前回の新築物件特集の続きです。

2021.01.23

東京東湾岸エリアのタワマンと近い坪単価の新築物件って今だと、どんな選択肢になる？

私は「東京湾岸エリアの妖精」です。ですから、こちらのブログはバイアスが少なからずかかっていることをご承知いただきながら読んでいただいている…と思いたいです。完全な中立視点なんてありえませんし、単なるデータの羅列のブログなんてたいして、面白くありませんものね。 ...

中古は難しい、、、と前回語りましたけど、無理やり2021年1月27日時点で1都3県で売買可能な中古マンションを選び出し、以下の条件でフィルタリングしました。

• 坪単価270万円〜330万円の中古マンション
• 専有面積は65平米から85平米
• 駅徒歩10分以内
• 築19年以下

いまの湾岸エリアの中古タワーマンションマーケットのボリュームゾーンは、坪単価270〜330万円と推定したのですが、この条件で引っかかるの現状だとほぼ江東区しかなく、港区や中央区のタワマンは引っかからなくなりました。湾岸エリア、すっかり高くなくなってしまいましたね・・・といっても、下のデータ見ていただければわかりますが、湾岸だけではなく、どのエリアも水位が上がっているのですけど。

時間があれば、同条件で坪単価360万円までのマーケットも出しておこうと思います。
プロットの位置指定は住所ではなくて「物件名」でしています。もし間違ったところにプロットされていたとしても、Googleさんの指定が間違っているだけなのでのらえもんに石を投げないでください。また、同じマンションで２つ以上の物件が出ている場合、重なって表示されています。

Googleマップはこちらから（物件名がラベルとして出るようにしました！）：
https://www.google.com/maps/d/u/3/embed?mid=1pFuE0gJgmbRzmlJ_t3ae8KyO6vGP4Yq7

さて、この価格マップを見ると、いくつか傾向がわかると思います。

まず、東京東側で坪330万エリアに区切ると、都心からの縦深は極端に細いということ。
江東区、荒川区、台東区にはプロットがあっても、江戸川区・葛飾区になると数が極端少なくなり、足立区にはありません。なお、足立区で坪270万円を超える事例は３つあり、2つは50平米台のため除外、もう一つは350万円オーバーのためこちらも除外となっているだけで、「現状、足立区には湾岸タワマンと同じ価格帯のファミリー向けの売出がない」というだけであります。

次に城西、城南は各沿線沿いに広く分布していることがわかります（駅10分以内条件のため必然的にそうなる）。東京西側のプロットを眺めると、やはり湾岸タワーマンションは、同じ価格帯でもより都心に近い選択肢、という結論が言えると思います。

他にも以下の傾向が見て取れます。

• 中央線はやはり強い。かなり奥の方までプロットが存在する
• 千葉は総武線沿線のみ強い。津田沼までデータが存在する。
• 埼玉は京浜東北線沿線が強い。大宮（なぜかプロットされない）が北限で、埼玉県内では浦和が突出して強い。
• 神奈川は横浜中心街だけでなく、川崎・鶴見・武蔵小杉・田園都市線沿線・センター南北など広く存在する。
• 田園都市線の西端は青葉台。神奈川の南端は戸塚。戸塚は築1年と2年であり、築浅効果もある。

みなさんの物件選定のご参考になれば幸いです。

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