マンションブロガーが答える

世帯年収1,500万円の方向け!住宅ローンの推定からおすすめマンションをご紹介【令和2年最新版】

※このブログエントリの2020年バージョンが知りたい!と言われました。ということで、こちらのブログに追加します。
さて、マンションブロガーのらえもんへの挑戦状がやってまいりました。

35歳共働き、子供2人、世帯年収1500万。まぁいますね。湾岸の若め夫婦にも多い感じです。
ちょっとプロファイリングすると、どちらも正社員、もしくは旦那が自営で奥様は公務員とか。
28で結婚、31と33で出産。3歳と1歳の子どもはすぐそばの保育園に入れて、奥様は子育てに理解のある職場。旦那は保育園の送りが役目という家庭です。世帯年収2,000万円を超えてくると、どちらかが外資とか、経営者になりますのでまた違う事情が出てきます。ケビン松永さんが提示された条件は、世帯年収1500万円ですから、どちらも正社員で、仮に夫1,000万・妻500万としときましょう。頭金は1,000万円、貯金額は投資と合わせて年150万円。

仮想Aさん夫婦:
両方正社員、勤務先港区
35歳(1,000万)・35歳(500万)・3歳長男・1歳次男の4人家族
新婚当初から中目黒徒歩圏マンション18万円の賃貸マンション
頭金:1,000万円、その他投資信託等で500万円
夫は40前で独立することを考えていて、住宅ローンを組めるうちに組んでおきたい

住宅ローンを組み合わせれば1億円の物件に届きうるスペックです。でも、そこまで借金をしても息子たちの教育費が出なくなってくる。会社を辞める前、具体的にはこの1年くらいでマンションが買いたい、戸建ては嫌でアドバイスが欲しいと言われたと仮定しましょう。ちなみにこのAさん世帯の児童手当は年収制限に引っかかるので2人で1万円/月です。

追記20201128:コロナウイルスで世の中が大混乱した今となっては隔世の感もありますが、基本路線は変わっていませんね。高収入属性正社員ほど在宅勤務ができそうな世の中です。このシミュレーションには『夫婦どちらも在宅勤務があり得るので、最低限の執務スペースは確保したい』としましょうか。

予算はどれくらいが適当か

ファイナンシャルプランナーの相談なら、まず返済比率で購入予算の目安を伝えられます。上記条件で、返済比率35%の審査金利3%で計算すると1.2億円弱借りられます。返済比率25%なら8300万円ほどになります。ただし、この「返済比率」というのは手取りではなく額面での計算です。

私はFPじゃありませんし、手取りと借りられる実質の金利で目安を計算してみます。
夫の手取りを計算するとざっくり700万円、妻の手取りは400万円。1馬力よりも共働きの方が手取りはだいぶ増えます。月の生活費を30万円、毎年150万円の貯金を減らさないとしても、残り500万円/年でここから住宅費と教育費と遊興費、車関連費が出ることになります。

ここで若干多めに年間300万円を住宅費用として管理費修繕費固定資産税で月7万円とすると、残りは216万円。月の住宅ローンは18万円となります。
月18万円を35年1%で調達すると、借入可能額は6,376万円。金利0.6%で計算すると、6,817万円まで高まります。最初の10年は、夫婦間の借入額を調整することで、住宅ローン減税を年60万円分くらいは所得税+住民税を戻すことが可能です。

まぁこの税金バックも計算に入れて、若干ボーナスもがんばるとして、住宅ローンは7,000万円、頭金と入れて8,000万円くらいまでにとどめておくと、教育費にもある程度お金を出せる計算になります。子どもを作る予定がないDINKS夫婦なら1億円もいけそうです。

追記20201128:ここも1年経った程度では条件変わりませんね。金利はますます低くなっているので、この条件のお二人ならジャパンネット銀行の0.380%変動金利もいけるかもしれません。

住宅予算8,000万円でどこを勧めるのか

マンションに限ると選択肢は3つ

  1. 新築・中古含めた湾岸のタワーマンション
  2. 港区内のマンション
  3. 港区への通勤が便利な周辺の中古マンション

となると思います。

新築・中古含めた湾岸のタワーマンション

1の新築・中古含めた湾岸のタワーマンションですが、新築ならまさしく「ブランズタワー豊洲」は一つの候補となりそうです。「MID TOWER GRAND」も候補に上がりますね。どちらも、新築の中ではトレンドに合った手堅い選択肢です。

中古マンションで、通勤先の港区が六本木や大門あたりであれば勝どきの「THE TOKYO TOWERS」がおすすめです。坪330弱、8000万円もあれば、リフォームほぼなしで眺望もある程度のぞめる、きれいな部屋を手に入れられます。

追記20201128:今ならパークタワー勝どきも候補に上がるでしょうけど、このマンションは8000万円という住宅予算だと、2LDKしか候補に上がらず在宅勤務には辛いですね。資産性は間違いないので値落ちの少なさを考えて9000万円前後まで予算を上げることができれば、最適な候補の一つとはなります。予算を上げるには、親に頼むか申し込んでおいて入居するまでに貯金を2人でがんばる、等はできるでしょう。中央区は(江東区もですが)最も保活が難しいエリアなのでご注意ください。なお、入居する2024年には、上の子は小学校、下の子は5歳になるので、だいぶマシとはいえます。

ただ、「いま住みたい」のに2024年入居物件を買ってしまうと、3年半の間どうするのだ、というお話はありますね。

湾岸エリアの中古マンションはコロナ後、相場はむしろ上げ相場です。THE TOKYO TOWERSも例外ではなく、坪330という予算だと、1年前よりも少し条件が不利な部屋しか残っていないはずです。

港区内のマンション

2の「港区内のマンション」ですが、実はこの予算で築浅といえる水準のマンションは、品川・田町周辺のタワーマンションくらいしか選択肢がありません。しかし、どれも魅力的なマンションが手に入ります。例えば「芝浦アイランド ケープタワー」「ベイクレストタワー」「WORLD CITY TOWERS」「東京ベイシティタワー」などですが、流通量が多いので成約値が重いのです。買い手にとってはいいことですね。上記TTTより数年前の築年数となりますが、ほぼ差はありません。いずれも8,000万円以内でファミリーが住むにはちょうどいい広さの住戸を見つけられるはずです。

追記20201128:ごめんなさい、いまだと港区はかなり高騰しているので予算8000万円では中古マンションといえどもファミリータイプとなるとかなりつらい…築古リノベか、狭めの2LDKしかありません。そして港区のファミリータイプの新築マンションはまともな物件なら、最低1.2億円します。この1年でこのクラスは手が届かなくなってしまったのが港区です。

東京ベイシティタワーは規模が大きくないからか、築年数の割にたまに良い物件が出ますね。

平米数の割りにはちょい強気かなとも思いますが、現時点の環境下では間取りも良いし、高輪ゲートウェイ駅前の再開発からも近いですし、良さげに見えます。
東京ベイシティタワー 13F/8200万円

港区への通勤が便利な周辺の中古マンション

3の「港区への通勤が便利な周辺の中古マンション」ですが、港区にこだわらず周辺区の坪300万円前後→坪350万円前後、駅徒歩10分以内、築20年以内で検索をかければ、
目黒区なら東急東横線沿いの中目黒や祐天寺あたり→学芸大や都立大あたり
渋谷区なら初台、参宮橋あたり
文京区ならかなり広域
で十分条件に見合う築15年以内のマンションがみつかるはずです。どれも魅力的な地域で見つかります。

例:【パークハウス代々木参宮橋】 87.95平米 2LDK 7890万円 SUUMOより。

下手に新築に行こうとすると、「パークコート文京小石川 ザ タワー」の70平米弱の部屋が約1億円で売っています。パークコート文京小石川の資産価値の手堅さは評価するものの、子供二人いて教育費なども考えると、住宅オールインでないのなら安易には勧められないといったところです。→売り切れました

追記20201128:2020年冬ですと上記より目線を下げないと物件が買えなくなっています。まず坪300万円くらいでは上記の条件よい物件はもう見つけることができません。上に挙げさせていただいたパークハウス代々木参宮橋は、今考えると激安でしたね。つらい。

豊島区に手が届きそうな定借物件、ブリリアシティ西早稲田が登場しましたが…ちょいと港区には通勤しづらい場所にありますね。

もうひとつ、都心に近い新築戸建てで探しますと:

目黒区で建物80平米以上の新築戸建て
新宿区で建物80平米以上駅徒歩10分以内の新築戸建て

うーむ、やはり通勤利便性を考えたうえで、港区になるべく近い戸建て物件を考えるといわゆる「狭小邸宅」になってしまいます。わたしは以前著書で、「狭小戸建てにときめかない」と書きましたけど狭小3階建てでも戸建てが良い、縦移動はあるけど面積取れるし、リビングと他のフロアを分けて考えられるので、在宅勤務にはマンションより向いているかもしれません。借りた方が良いって話もありますが。

ーーーーー

いかがだったでしょうか!?
このクラスは選択肢がかなり広いので、非常に迷うところです。夫婦お二人が何を重視されているかで、結論は大きく変わります。今回は車をあまり考えませんでしたが、アルファードでアクティブにキャンプが好きなご家庭なら全く別ですし、もっと貯蓄されたいなら予算から変わってきます。

このあたり、ご夫婦の希望から予算算出、そして物件選定までワンストップでうまく相談に乗れるサービスは、日本の中でも私がプロデュースした住まいスタジアムだけだと確信しております。もしよろしければ、ご相談を検討ください!

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コメント

  • コメント (2)

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    • 検討中
    • 2019年 4月 24日

    ほぼブログと同じくらいの収入ですが、自己資金3000万あったら、パークコート文京小石川 ザ タワー特攻してもいいと思われますか?

      • のらえもん
      • 2019年 4月 24日

      突撃しましょう!

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