マンションブロガーが答える

お便り返し「新築マンション引き渡し前に、別のマンションの契約はできますか?」

毎日相談が来る「マンションブロガーのらえもんの無料マンション購入相談」。ヘビーなものからライトなものまで色々来るのですが、これはブログネタにするのが良いな、と感じたので、早速エントリにしてみました。

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質問者
住宅ローン利用予定物件の引渡し前に、別の物件にローンを利用した申し込みができますか?

「住宅ローン利用予定物件の引渡し前に、別の物件にローンを利用した申し込みができるかどうか」について、教えていただきたくメールいたしました。

この類の相談は金融機関にも不動産業者にもなかなかし辛く、無料相談にも関わらず申し訳ありませんが、何卒よろしくお願いします。

現在、Aマンションの引き渡しを待っている状態でおりますが、初期に契約&当時から子供の数も想定より増える(双子!)こととなり、購入した部屋だと少し手狭な状況になってしまっています。

本来であればAマンションの引き渡し後に次の物件探しをすればよいのですが、BマンションがAマンションの引き渡し前に販売されるとのことで、できればそちらにチャレンジしたいと考えております。

子供の学区・保育園等の事情によりできればおなじ学区内に通いたいと考えております。もちろん全額キャッシュであれば申し込みも可能だと思いますが、そのような状況になく、また新築時に購入したいと考えており、冒頭の質問をさせていただいた次第です。

質問の要点としましては「既に申し込み済みのAマンション引き渡し前に、販売が開始されるBマンションへ融資(住宅ローン・投資用ローンを問わず)を使った申し込みが可能となる方法がありますでしょうか。」となります。自己資金や売却条件、金利等については金融機関の求めに応じて柔軟に対応する前提でおります。

どうぞよろしくお願いいたします。

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うーん、結構テクニカルな相談ですね。わかりやすく図にするとこういう感じでしょうか(年は実際と違いますボカしています)

考慮に入れておくプレイヤーとしては、「Aマンションの銀行」「Bマンションの売主・販売代理」「Bマンションの銀行」でしょうか。ここでは誠実な取引がどうかはいったん置いといて、実現可能か、その方法があるかについて検討してみました。

Aマンションの銀行→ダマ
Bマンションの売主・販売代理→ダマで行きたい…けど、基本は話した方がいい
Bマンションの銀行→素直に事情を話す

ということで、Bマンションに融資してくれそうな銀行をまず見つける→Bマンションの売主・販売代理に話すの順にしたほうが良さそうです。

同種の相談は、「シティタワーズ東京ベイ」・「ブランズタワー豊洲」→「晴海フラッグ」の抽選組で聞きました。結果的にはできないというところが多かったのですが…結局、売主的には当たれば絶対に購入する・支払いに問題がないということであれば、抽選は受け付ける…はず…なので、すでに金融機関と話はついている、というところまで持っていけると最高ですね。

Bマンションを契約することについて、リスクや落とし穴はないのか。こちらについては、ちょっと私の手に余る相談ですので、有識者にも聞いてみました。

住宅ローン事情に詳しい有識者Aさん

「入居前に住み替えを検討するのが超イレギュラーなので、銀行がどう判断するか、ですね。
Bマンションにどうしてもしないといけない理由が明確で、それをちゃんとBマンションの銀行に説明できるのであれば道がひらけるかもしれませんが、こればっかりは何とも言えませんね。候補としては地銀などでしょうか…」

マンション営業・有識者Bさん

「ずいぶんとピタゴラスイッチですね…正直に状況を申告した上で、Aの完済条件つけて貸してくれそうなところ。

正味私自身はもう融資付から遠ざかっていてアレなのとあまり類似事例見ないんですが、とりあえずやってくれそうなのは俺たちの〇〇(ネット銀行)、あとは作文~Aは契約したけど家庭事情が変わって云々、ようは明らかにキャピタル目的で借りる客じゃないよという主旨~次第で〇〇銀(地方銀行)とかかなあ。すみません正直あまり確証持てません。イメージです。
要点としては、金融機関は幾ら賃貸目的じゃないと言っても、即転は嫌うので…Aにはゲロっちゃうと貸してくれないんじゃないすかね。

ちょっと危ない橋な気もしますけどね。Aが金消手前で個信照会とき、Bの審査で個信照会した履歴が見えちゃうはずです。
流石に何のために照会したかは書いてないので、(Aの金融機関を他行にしようか迷ってるのかな)とAの保証会社は思うはずですが、勘が良いと問い合わせ入るような気もします。」

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総合すると「Aがブレイクする可能性あるので、お勧めできません。」
しかし、有識者Bさんの話だと、履歴が見えてしまうので、Aマンションでの住宅ローン額とBマンションで借りる住宅ローン額は同一の方がいいですね。こうすると、Aマンション銀行からすると、本審査前に別の銀行にも金利比較したのかな?と思いますから。

 

…というお返事をしたところ、ご本人から御礼のメールが届きました。

“なかなかに面倒なお話、専門家の方にヒアリングまでしていただき本当にありがとうございます!
ここまでご対応いただけると思っていなかったので(すみません、良い意味でです)、大変感謝しております。

Bマンションのための個信照会によるAマンションへの影響は完全に抜け落ちておりました。
本審査ブレイクのリスクがある以上、簡単に挑める話ではないですね。Aマンションへの転居が叶わなくなっては元も子もありませんので、今回のお話は相当慎重に考えたいと思います。

贅沢な悩みかもしれませんが、Aマンションの契約から引き渡しまでが相当長く、様々な事情の変化がある中で、転職をはじめ新たな借り入れが起こしにくい等の制約が想像以上に響いておりまして青田買いというのはやっぱりリスクなんだと改めて思い知らされています…。”

 

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