のらえもんが気になるマンションベスト３に上げた「ブリリアシティ石神井公園アトラス」のモデルルームと現地を見学してきました！この2021冬マンションベスト３というのは、のらえもんブログを始めた直後くらいの想定読者層の人たちが「今買えるマンション」という意味でした。2021年末では価格未公開だったのでちょいとチャレンジ要素はあったのですが…
ブリリアシティ石神井公園アトラス（BrilliaCity石神井公園ATLAS）のモデルルーム
結論から言えば、ベスト３にあげて本当によかったと思うマンションでした。
物件概要
- 物件名：BrilliaCity 石神井公園 ATLAS（ブリリアシティ石神井公園アトラス）
- 地上8階建て、8棟構成
- 総戸数844戸（（うち、地権者住戸301戸、提携企業優先販売住戸5戸含む）他、店舗区画１区画）
- 西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分、西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
- 団地建替え事業
立地・周辺環境
石神井公園と聞くと、品の良い高級住宅地を思い浮かべますよね。まさに石神井公園の北側道路に面している土地は練馬区内屈指のお屋敷街でして、石神井公園駅から本物件まで歩いていくと、このお屋敷街を横目に見ながら歩いていくことになります。桜、紅葉の季節だけでなく四季を感じさせてくれる環境が、自分が暮らすマンションのすぐ近くに用意されているというのはとても恵まれています。正直、湾岸エリアとは真逆の価値観だと思いますが、駅までの往復で「ああ～これはいいな～」と思いながら歩いていました。
石神井公園駅から徒歩6分くらいでもうこの景色。奥にはボート乗り場。なお、このボートは「カップルで行くと別れる」と噂があった気がする（笑）
訪問当日は、池に氷が張った状態でたいへん眩しかったです。寒かったけど、池の氷を見て四季を感じたのは5年ぶりくらいかもしれません。池袋からそこまで遠くないところでこれは貴重と思います。
このマンションの弱点は、駅から遠いこと、そして最寄りスーパーも駅への動線には無いことだと思います。一応、弱点をカバーするために、棟内ミニスーパーとして「まいばすけっと」が入居すると聞きました。これがあるとないとでは全然違うので良かったですね。スーパーは、上井草駅方向に行くと「いなげや」があります。ライフもありますが、こちらはどの駅からも遠い方向です。自転車を使えば、石神井公園駅前のスーパーも使えますが、普段使いという感じではなさそうです。
旧石神井公園団地住民の利用駅アンケートでは、①上石神井駅(47.7%)②石神井公園駅(31.2%)③荻窪駅(12.8%)でした。たしかに、石神井公園駅から往復しましたが、毎日歩くとなるとちょっとしんどいなと思う距離です。すぐ近くにバス停JA東京あおばがありますが、こちらから石神井公園駅方面、荻窪駅方面にそれぞれ出ています。
最寄りバス停「JA東京あおば」から石神井公園南口行きの時刻表。かなりの高頻度で出ています。雨の日は10分程度駅までかかるとのこと。
なお、JAあおばないに「とれたて村石神井」という地元の産直市がありますので、野菜はそちらで手に入りそうですね。他にも小学校・図書館がすぐ近くにあって素敵です。
建物・内装
8棟構成の最大8階建て。言葉を選ばずに書けば「令和版の団地」的な配棟計画だと思います。担当してくれた方に、「これ、容積率200%ですか？」と聞いたらよくぞ聞いてくれましたという表情で「実は容積160%で、容積率を残しています。といいますのも、容積率200%めいいっぱい使おうとすると、ロの字の配棟計画でびっしりと建物を詰め込む形となり、全邸南向きという形はとれませんでしたし、駐車場も平置きのみにできませんでした。建替え計画の段階で旧石神井公園団地所有者の方たちが、余裕ある配棟計画を望まれたのでこのような形になりました」とのことでした。
BrilliaCity石神井公園ATLASの配棟計画。全部南向きで川の字になっています。もし容積200%なら最低でも上と真ん中の棟は繋がってその部分も部屋になっていたでしょう。風通しやプロムナードができているので、余裕があります。
棟の離隔も取れたので、自己日影もほぼなく、冬至のときに1Fの庭にかかるかどうかでは、ということでした。
- リビング天井高2500mm、洋室2450～2600mm
- ディスポーザー無し
- 魔法瓶浴槽
- キッチンソフトクローズ無し
- 80平米以上はシザーストーン天板
特筆して書くことがほぼ無いです。おおむね、一次取得者の方なら満足できるのではないでしょうか。ディスポーザー無しは痛いなと思ったのですが、ほとんどの方は賃貸マンションから移られてくる方ですので、後述するようにコストとのバランスをとった結果だと思えば納得できます。なお、温水式床暖房はリビングに装備されています。内装仕様ですが、マンション界のカローラ、長谷工標準仕様を基準としながらも、Brilliaシリーズということで建具は少しだけお金がかかっていると思いました！
なお、長谷工さんのオプションは安いけど締め切りは早いので、オプションを入れるなら第一期の早い時期が良いでしょう。モデルルームの86㎡のリビング天井は木のアクセントクロスが貼ってありますが、これ10万円ちょいだと聞いて、それならこの床カラーと合わせても雰囲気出るな、安いなと感じました。
BrilliaCity石神井公園ATLAS
5-86Aモデルルーム
間取り
こちらも長谷工のマンションによくある、田の字間取りです。
BrilliaCity石神井公園ATLAS 3LDK/5-74A1タイプ。
共用廊下はほぼ2mのため、最近多いアルコーヴはなし。バルコニー側はアウトフレーム。バルコニーの奥行きは2mとれています。
65㎡はスパン幅が6m、70㎡は6.1m、74㎡は6.45mと変わるくらいで、後の間取りはほぼ一緒です。リビングは横向きと縦向きタイプがあり、上記のようなリビングと洋室(3)が縦に並ぶ場合だと、引き戸でリビングと一体利用が可能になっています。65㎡は各々の部屋が若干だけ狭く、リビングの納戸がありません。価格を考えると共用廊下の部屋側が面格子なのはプライベート感が無くなるので残念…ではありますが、やはり賃貸からのクラスアップならここも大きく不満が出るところではない？？のかしら。
さて、共用施設と価格については、次回この下に書きます。結論から最初にいえば、「今回、眺望条件のいいところから売り出すし、駅北側の三菱やそのほか都下大規模マンションと比べても安いから、この環境がいいと思うなら迷わない方がいい、特に目線がだいぶ上がってしまった晴海フラッグ落選一次取得組！」という感じではあります。
共用施設
844戸規模とあって、共用施設も5号棟に集約された形でいくつか用意されています。華美ではないけど、必要十分くらいの規模ですね。なお、コンシェルジュカウンターは置かないとのこと。このため、共用部の予約はネット申し込みとなります。
ボーネルンド監修のキッズルーム
- キッズルーム
- マルチスタジオ
- 有料個室付きスタディルーム、なお個室には防音機能はないとのこと
- パーティールーム
- 宿泊部屋２室（ジャパニーズスイート、アーバンスイート）
そして、5号棟の1階には店舗区画があり、ミニスーパーとしてまいばすけっとが入居します。
価格
第一期は、眺望条件の良い、5号棟・6号棟・7号棟から売り出されることになります。どこを選んでも石神井公園駅には遠いのですが、特に7号棟は上石神井駅に12分表記となります。
ブリリアシティ石神井公園アトラスの各号棟配置図
ブリリアシティ石神井公園アトラス 5号棟 予定価格表2022.01.15Ver. （クリックすると大きくなります）
ブリリアシティ石神井公園アトラス 6号棟 予定価格表2022.01.15Ver. （クリックすると大きくなります）
ブリリアシティ石神井公園アトラス 5号棟 予定価格表2022.01.15Ver. （クリックすると大きくなります）
駅距離の関係で、6号棟＝7号棟>5号棟という傾斜がついていますが、70㎡台のお部屋で100万円〜200万円くらいの差となります。この辺りのスーパー事情を考えると、5号棟の東側半分が魅力的に思えます。逆に5号棟の西側は一部8号棟と被りますから、いまならお部屋を選べる時期＋この価格差程度であれば、積極的に選ばずに少しだけ予算を上げて他の部屋を選んだほうが良さそうです。
5・6・7号棟は、道路を挟んだ目の前が第一種低層住居専用地域で10mの高度制限が付いているため、6階より上は視界がほぼ抜けることになります。視界が抜けるか抜けないのお値段差は200万円程度のため、もし支払いが問題ないのであれば、6F以上を選ぶほうが住んだあとの満足度高そうです。もしくは下側にエントランスや店舗があって下側に騒音苦情の心配がない一部の2F住戸の価格が魅力的に見えますね。
あとは予算の目線が会うなら、7号棟の7_86E2はほぼ南向きの上、エントランスホールの真上で、階段もすぐ近くですから、上石神井駅方面の日々の通勤も便利そうです。なお、共用廊下の面格子を考えると、ドン突きの角部屋は自分たち以外の居住者が来ない関係上、プライベート感が出るためそちらも良いかと思います。
全体的には坪260万円台となります。マンション高騰時代ですから、駅から遠い物件とはいえ、練馬区の石神井公園すぐ近くの環境だと価格競争力があり、人気が出そうと思いました。このマンションは団地の建替＝都市居住再生促進事業となり、補助金が出ています。このため、実需目的のみしか購入できません。先日の晴海フラッグと違って、1人で何戸も抽選申込ができるわけではないので、その点もポジティブだと思います。
総評
管理費や駐車場代が手元にない状態で書いてしまいますが、本物件の明確なデメリットは以下の通りとなります。以下には目をつぶる必要があります。
- どの駅からも遠く、そしてメインの通勤経路に大きめのスーパーがない
- 駐車場付帯率が31%であり、駐車場の需要と合っていない。抽選必死であり、落ちたら周辺の駐車場を探すことになる
- 駐輪場も180%設置であり、駐車場不足と相まって若干足りないと感じる
- 仕様はそこまで高くない（一次取得者にとっては必要十分だとは感じる）
- 一部はすぐ目の前の石神井川のハザードがかかっている、このため敷地を嵩上げしている。
拡幅工事が終わった石神井川。奥に見えるのは本物件の工事現場。物件と石神井川の間には桜並木がキレイに整備されます。右手は真新しい校舎の石神井小学校。
これを乗り越えられるなら、新築マンションが高すぎて広域で探すも難民化しつつある一次取得者にとっては、選択肢にあげるべき物件だと思いました。文京区からの問い合わせが多いとも聞いています。文京区のマンション高すぎて選べない。イメージの良い石神井公園界隈を選びたい、ということでしょうか。駐車場は自走式もしくは機械式にすれば付帯率を上げることも可能でしたが、全戸南向きで日照に恵まれているというコンセプトをより重視したのだと思います。石神井川も拡幅工事が終わっているので、以前よりもハザードマップは縮小しています。
「ここは西の晴海フラッグなんですよ！」と販売担当の方はおっしゃってましたけど、価格面で見るとまさにそのとおりだなと思いました。上記のデメリットも一部被りますしね…
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