マンションブロガーが答える

【マンションブロガーが答える】住民の入れ替わりが激しいマンションは?調べてみた。

質問箱にこんな質問が来ましたので、真剣に作らせていただきました。

“Q:タワーマンションの個数を分母での売買回転率(単年、累計)のランキングデータってあるんでしょうか?僕は、その率はそこそこ高いほうが健全でよいと思ってます。同年代の住民が低い流動性で一緒に高齢化(永住化)する事はよいこととは思いません。価格と管理の品質を維持しながら年齢等の入れ替わりが継続するマンションこそスラム化しないと考えます。(そのためには、間取りの多様化も必要条件)ブログで掘り下げていただけませんか? 個人的な印象でははるぷーさんのマンションなどは、まとまりのよさが逆に将来不安に思います…。”

ググってみましたがそういう視点でのデータ、残念ながらこの世に存在していないですね。ということで、本ブログ読者ならおなじみ湾岸マンション価格ナビさんにデータ提供いただきました。データは原則300戸以上かつ”湾ナビ対象マンション”別の平成26年10月〜平成30年9月、計4年間の成約事例数となっています。各マンションの戸数*4年で割ると、年間の売買回転率が出てきます。(THE TOKYO TOWERSのみ対象マンションではないので参考値)

物件名戸数累計成約事例数年間売買回転率エリア備考
クロノレジデンス883541.5%晴海
ティアロレジデンス861431.7%晴海3年
キャピタルゲートプレイス702391.6%月島3年半
勝どき ザ・タワー1420843.9%勝どき1年半
THE TOKYO TOWERS19811612.0%勝どき除賃貸813戸
プライヴブルー東京513201.0%豊洲
東京フロントコート981741.9%豊洲
スターコート豊洲740672.3%豊洲
アーバンドック パークシティ豊洲14811302.2%豊洲
THE TOYOSU TOWER8251003.0%豊洲
シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン10631734.1%豊洲
シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル8501002.9%豊洲
SKYZ1110892.0%豊洲
BAYZ550170.9%豊洲3年半
パークホームズ豊洲 ザ・レジデンス693101.0%豊洲1年半
Wコンフォートタワーズ1149831.8%東雲
アップルタワー東京キャナルコート440533.0%東雲
キャナルファーストタワー415452.7%東雲
ビーコンタワーレジデンス440543.1%東雲
ザ 湾岸タワー レックスガーデン456573.1%東雲
プラウドタワー東雲キャナルコート600562.3%東雲
パークタワー東雲585482.1%東雲
オリゾンマーレ413402.4%有明
ガレリアグランデ483552.8%有明
ブリリアマーレ有明10811002.3%有明
シティタワー有明483512.6%有明
ブリリア有明スカイタワー10851012.3%有明
ブリリア有明シティタワー600391.9%有明3年半
ブリリア辰巳キャナルテラス232303.2%辰巳

売買回転率のトップは、シティタワーズ豊洲 ザ・ツインの年間4.1%となりました!5年で約20%所有者が変わることになりますね。反対に、同じ豊洲でもプライヴブルー東京は年1%しか所有者が入れ替わりません。ちなみに、大規模郊外ファミリーマンションの入れ替わり率は多くても2%、だいたいは1%からそれ以下と考えます。湾岸マンションは回転率が高いマンションばかりということになります。

ただ私は、この年間売買回転率だけでは測れないファクターがあると思ってまして:

  • 全戸に対するファミリータイプ住戸の比率
    ⇒当然1DK~2LDK比率が高いと回転率が高くなる
  • 間取りが永住向きか否か
    ⇒同じ2LDKでも60平米と80平米では回転率が違うはず
  • 一次取得層がエントリーしやすい価格帯か
    ⇒レックスガーデンやブリリア辰巳は4000万円台が多く、書いやすく売りやすいため、回転率が極めて高い。また、レックスに限らず東雲各タワマンも同様の傾向
  • 入居者の属性
    ⇒入居者の多くがいわゆる高学歴サラリーマン層だと、全国・海外転勤も多くなる。自営業や地元企業比率が高いと転勤は無い
  • 引っ越した後でも持っていたいかどうか
    ⇒最初から長期保有目的の投資や、引っ越しても売り出さず賃貸に出す人が多いマンションもあるかも。売買回転率が高くなくても賃貸入居が多い場合は入居者の入れ替わりは当然激しくなる。これを調べるためには全戸の所有者事項謄本(1通145円)を取る必要があるが…
  • 新築時からの価格上昇
    ⇒売りに出せば大きく儲かるなら、いま売ってしまおうと考える人が多くなる(入居直後の勝どき ザ・タワーなど)

ですので、この数字はこうしたファクターでかなり変わると思いますし、「ちょうどいい、気持ちのいいところ」というのはマンションよりけりなんでしょう。個人的には500戸以上の規模で3%を超えると毎週のように引っ越しを見ることになりそうで、入れ替わりの激しいマンションだな、と感じそうです。

表形式はスマホだと見にくい端末もあるかと思いまして、一応、画像版もつくりました。

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