マンションブロガーが答える

ワールドシティタワーズは駅近トレンドと離れていますが、リセール高いのはなぜですか?

駅近トレンドというのは一つの尺度にしか過ぎません。超大規模共用施設充実・タワーマンション・港区・レインボーブリッジビュー・2005年築・地域最大規模とめちゃくちゃコンテンツ強いですからね、あのマンション。

WCT(ワールドシティタワーズ)って築13年近く経つけどリセールすごく高いじゃないんですか。最近の最も強いトレンドの駅近ではないのにこの評価はどうしてなんでしょう?一般的には評価されにくい修積の均等化もやってるので見た目上ランニングコスト高く見えると思うのですが(取り組みは素晴らしいと思います)。 やっぱり港区最強なんでしょうか。

追記180707:品川駅までは駅から遠い(徒歩14分)のですが、天王洲アイル駅には近いはず。モノレールまで徒歩4分、りんかい線までは徒歩8分表示です。品川がビックターミナルすぎるので駅から遠い判定されますが、天王洲アイルなら駅近いマンションになります。

「一般的には評価されにくい修繕の均等化もやっている」。たしかに中古検討者は修繕積立金が高いか安いかしか見ない人が多いですからね。維持費の多寡だけで判断すると、築浅で修繕積立金が上がっていないタワーマンションが絶対的に有利となってしまいますが、早めに手を付けて将来不安を無くすというのは意識が高くて素晴らしいことだと思います。

しかも、修繕積立金を平準化して平米あたり296円と300円を切ってきたのは驚きです。これはこのマンションが機械式の地下駐車場であり、タワーパーキングの莫大な維持費用から逃れられていることと関係します。維持コストのことを考えれば、タワーマンションは自走式駐車場か地下を掘った駐車場にすべきですが、現状それができているのはほんのごく一部。特にリーマン・ショック以降のタワーマンションですと数えるほどしかありません。

これから建つマンションですと、晴海選手村くらいコストを度外視しないとできない贅沢なマンションと言えます。

湾岸地区とは言え港区。敷地内にフルサイズのマルエツも完備。WCT住民専用シャトルバスに加え、品川駅港南口・天王洲アイル駅行都バスが頻繁に行き交います。

空前絶後の共用施設に加え、こうした様々余裕が感じられるマンションはあまりありません。2003年〜2005年は工事単価が今ほど高くなく、マンション適地が次々と出たことにより、名作マンションが次々と産まれた時期にあります。このワールドシティタワーズもそのひとつです。超大規模一体開発計画により、今では考えられないほど余裕のある敷地計画等、様々な要素により将来の”ヴィンテージマンション”入りがほぼ確実視されているので、一定以上の需要が常にありリセールが下がらないのです。

とても幸せで恵まれたタワーマンションといえるでしょうね。

この1年の相場を散布図で見てみましょう。
こちらは年月日を横軸に坪単価を縦軸においてます。ほぼ横ばいの状態を保っていることがわかります。

こちらは、横軸に階数を取ったグラフです。

この2つのグラフと、以前の相場グラフと比較すると

  • 緩やかに上昇傾向だった相場はこの1年間落ち着いている
  • 以前に比べて、階数プレミアムは縮小傾向にある

ということがわかります。坪300〜320のレンジに半分くらいの事例が収まりますが、昨今の新築マンションの異常な値上がりと比較すると、築10年を越したマンションとは言え、むしろお得感すら感じます。

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コメント

  • コメント (4)

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    • たかゆき
    • 2018年 8月 01日

    お金がかかるといわれるプールを含む豪華な施設にもかかわらず管理費や修繕費が安いのは2000世帯以上の規模のメリットでしょうね。あと、WCTはマンション内にスーパーやクリニック、薬局、保育園なども併設されてますが、これらの業者からのテナント収入が管理費に入り、トータルで管理費が余ると修繕費に振り替えられるそうですが、それが毎年ものすごい額のようです。その辺も維持費が安い秘密かもしれません。店舗があれば住民は便利になりますし、テナント収入で管理費は安く抑えられる。事業者側も5000人もの固定客と周辺住民を掴めますから絶対に食いっぱぐれがない。お互いwinwinで一石二鳥の素晴らしいモデルだと思いますね。

      • のらえもん
      • 2018年 8月 02日

      WCTのテナントはWCT管理組合が持っていて、そこからの収入が入るってことですか?それは凄い・・・

      • 匿名
      • 2019年 6月 15日

      たかゆき :
      お金がかかるといわれるプールを含む豪華な施設にもかかわらず管理費や修繕費が安いのは2000世帯以上の規模のメリットでしょうね。あと、WCTはマンション内にスーパーやクリニック、薬局、保育園なども併設されてますが、これらの業者からのテナント収入が管理費に入り、トータルで管理費が余ると修繕費に振り替えられるそうですが、それが毎年ものすごい額のようです。その辺も維持費が安い秘密かもしれません。店舗があれば住民は便利になりますし、テナント収入で管理費は安く抑えられる。事業者側も5000人もの固定客と周辺住民を掴めますから絶対に食いっぱぐれがない。お互いwinwinで一石二鳥の素晴らしいモデルだと思いますね。

    • けいすけ
    • 2019年 6月 15日

    孝之さんのおっしゃるとおりで、あと駐車場1350台(駐車料平均25,000円)、駐輪場3000台(駐輪代200円)、バイク駐車場200台からの収入も年4億円以上あるそうです。機械式駐車場を15年に一回大規模修繕するとしても、それまでに貯まるお金は60億円!いくらなんでもそんなに駐車場修繕にはかからないので、かなりが管理費会計に組み込まれているそうです。それが、プールなどの豪華設備を維持しつつも㎡あたり200円という激安管理費を可能にしている秘密でしょう。まさにスケールメリット、すべてにおいて桁違いのマンションですね。

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