BAYZ TOWER&GARDEN モデルルーム訪問 その1、その2の続きです。
最後に、維持費と総評です。

維持費

管理費は平米あたり352円、修繕積立金は同115円です。SKYZと比べて若干程度安いです。修繕積立金は、SKYZ160円でしたので、維持費が安いんですかね？それとも5年毎の階段状値上がりが急峻なのかしら？時間が無かったのであまり突っ込めませんでした。SKYZと同じく、駐車場料金をあてにしておらず、全額修繕積立金へ繰り入れる設定でしたら、かなり高い管理費も納得がいくような気がします。
将来への負債を残さないためです。

画像出典：BAYZ TOWER&GARDEN公式Webページより

駐車場設置率は42％。
26000円〜平置34000円とちと高いですね。SKYZよりも更に設置率下がりましたがこれ大丈夫でしょうか？豊洲徒歩11分で高速入口すぐ近く、更に坪270くらいのマンションってことを考えると、少々ボリューム不足な感じがします（先行SKYZの契約率がわからんのでなんともいえませんけど）。

総評

550戸ですが、1660戸物件の一部を買う感じと考えた方がで良いでしょう。というより、最初からそう思ってないとがっかりします。といいますのも、共用施設については自分たちだけでなくSKYZと共同の管理組合を結成してルール等を決めていくことになります。自分たちだけでルール変更をすることができません。

また本物件は外廊下となりましたが、内廊下に比べて保温性や雰囲気で劣るものの、間取りの自由度・風通しで勝ります。実際、こちらの方が間取り面では恵まれている部屋が多いです。詳しい説明は省きますが、共用廊下側に２室作れるので、リビングインの部屋を少なくすることができます。

31階550戸という規模も程よく、住戸にスパンを割り振れるため間取りも余裕があります。角部屋は12m以上のスパンがある部屋がほとんど。専有面積の割に少し狭い感じをうける中央区のマンションより、余裕がある設定が多いです。例えば70平米台中住戸の多くが8m以上のスパン幅を持っています。また専有面積を浪費する柱が部屋の中にありません。柱が専有面積を消費する耐震・制震タワーよりも有効利用率でかなり有利になっています。

間取りはいいんですが、60平米台3LDKってほとんどなく、少し余裕のある80平米前後とかの間取りで坪270とかになると6500万円が見えてきて、諸費用も併せますと30代1馬力1000万円のサラリーマンですら、ちとため息が出てしまう価格になってしまいます。んで坪単価じゃなく総額で比較しますと、勝どきザタワーのボリュームゾーンと被ってくるのが悩みどころ。周辺開放感や間取りでは圧倒的にこちらが優れてますけど。

このマンションをオススメする購買層

• 世帯年収1200万円～
• 豪華な共用施設で楽しみたい
• 開放的な眺望を楽しみたい
• これから周りが開発されていくのが楽しみ

強み

• ハイブリット免震タワーマンション
• 超超充実した共用施設
• 東・南向きの眺望が確定。
• 豊洲６丁目公園が実質自分の庭
• 2450mmサッシ+順梁の開放感
• 全般的に間取りが良い

弱み

• ランドマーク性はSKYZに劣る
• 維持費が当初から高い
• 北側の開発進展によっては夜景が見えなくなるおそれ
• 坪15万足すと中央区晴海が買える

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