小ネタ

地価LOOKレポートが発表。地価は上昇傾向・有明と青海台場が調査対象追加

国土交通省が四半期ごとに発表する地価LOOKレポートの平成26年度第1四半期版が発表されています。
今回から有明と青海台場地区が調査対象に追加されました。逆に芝浦と恵比寿が外れています。江東区大人気ですね。

今回の結果を簡単にまとめれば、東京23区はほとんどの地区で0~3%上昇評価となりました。

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堅調に推移といいたいのですが、「佃・月島」「豊洲」「有明」で気になった記載をピックアップします。ちょっと長いのですが、どこで切れば気持ちいいのかよくわかりませんでした。

佃・月島

鑑定評価員のコメント
特にいわゆる湾岸エリア(豊洲、月島、晴海等)においてはオリンピックの招致決定以降、新築分譲マンションの在庫の売却が進み、分譲価格の上昇が認められた。一方、建築コストの上昇が懸念材料として残っているが、当地区は立地の優位性から需要は依然として根強く、周辺エリアにおいても分譲マンションの販売は好調で成約率が高まっている。(中略)
当地区は良好な都心部への接近性等、立地のポテンシャルは高く、分譲、賃貸ともマンションの需要は従来より底堅い。昨今の好転した景気動向、販売状況等を背景に需要者に新築、中古ともマンション価格の先高感が見られる。また、オリンピック招致決定以降、マンション市況の好転が売り手買い手ともに実感されているため売り手側の売り惜しみにより現在売り物件が枯渇気味で中古マンションの取引はやや閑散としている

ヒアリング(一部)
東京オリンピック開催決定による具体的な影響として、近隣の勝どき・豊海地区においても新築在庫の成約が順調である。また、当地区で買換えを目的として売却する層が取得する先も湾岸部の新築マンションが多い。中小マンションは、現在の売り主の希望価格が高いため新築物件に対し割安感が薄れており、取引はやや停滞気味である。特に、7千万円を超える高価格帯の物件は動きが鈍い。

豊洲

鑑定評価員のコメント
景気回復期待と相俟って分譲マンション需要はここ暫くは堅調に推移すると予測するが、湾岸部においては平成32年のオリンピックまでに1万戸以上の新規マンションの供給が計画されており、物件間の競合が激化することも見込まれる。一方、建築費の急激な上昇によりこれから計画されるマンションはエンドユーザー向けの価格の引き上げを余儀なくされ、その結果需要者の購入意欲が減退する可能性も懸念されている。

有明

鑑定評価員のコメント
当地区は中央区エリア等と比較して都心への接近性がやや劣るものの、湾岸部における分譲マンション需要は総じて堅調であり、湾岸部内での当地区の相対的な割安感及びオリンピック誘致決定による湾岸部への注目度増加も相俟って、当地区のマンション需要はさらに高まっている。(中略)
これまで当地区のマンションは月島、勝どき、豊洲地区の湾岸部よりも割安感があることによって販売が好調であった。しかし、建築費の急激な上昇によりこれから着工されるマンションについては新価格での販売を余儀なくされつつあることから、さらなる分譲価格の上昇により需要者の購入意欲が減退する可能性も懸念される。さらに今後湾岸部では1万戸以上の新規マンションの供給が計画されており、物件間の競合が激化することが予想されるが、オリンピック効果と相俟って分譲マンション需要はここ暫くは堅調に推移する

ヒアリング(一部)
・東京オリンピック開催決定により都内湾岸部の注目度は高まっており、新築マンションの売れ行きは好調である。最近ではファミリー向けの需要のほか、キャピタルゲインを狙った需要や外国人によるセカンドハウス向けの需要も強まっており、新築マンションの販売価格は上昇傾向にある。
・現在販売中の物件は建築費が急上昇する前に工事の請負契約を結んだ物件なので、従来価格から10%程度上乗せした新価格で販売しているが、今後売り出す物件は素地価格も建築費も高い状態で計画したものなので価格は現在よりも高くなる。今後、従来価格から20%程度上乗せした新価格で販売したときに、購入層がついてこられるかを懸念している。タワーマンションの分譲価格は周辺相場より高い価格で販売可能だが、有効率が低いことや建築費を考えると採算がとれない可能性もある。

特に豊洲・有明のヒアリング「今の売出しは従来の10%程度上乗せだけど、今後は20%程度上乗せするかも。でもその時に購入者がついていけるの?採算とれないんじゃない?」って記載に一番ビビっときました。BAYZの相場は、SKYZより10%増し。でもこれから建設・販売する物件は原価が高くなる関係上、20%上乗せしないと元が取れない。給料が大幅に上がらない中、6000万を上回るあたりで値段をつけてしまうとついてこれる人数は加速度的に少なくなるので、そこんとこ心配しています。

もっと心配するのは、20%値上げは無理だから細かく刻みましょう&仕様を下げましょうってならんかな、と。いや既に一部マンションでその傾向が見えるんですけどね。

 

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