなりにあるでしょう。部屋での対策はされていると思いますが、営業さんからこのことについての説明はなかったので、どんな対策が取られているのかは聞けませんでした。T3サッシになっているのは、本当でしょうか。
ギリずれてる。
これから変わっていく港区についても、大規模物件であれば、ウォッチしたいと思います。よろしくお願いいたします。
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