マンションブロガーが答える

はるぶーさんが語る「2021年のマンション管理トピックとこれからのトレンド」

すまいよみさん、住井はなさん対談に続き、新都市生活研究所ブロガー同士の対談企画第三弾となります。

マンション管理という分野では日本で一番有名な管理組合役員、通称”組合の豚”。スムログやTwitterでも大人気のはるぶー先生に「2021年のマンション管理トピックとこれからのトレンド」というテーマで語っていただきました。マンション管理については素人のらえもんですので、ほぼうなづき役になってしまいましたが…はるぶーさんからこの話を聞き出してエントリを書けるのは世の中で私しかいない、という強い覚悟でインタビューしてきました。マンション購入の経験が無い方には少し難しい話になるかもしれませんが、どうぞ最後までお付き合いくださいませ。

はるぶーさん。組合の豚。

のらえもん(以下のら):はるぶーさん、お付き合いいただきありがとうございます。マンション管理組合をはじめて、今年で12年?でしたっけ?それだけ長く務められる人も珍しいし、外部発信をずっと行ってきた人は世の中にいない。まさにマンション管理面では日本一のブロガーですが、まずははるぶーさんから見て、2021年のマンション管理のトピックを教えていただけませんか?やっぱり「第三者管理」でしょうか?最近やたらとみるようになりました。

2021年は、マンション第三者管理元年だったかも

はるぶー(以下ぶー):管理費のコストアップを飲めるという点で、都心限定でスタートするのかと思っていた第三者管理ですが、割と広まってきていますね。三井が都心の「パークコート〇〇」で始めているなと思ったら、例えば柏とか海老名とかそういった割と郊外・ファミリーマンション的なお値段のところまで、「最初から理事会なし」っていう設定で新築物件を売り出したというのがトレンドとしてあります。

ただ、三井の先行が目立つだけで、これからは他の大手の会社もみんなやってくると思います。ごく最近、住友不動産が「第三者管理の理事長職」の求人をかけていましたね。人集めしているから、これから住友の新築マンションも第三者管理がメジャーになってくるかも。まあ、いろんな大手の管理会社が一斉に始めてくるんじゃないでしょうか。来年の新築マンションは一気に第三者管理設定が普及するかも。これは、私の予想よりもずいぶん早いなというのがあって。ちょっと前に「ザ・タワー横浜北仲」が第三者管理なんだ、わーってずいぶん話題になっていました(2019年)。その時凄い珍しいと思っていたんですが、三井は既に半分くらいを第三者管理初期設定で売り出そうとしている。

三井不動産レジデンシャルの新築は第三者管理がメジャーになってきた。画像出典:パークホームズ宮ヶ丘公式Webページより。

のら:私も第三者管理設定に驚かなくなってきました。

ぶー:大規模マンションはまだかも。企画したのがだいぶ以前になるから。典型的なもので言うと、「HARUMI FLAG」とか「パークタワー勝どき」は、2024年入居だけど第三者管理設定じゃない。

のら:晴海フラッグこそ第三者管理にするべきだと思いますね。設定が複雑すぎるもん、抽選で当たった理事長がまじめにやろうとしたら過労死しそう(笑)

晴海フラッグの管理体制。めっちゃくちゃ複雑。なお、それぞれの街区は違う管理会社。

ぶー:だよね。しかし、マンション管理も令和の時代に入ってきた感じがする。昭和のちょっと大きめのマンションだと、住み込み管理人がいるのが普通でした。

のら:あーたしかに。実家も住み込み管理人の部屋があって、毎日管理人さんがいましたね。あれ何でなくなっちゃったんですか?

ぶー:色々と労働条件がブラックだった。管理人さんだけでなく奥さんもこき使われるとか、夜中に叩き起こされるとか、要するに大変だからなくなったわけですよね。それと全く同じで理事会ってのは大変だから無くなる、あれは平成の遺物だよって時代に差し掛かってきているんじゃないかなと思いますね。

のら:確かに、理事会活動をまじめにすると時間いっぱい使いますもんね。

ぶー:うん、あの思うに新築マンションの値段が上がったのと裏腹だと思うんですよ。私がやってる理事長の会が典型事例なんですが、坪300万円ぐらいまで熱心な理事長が学びを求めてやってくるんですが、坪400とか坪500万円クラスのマンションになると入会してこない。今ちょうど東京23区の平均新築マンション坪単価は平均400ですよね?都心はもっと高い。

ちょっと前ならRJC48に熱心に入ってきた湾岸エリアも新築マンションは全部超えてきちゃった。すごい売れ行きのパークタワー勝どきとか、ブランズタワー豊洲とか。もはや、坪400オーバーを安いといってみんな買ってますが、このクラスのマンションを買う人はRJC48に来ない。これは歴然とした傾向としてあります。

豊洲も新築坪400超えの時代。そうなると熱心な理事長は出現しない?

要するに「値段が高い」ってことは購入者の「収入も上がってる」わけなので、世帯年収でいうたら2000万円が珍しくなくなっているマンションとなる。そんなに稼ぎがある人が、理事会に抽選で当たりました、3時間座りましょう、でも1円ももらえません。っていう理事会制度、みんな出てきますか?

のら:たしかになぁ。

ぶー:割に合わなすぎて誰もやんないよ。時間給高い人たちですもんね。時給5000円より安かったらいまは人気の湾岸のタワーマンションなんて買えない。そんな人たちが家族団らんの時間をつぶしながら、土日を拘束される、それが十人、大規模なら何十人も、となると、そこまでの価値がはたしてあるかって思うよね。うちの奥さんがよく言うんだけど、「1時間残業してくればいいんでしょ、だったら管理費5000円高くても理事会なんて無いほうがいいじゃないの」と。

のら:第三者管理を導入すること、それは外部から人を雇うということになります。雇用分、必ずコストアップするとは思うんですが、実際にはどれくらい高くなるんでしょう?はるぶーさんの方でデータはとられていますか?

ぶー:第三者管理入れてるマンションとそうでないマンションで、毎月どれくらい費用が変わるか私も興味ありますが、三井の新築から第三者管理設定物件では、見るからに高くなってる物件ってのはあんまり見ません。むしろ他の要因とかで、例えば駐車場が多い少ないとか、そういったものの中にコストが隠れちゃっていて、私も算定できていませんね。そもそも、管理組合の相手をするのって、管理会社から見ると相当な手間になるんですよ。面倒くさい理事が出てくるととにかく時間がかかる。

のら:(はるぶーさん、それ自分で言うんだ…)

ぶー:めんどくさい理事長とやり取りする業務が全部なくなるわけなんですよ。管理会社から見ると、そういうコストがかからなくなる。管理会社で理事長役と管理会社役に別れて議事録を作んなきゃいけないですけど、土日じゃなくて打ち合わせできるわけじゃないですか。

のら:はい

マンションプロ理事長とそのモデル年収

ぶー:住友不動産が募集している管理組合の代表責任者募集も土日休みでした

のら:その住友のプロ理事長っていうのは、いくつもマンションを担当するんですか?

ぶー:年収600~800万円となると、さすがに1つのマンションだけ担当は難しいのでは?大規模マンションでもフルタイムで3つ4つ見られるでしょう。

住友不動産の「プロ理事長」募集要項
https://career.nikkei.com/agent/123/jobdetail250819/

のら:はるぶーさんたちトップ層のマンション理事長の価値が可視化された事件だなぁと思いました。

ぶー:RJC48でも、「あ、ガイドラインみたいな年収が設定されましたね」という反応でした。新規採用のフロント業よりは1段上の年収を設定している。

のら:「マンション管理士」資格必須とかにすればいいのにね、あの資格って難しいわりに食い扶持が無いって聞きます。

ぶー:ほぼ必須みたいな雰囲気になればいいですね、マンション管理士って意外に合格者が出て毎年1000人ぐらい。累計で1万人か2万人ぐらい持ってる人がいるはずですが、資格保持者のほとんどはそれを仕事にしてるわけじゃなくて、理事長の腕試しか、管理会社の人が上級資格も持ってますくらいの位置づけ。独立してコンサルになるのはすごく少ないので、本来作った制度とは違う形ですよね。そう考えると、プロ理事長がこの資格を取得するのが流行ってくんじゃないかなと。

のら:第三者管理のマンションから理事会制度へ移行っていうのはほぼほぼ不可能だと思いますが。

ぶー:無理ですね。

のら:逆はできる?

ぶー:基本的にコストアップを飲めるかじゃないでしょうか。10年20年やってきて、積立金も貯まってないようなあまりお金持ちじゃないマンションは難しい。払えないから住民が理事をやり続けるのはあると思う。入居開始から40年50年経って、住んでいる人みんな後期高齢者ばかりで、誰も理事できませんという事例、実際に都心の初期マンションはこの問題が顕在化してきているわけで、そういったところでは、切り替えは始まっているとは聞きました。

あとは「在来比率」つまり、オーナーが住んでおらず賃貸に回している比率が高いところや、リゾートマンションにも向くでしょうね。

のら:社会全体が高齢化しているから非効率的な運営までできなくなっている事情はあるでしょうね、お金で解決。親戚がもっているリゾマンも300戸のうち住んでいるのは50戸で70代のおじいさんが理事長していると聞きました。

ぶー:マンション管理を管理会社と相対して真剣にやろうとすると、知識の範囲が広く必要じゃないですか?建築もお金も運営方法も。そう考えると、基本はプロの世界の問題だと思います。第三者管理でコストアップになるとしたら、修繕積立周期を安易に伸ばせないというところでしょうね。いま、タワーマンションはもう少し周期を遅くしてもいいんじゃないかと築12年のところを築15年から18年しているわけです。これだけでも違う。

でも、法令順守となると、タイル張り外壁は10年プラス3年以内に全部打診審査しなさいって形に法律で決められている。打診調査するには足場立てるしかない。そうなると工事しましょうとなる、これが築12年の大規模修繕周期の根拠となる。管理費はそれほど高くないけど、修繕費用は高い、という事例が出てくるんじゃないかなと。

マンション管理の評価制度

のら:あとは今年のトピックとしては、マンション管理の点数づけ?が出てきましたね。

マンション管理評価制度の一覧

ぶー:「良いマンション管理とは何か」という定量的な基準って今までありませんでした。数字では表現できなかった。それがちゃんと点数とか、評価の合格・不合格という形で出るというのはとてもいいことです。この一番左上の「マンション管理計画認定制度」は、政府の肝入りで動いてるんですけども。分譲マンションの管理組合たちが、なかなか修繕積立金を自助努力で上がってくれないっていう現状を強引にえいっと点数つけて駄目ですよ、と無理やり評価しちゃおうって形です。

戸建てを修繕するのはは本人の勝手だから、私有財産に介入するもんでもないっていう理屈もわかりますが、これくらいアメとムチでもやらないと、マンション財務の健全性確保という問題解決には程遠い。しかし国交省の基準は厳しい、まずのほほんと暮らしていたら間違いなく合格基準が出ない。

のら:将来、お金足らなくてスラム化したマンションばかりになっても困るから、おまえらなんとかしろ、という基準をお国が作ったと言うことですか。

ぶー:相当厳しいですよ。

17項目の評価基準

ぶー:最初の方は楽勝だよ。理事会あるよね、総会しているよねってチェックを付けていくんだけど、途中からいきなり難しくなる。

のら:13とか厳しいな。新築の時の修繕計画で、12年後や20年後に一時金徴収を計画しているマンションたくさんありました、そのままだったら不合格なんだ。新築タワマンなんかではいまでもよく見ますけどね。

ぶー:もっとも厳しいのは14。新ガイドラインの下限より下の修繕積立金徴収は許さん、と書いてある。1個でもダメだったら不合格。この新ガイドラインの水準って相当ですよ?

参考:『修繕積立金ガイドライン』改訂の衝撃(タワマンで激増)??

タワマンだと平米240円、コンパクト物件で平米235円。大規模の板状マンションで平米200円を毎月管理費とは別にとっていないと不合格になる。足立区で私のマンションより修繕積立金が多いマンションはほとんどないんですが、ウチですらこの基準だとギリギリ。

のら:管理費とは別に、タワマンだと16,800円、コンパクト物件は16,450円、大規模板状マンションで14,000円(建築延床面積20,000平米超えなら13,300円)を修繕積立金として取ってないとNGってことですか。今出ている新築マンションはほぼ不合格だし、世の中の築10年マンションでもほとんど不合格になりそう。

修繕積立金の平米あたり下限値の目安はこちら。

ぶー:そうです、合格できるマンションはほぼないはず。意識の高い理事長が集まるRJC48でも合格率は半分くらいです。でも不合格だからといって、既存不適格のような法律的にダメという形にはならないです。あとは、合格・不合格情報が、ポータルサイト、つまりSUUMOとかホームズに載らないと意味がない。そこまでできるかが、この制度が成功できるかのキモだと思いますね。以前、みらいネットっていう評価制度を作ったけど、誰も登録せずに失敗でおわった。

のら:ポータルサイトのビジネスモデルを考えると、世の中のほとんどが不合格っていう情報の掲載はあまり前向きじゃなさそう、せめて点数づけとか☆で表現するとか…でも☆5つのマンションがある中で☆1つとか☆なしのマンションがもしあったとしたら、それだけで取引するのが不安になる。やっぱり馴染まないかなぁ。ポータルの使命は、物件情報の流通であって格付けの公開じゃないし。

マンション管理評価制度の真の狙いとは

ぶー:のらえもんさんならわかると思うけど。あの元々積立金を最初に安くしているのってデベロッパーがマンションをなるべく高く売るためのロジックなわけで。初期設定でいままでより1万円積立金を多く徴収することになると、マンションの値段が300万円下がっちゃうんですね。そうまでしてデベって徴収額を上げるインセンティブあるかなぁ。

のら:最初から積立金を多めに徴収する新築なんてほぼなくて、階段状に5年毎に上がっていく仕組みですよね。あれじゃだめなんですか?

ぶー:もともと管理業協会(つまり管理会社たち)の基準では、階段状は「総会議決なくても上がっていく」という計画を持っていれば合格扱いだった。住友不動産のマンションはそうなってるはずです。でもお上は「それはヌルい」と言い出した構図です。ムチばかりじゃなくてアメもないといかんよね。来年4月からは、マンション管理計画認定制度に合格したマンションは、フラット35の金利優遇0.25%もらえることになりました。

予備認定を受けた新築マンションを取得する場合、【フラット35】の金利が引き下げられます。
(【フラット35】令和4年4月の制度変更事項のお知らせ)

のら:フラット35じゃなくて銀行の住宅ローンを使う人が多いからなぁ。

ぶー:第一歩ではありますね。壁は高いからインセンティブは欲しい。金利を下げるか、税制優遇するか。住宅ローン減税を絞ったんだから、厳しい評価制度に合格するマンションは、旧来の住宅ローン減税くらいは認めてほしいなぁ。

のら:というと?

ぶー:良いマンションの評価の成果って、結局「流通価値」でしかないわけ。そしてマンション管理を一生懸命する理事長は売ることなんて考えていない。一生住むから、値段なんてどうだっていい。逆に空中族が理事やるわけない。管理をがんばると評価がもらえて、それが流通価値、つまり物件の値段が上がるくらいのモチベーションがないとだめなんです。

ぶー:といっても、合格するのが厳しい制度であることは間違いない。でも、第三者管理なら合格するところまで管理会社は持ってくるのは簡単です。案外狙いは第三者管理を広めるためなんじゃないかなと思ったり。落ちこぼれマンションをこれ以上増やさないためにも。

のら:プロ理事長ができる時代になると、はるぶーさんの価値が高まりますね!

新都市生活研究所はうまいところついてきた

ぶー:理事会がなぜあれだけ大人数いるのか?ウチだと30人の定員なわけですが、理事リソースの多くは祭りとかイベント、つまりコミュニティ形成活動に使うんです。管理の本道のみだけでやろうとすると、理事が数人と管理会社でできてしまう。残りの人は、マンション生活をより楽しくしましょう、とお祭りに励むことになる。ウチでも年1回しか使わない鉄板をウン10万円で買いましたから。でも、第三者管理に移行するとお祭りをやる人がいなくなるわけだ。

のら:あ、そうか。プロ理事長が焼き鳥を焼くわけにはいかないし、業務に入っていない(笑)でしょうね。

ぶー:一方で、それを行うのは自治会という話もある。でも自治会はまた別の機能もある。助成金の申請を書くとか、バス停の位置を交渉するとか。そちらが本道だと私は考えている。

のら:湾岸だとBRTの交渉をする窓口は自治会でしょうね。理事会じゃない。

ぶー:管理だけでなく、お祭りもアウトソースしてしまえばいい。だいたい、同じマンションで10回同じコンサートはできないけど、10個のマンションでそれぞれ1回づつで10回同じ演奏をするのは成立する。新都市生活研究所ってのはそれを目指しているんでしょう?だから私は推す。マンション単独でイベント考えて演奏する人をブッキングしてチラシ作って、というのはとても非効率なんです。大きいマンション同士で連合した方がいい。

【同じコンテンツを別のマンションで行った事例】
https://toshikura.jp/mansion/mid-sky-tower/piano202112/
https://toshikura.jp/mansion/skyz-tower-garden/piano202112-2/

スケールメリット出る大きいマンションならスポンサーを付けてコンサートできるという事例

のら:私もマンションのお祭り何回か手伝いました。朝早く起きて。

ぶー:時給5000円超える人がそれしちゃダメよ、アウトソースした方がいい。第三者管理になるとまずます求められるし、その時代を見越してうまいところついてきたなぁと思う。

のら:私もはるぶーさんも、新都市生活研究所のブロガーとして所属になったのは、時代に合っているなと思ったからです。今年はSUUMOのコンテンツ作成物件見学を一緒にしましたけど、今後増やすって社長が言ってましたよ。

ぶー:スムログ書かなくちゃなぁ。

のら:はるぶーさんと一緒に見学行っても、書いてくれないからいつも僕が書くはめになる。来年は今年以上に書いてよね。何本だっけ?

ぶー:今年(25本)よりは書きます!

 

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