実は1月からこの話はキャッチしていましたが、表立って書くのは控えていました。1/31にフラット35の公式Webページで発表されたのでまとめてお伝えします。
平たく言うと、「今までは1軒目を銀行の住宅ローンで借りて、その住宅を賃貸予定とすると、1軒目の住宅ローンについては総返済率負担に含めない、という運用だった。しかし2020年4月からはこの運用を取りやめる」ということです。
2020年４月から【フラット３５】の制度変更を行いますので、あらかじめお知らせします。
※本制度変更は、2020年４月１日以後の借入申込み受付分から適用となります。１．総返済負担率の算定に含める借入金の対象を一部見直します
（１）賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額を年間合計返済額の対象に追加
ご利用条件における「総返済負担率（＝年収に占める年間合計返済額の割合）」の算定について、「賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額」を年間合計返済額の対象に含める取扱いとします※。※当該借入金が賃貸用のアパート向けのローン（ローンの対象が１棟の共同住宅）であることが確認できる場合は、年間合計返済額の対象には含めません。
（２）売却予定の住宅に係る住宅ローンの取扱いの見直し
返済中の住宅ローンの融資対象となっている現在居住している住宅を売却予定で、その売却予定額により当該住宅ローンを完済できることが確認できる場合に限り、総返済負担率の算定において当該住宅ローンの返済額を年間合計返済額から除くことができることとします※。※売却予定額が現在返済中の住宅ローンの残高に満たない場合であっても、住宅ローンの残額と売却予定額との差額を手持金や新規借入金で賄うことが資料等により確認できるときは、総返済負担率の算定において現在返済中の住宅ローンの返済額を年間合計返済額から除くことができます。
フラット35は、本人や親族が住むことを条件に、住宅金融支援機構と提携した民間金融機関が融資をして、この債権を機構が買い取る仕組みでした。銀行が提供する住宅ローンは、サラリーマンにやさしく自営業に厳しい制度です。このフラット35は、主に自営業や中小経営者の救い主でした。
上記の制度は、フラット35の制度上の抜け穴として存在していたのですが、「フラット35を投資用のローンとして使用して販売する、なんちゃって投資を行っていた業者」が摘発されて社会問題になったことから、公式的に塞がれることになりました。
しかも、日経新聞では不正利用者に対して一括返済を要求したという記事も載ってます。
住宅機構、一括返済を要求 「フラット35」不正で
2020/2/4 17:53日本経済新聞 電子版長期固定金利の住宅ローン「フラット35」が投資目的のマンション購入に悪用されていた問題で、住宅金融支援機構は利用者に融資額の全額・一括返済を求め始めた。返せない場合は、物件を競売にかけて売却したうえで残額も分割で返済を求める。一方、投資用マンションの仲介案件で審査書類の改ざんが発覚したアルヒは特別チームをつくり社内調査を始めた。
まぁ一括返済まで要求するのは、この記事にもあるように審査書類の改ざんをするような相当悪質な利用者に対してだと思いますね。きちんとフラット35で借りた部屋に住民票を移した上で、やむを得ず賃貸に出した人についてまで遡及されることは考えにくいと思います。
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さて、「この制度変更で不動産価格は暴落しますか？」と早速DMが来たのですが、たぶんそんなことはありませんね。だって、フラット35の利用者って全体の15%以下ですし、これをセカンドに使おうって人はずっと少ないですもの。それよりコロナウイルスによるマクロ経済の影響の方がずっとずっと大きいでしょう。
この制度変更によって一番影響を受けるのは…たぶん、引き渡しがいまからずいぶん先のマンション、例えばHARUMI FLAGやパークタワー勝どきでしょうね。
HARUMI FLAGを買いに来る人の多くは、近くの湾岸タワマンを1軒目として持っていて「買い増し」狙いの人が多かったと仄聞します。買い増しはフラット35を使うつもりだったのでしょうけど、この制度変更は4月から変わってしまうので、仮に昨年で契約していたとしても、本審査は落ちてしまうでしょう。回避するには、自宅を売るか、もしくはフラット35と同じ運用をしてくれる銀行を探すしかないことになります。
私が知っている限りでは、ソニー銀行と楽天銀行は上記に対応していると聞きました。ただ、来年度以降も同じ運用をするかどうかはわかりません。
湾岸の良質な中古を待つ人たちにとっては朗報です。これから売り物件が増えることを意味します。
楽天銀行はフラット３５と同様の対応を行うかというと、
違います。
総返済負担率の算定から除外する条件は、
フラット３５：
現住まいの賃貸媒介契約または売却媒介契約がされていればＯＫ
つまりSUUMO等に掲載があれば、賃借人が決まっていなくとも構わない。言ってしまえば売るつもりも貸すつもりもなくとも掲載さえあれば良い。
楽天銀行：
現住まいの賃借人が決まり、家賃収入が発生しているエビデンスが必要。
と、全く異なります。
楽天銀行のケースでは、カ月単位の仮住まいが必須になります。
私はフラット３５へ切り替えて事なきを得ましたが、
今後は現住まいを賃貸出しして、住み変えるのは非常に厳しくなりそうです。