マンションブロガーが答える

【マンションブロガーが答える】新築と築15年物件どっちに住む?

そんなことより自分が気に入った好きな方に住もうぜ!と答えたいのをぐっと我慢の方向で。新築のほうが、絶対的な値落ち幅は大きそうと思ったらみなさんどうしますか?

新築マンションと中古マンション築15年で迷っています。23区内です。 20年くらい住むつもりで、以下のように予想してます。
新築 6500万 売却時4500万
中古 4500万 売却時3000万
新築の方が駅近、大規模で資産価値が高そうです。キャッシュは1500万くらいあるんですが、ペアのフルローンで控除をマックスにしようと思ってます。この条件の場合、のらえもんさんはどちらを選びますか? 毎月支払いが5万ぐらい変わるんですが、新築のローン控除考えると、10年間は3万の差で済みそうで、そうなると新築かなぁ、と私は思ってます。 世帯年収は1200万くらいです。

なるほど。20年後、その予想が当たるのかは置いといて。

そもそも住宅ローン減税は新築の方に有利にできています(中古を優遇していないのではなくて消費税増税のバーター措置です。消費税がかからない個人売主から仲介で買うと、残高1%計算の上限額は2000万円になります)。ペアローンで控除をマックスに取りに行くとなると、新築6500万円のフルローンをざっくり2等分して3250万円の1%10年固定で計算すると、284万円x2が夫婦の最大控除額。中古だと同条件で191万円x2なので、約180万円の差となります。(きちんとした計算はFPさん、税務についての相談は税理士さんにしましょう)

3250万円1%35年の支払いは91,743円
2250万円1%35年の支払いは63,514円

それぞれ二倍して、月額差を割り出すと、新築183,486円と中古127,028円=56,458円/月。住宅ローン減税の差10年180万円を月あたり換算は1.5万円なので当初十年の毎月支払いは約4万円の差。
20年後の売却予想価格と残債の差額はそれぞれ、14,500,012円と8,884,752円で約561.5万円。これも毎月換算すると2.4万円/月の差になるからざっくり、20年平均で月額3万円の差となりますね。

仲介手数料やリフォームなどの費用を考えるともう少しこの差は縮まるかも。なら新築、と考えた皆様。本当にそれで良いのでしょうか?

家を購入するときはデカすぎて月額3万円の差は意識しないかもしれませんが。ふと我に帰るとかなり大きな差に感じます。貯めておけば毎年沖縄に家族旅行に行けるし、5年毎にトヨタのアクアを買い換えられるし、もしくは、子どもの習い事もいくつかさせられそう。

結局、資金は無限にないのだから限られたリソースをどう振り分けて、自分たちの幸せに使うかって問題につきます。空間を買うという点では新築も中古も変わりなく、結局どちらに住みたいか?新しいものにお金を余分に支払う分だけ幸せになりそうか?が重要なのではないかと。

ちなみに、築20年から先の中古物件の値落ち幅は、新築〜築20年に比べてゆるやかである、というデータは出ていますから、その余剰分を自分色のリフォームに充てるって戦略もあります。90年代後半くらいの物件だと、今の新築より作りに余裕があったり駅に近かったりする優良物件もありますね。

ま、私は質問者様の諸条件なら新築選びます。もちろんお財布との相談ですけど。

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