今回のエントリを作成するにあたり、基礎データとして湾岸マンション価格ナビさんにご協力いただきました。きっかけは、先日質問箱に来た一通の疑問からです。

新豊洲、晴海の売り出し価格、少し値上がってませんか？

うーん、実は普通にSU◯MOからスクレイピングしてデータを取っても、最初の”売り出し価格”のデータってよくわからんのですよね。というのも、単純に一旦売止になって価格改定したり、同じ部屋でも業者がデータを入力し直して新規登録すると別URLになるのでノイズが結構多い。一番参考になるのは、湾岸マンション価格ナビさんメルマガの新規売却物件情報を丹念に拾うことでしょうけど、これもまためんどくさい。

ということで、データ見せてくれないかな（ﾁﾗｯ）と打診したところ、特別に開示していただけることになりました。以下のデータは、新豊洲と晴海クロノ・ティアロの４タワーマンションについて

• 湾ナビが把握している2016年1月第1週以降から売り出された部屋一覧
• 開始週とその価格
• 価格改定した週
• 成約した週とその価格
• 売止めもしくは復活
• 媒介種別
• 売却された部屋が属する同間取り列の湾ナビ評価額（例えば10F~30Fまでが同じ間取り”70Z”だとして、10F70Zと30F70Zの評価額）

の一覧です。
上記データを図にするとこんな感じですね。

例えば、某タワマンの”70Z”タイプの部屋を2017年10月第1週に6,000万円売却活動を開始、11月第2週に100万円値下げ。2018年1月第2週に5,850万円で成約登録。売却期間は14週。同じ間取りの湾ナビ評価額は5,650〜5,950万円と評価されていて、評価額平均は5,800万円、成約値との差額無し。
ここまでが、湾ナビデータからわかります。
毎週、メルマガで新規物件登録や値下げ物件を報告されている湾ナビさんだから出せるデータとなっています。

さて、ご質問の趣旨から若干外れてしまうのですが、ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンスとティアロレジデンス、そしてSKYZとBAYZの売買データを調べてみました。

ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス・ティアロレジデンス
期間：2016年1月第1週〜2018年7月第1週

• 売出し事例数：246
• 成約事例数：62
• 現在売出中：44
• 売出開始平均価格：7,325万円
• 成約平均価格：6,756万円
• 売出と成約の乖離率：7.77%
• 売買成立平均週数：24.7週
• 湾ナビ評価平均額と成約価格の差：+243万円

となりました。売買成立まで約半年かかるのはしんどいですね・・・あと半数以上が成約成立していない（ただし、一般媒介で成約が登録されていない可能性もあるので真の成約事例数はこれよりもっとあるはず）のがわかります。賃貸に回す人も最近は多いですね。

ちなみにですね、湾ナビさんの評価額は彼らも認めているのですが1億円以上の価格帯はどうしても精度が悪くなります。特に上昇局面においてプレミアム住戸億ションの目安価格はもうあってないようなものになるからです。そこで1億円以上の成約事例4つをデータから引いて計算し直すと

• 湾ナビ評価平均額と成約価格の差（1億円未満の住戸について）：+2万円

となりました。ピタリ賞すぎ！

さて、単純な平均値を出して終わっては申し訳ないので、絶対に他では出ないデータを出します。それは媒介種別毎の成績です。不動産テック企業でもこのデータは外に出してません。

普通、売り出し価格って（一般=<専任<専属）の順番になると思っていました。専属は売主にとって一番縛りがキツイ代わりに仲介店は広告料が安心して出せるからです。クロノレジデンスとティアロレジデンスについてはこの予想と全く逆の傾向で、専属が売出平均値も値引率も売買成立までの平均週数も一番低くなりました。

続いて、SKYZとBAYZです。

SKYZ・BAYZ TOWER&GARDEN
期間：2016年1月第1週〜2018年7月第1週

• 売出し事例数：198
• 成約事例数：73
• 現在売出中：30
• 売出開始平均価格：7,604万円
• 成約平均価格：7,149万円
• 売出と成約の乖離率：5.97%
• 売買成立平均週数：19.5週
• 湾ナビ評価平均額と成約価格の差：+156万円（同1億円未満の71事例平均：+80万円）

となります。クロノとティアロより若干売買が成立しやすい？と考えたほうがいいのでしょうか。というよりも、ティアロレジデンスが入居開始即転売組が非常に多かったせいもあるのかもしれません。。。

さて、媒介種別毎の成績です。

一般媒介が一番値引率・売買成立週数ともに極端に低くなりました。めちゃ驚いた。一般媒介事例を詳しく調べると、売出しと成約がほとんど変わらずすぐに売れているデータが半数を占めます。このデータは湾ナビ評価額からマイナスの事例が多かったために、「そもそもの売出し価格が割安だった」とも言えそうです。じゃぁなぜそんなすぐ売れる価格で一般媒介で出したのかと言えば・・・このからくりはまた別の機会にしましょう。

SKYZBAYZのデータで専任と専属の差は、専属の方が高い価格帯の売却を任せているから、売買成立までには時間がかかっているところの差、といえそうです。

本エントリのデータ提供：湾岸マンション価格ナビ

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