マンションブロガーが答える

世帯年収1,500万円の方向け住宅購入戦略を真剣に考える(2019年現在ver)

マンションブロガーのらえもんへの挑戦状がやってまいりました。

35歳共働き、子供2人、世帯年収1500万。まぁいますね。湾岸の若め夫婦にも多い感じです。
ちょっとプロファイルすると、どちらも正社員、もしくは旦那が自営で奥様は公務員とか。
28で結婚、31と33で出産。3歳と1歳の子どもはすぐそばの保育園に入れて、奥様は子育てに理解のある職場。旦那は保育園の送りが役目という家庭です。世帯年収2,000万円を超えてくると、どちらかが外資とか、経営者になりますのでまた違う事情が出てきます。一応、どちらも正社員で、仮に夫1,000万・妻500万としときましょう。頭金は1,000万円、貯金額は投資と合わせて年150万円。

仮想Aさん夫婦:
両方正社員、港区務め
35歳(1,000万)・35歳(500万)・3歳長男・1歳次男の4人家族
新婚当初から中目黒徒歩圏マンション18万円の賃貸マンション
頭金:1,000万円、その他投資信託等で500万円
夫は40前で独立することを考えていて、住宅ローンを組めるうちに組んでおきたい

住宅ローンを組み合わせれば1億円の物件に届きうるスペックです。でも、そこまで借金をしても息子たちの教育費が出なくなってくる。会社を辞める前、具体的にはこの1年くらいでマンションが買いたい、戸建ては嫌でアドバイスが欲しいと言われたと仮定しましょう。ちなみにこのAさん世帯の児童手当は年収制限に引っかかるので2人で1万円/月です。

予算はどれくらいが適当か

ファイナンシャルプランナーの相談なら、まず返済比率で購入予算の目安を伝えられます。上記条件で、返済比率35%の審査金利3%で計算すると1.2億円弱借りられます。返済比率25%なら8300万円ほどになります。ただし、この「返済比率」というのは手取りではなく額面での計算です。

私はFPじゃありませんし、手取りと借りられる実質の金利で目安を計算してみます。
夫の手取りを計算するとざっくり700万円、妻の手取りは400万円。1馬力よりも共働きの方が手取りはだいぶ増えます。月の生活費を30万円、毎年150万円の貯金を減らさないとしても、残り500万円/年でここから住宅費と教育費と遊興費、車関連費が出ることになります。

ここで若干多めに年間300万円を住宅費用として管理費修繕費固定資産税で月7万円とすると、残りは216万円。月の住宅ローンは18万円となります。
月18万円を35年1%で調達すると、借入可能額は6,376万円。金利0.6%で計算すると、6,817万円まで高まります。最初の10年は、夫婦間の借入額を調整することで、住宅ローン減税を年60万円分くらいは所得税+住民税を戻すことが可能です。

まぁこの税金バックも計算に入れて、若干ボーナスもがんばるとして、住宅ローンは7,000万円、頭金と入れて8,000万円くらいまでにとどめておくと、教育費にもある程度お金を出せる計算になります。子どもを作る予定がないDINKS夫婦なら1億円もいけそうです。

住宅予算8,000万円でどこを勧めるのか

マンションに限ると選択肢は3つ

  1. 新築・中古含めた湾岸のタワーマンション
  2. 港区内のマンション
  3. 港区への通勤が便利な周辺の中古マンション

となると思います。1の新築・中古含めた湾岸のタワーマンションですが、新築ならまさしく「ブランズタワー豊洲」は一つの候補となりそうです。「MID TOWER GRAND」も候補に上がりますね。どちらも、新築の中ではトレンドに合った手堅い選択肢です。

中古マンションで、通勤先の港区が六本木や大門あたりであれば勝どきの「THE TOKYO TOWERS」がおすすめです。坪330弱、8000万円もあれば、リフォームほぼなしで眺望もある程度のぞめる、きれいな部屋を手に入れられます。

2の「港区内のマンション」ですが、実はこの予算で築浅といえる水準のマンションは、品川・田町周辺のタワーマンションくらいしか選択肢がありません。しかし、どれも魅力的なマンションが手に入ります。例えば「芝浦アイランド ケープタワー」「ベイクレストタワー」「WORLD CITY TOWERS」などですが、流通量が多いので成約値が重いのです。買い手にとってはいいことですね。上記TTTより数年前の築年数となりますが、ほぼ差はありません。いずれも8,000万円以内でファミリーが住むにはちょうどいい広さの住戸を見つけられるはずです。

3の「港区への通勤が便利な周辺の中古マンション」ですが、港区にこだわらず周辺区の坪300万円前後、駅徒歩10分以内、築20年以内で検索をかければ、
目黒区なら東急東横線沿いの中目黒や祐天寺あたり
渋谷区なら参宮橋あたり
文京区ならかなり広域
で十分条件に見合う築15年以内のマンションがみつかるはずです。どれも魅力的な地域で見つかります。

例:【パークハウス代々木参宮橋】 87.95平米 2LDK 7890万円 SUUMOより。

下手に新築に行こうとすると、「パークコート文京小石川 ザ タワー」の70平米弱の部屋が約1億円で売っています。パークコート文京小石川の資産価値の手堅さは評価するものの、子供二人いて教育費なども考えると、住宅オールインでないのなら安易には勧められないといったところです。

ーーーーー

いかがだったでしょうか。
このクラスは選択肢がかなり広いので、非常に迷うところです。夫婦お二人が何を重視されているかで、結論は大きく変わります。今回は車をあまり考えませんでしたが、アルファードでアクティブにキャンプが好きなご家庭なら全く別ですし、もっと貯蓄されたいなら予算から変わってきます。

このあたり、ご夫婦の希望から予算算出、そして物件選定までワンストップでうまく相談に乗れるサービスは、日本の中でも私がプロデュースした住まいスタジアムだけだと確信しております。もしよろしければ、ご相談を検討ください!

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コメント

  • コメント (2)

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    • 検討中
    • 2019年 4月 24日

    ほぼブログと同じくらいの収入ですが、自己資金3000万あったら、パークコート文京小石川 ザ タワー特攻してもいいと思われますか?

      • のらえもん
      • 2019年 4月 24日

      突撃しましょう!

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