またゲンダイか。いや、日刊ゲンダイさんと週間現代さんは関係ありませんね。現代ビジネスさんは週間現代系のウェブサイトです。
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特集「賢者の知恵」にて2016年6月29日に掲載された【2020年、あの人気マンションの値段はこうなっている！～全117物件の「予想価格」を実名公開、不動産業界が大きな声では語れない「真実」】がネットにさざ波を読んでいます。なんと！2020年のマンション価格を名指しで大公開！勇気ありますね〜ぼくはおそれおおくてそんなのできませんです、はい。
「『GEEO』は、莫大な数のビッグデータを使って現在から未来の不動産価格を予測計算することができます。
利用するデータは、路線価、国勢調査、住宅・土地統計調査など官公庁 のオープンデータに加えて、過去の不動産売買の成約価格、駅からの距離、建物の面積、マンションのブランド価値まで含みます。さらに、それぞれの土地の地 価推移データも駆使して、1000を超えるデータから、人工知能が不動産の価格を予測します。
人工知能が決められた計算式で導き出すので、恣意性が極力排除されて、人間が弾き出すよりも客観的な結果になります」
そうして算出された結果をまとめたのが、本文最後からの表である。
うーんなるほど、ビックデータを使って分析するとはいま流行してますね。しかし、記事内容を読んだ素直な感想としては、
うははは、面白い。
ビックデータはバックログから将来を読んでいく、しかし、湾岸の開発はこの間にも進んでいく。その将来像は織り込まれていないような気がします。 https://t.co/03UigIN27n— のらえもん (@Tokyo_of_Tokyo) June 29, 2016
まぁ従来のデータから読み取れる延長線上だよね、でも社会は変わっていくからなぁと。これをつぶやいた後、きちんと表を見ると内容が正直アレなことに気づきました。こういう表が一旦出ると、影響されて不安に感じる方もいらっしゃるかと思いますので、このブログで私の感想を書いておきます。
１：基準がよくわからない点
そもそもこの現在価格って何ですか、何を基準とされていますか？現在の成約予想坪単価に対して70平米換算していますか？記事ではこんな当たり前のことも書かれていません。私がこのレポートを部下に持ってこられたら突き返しますね。
２：現在価格が意味不明な点
そもそも江東区タワーの序列が
シティータワーズ豊洲ザ・ツイン>豊洲タワー=ブリリアマーレ有明>アーバンドックパークシティ豊洲>Wコンフォートタワーズって書いてる時点で、相場感が大きくズレてるとしか思えません。【不動産業界が大きな声では語れない「真実」】という煽りタイトル入ってますけど、業界プロどころか、のらえもんブログの読者様にこれを見せたら鼻で笑われますよ。いや、みんながあんまり自分の住んでいる場所の相場に詳しくてもそれはそれで嫌なんですが。
その他、不動産市況が今よりずっと良くなかった時期でも坪320万の成約があるパークハイム自由が丘二丁目の現在価格が「5,149万円」とか、セントラルパークタワー ラ・トゥール新宿が「6,980万円」など、いやいやいやその価格間違ってますよね？どこ情報でしょう？というのが並んでいます。その価格で買えるんなら今すぐぼくが買うよ・・・
元のデータが間違っているところに、どんな係数をかけても間違いです。元のデータの信憑性がないなら、ビックデータやら統計分析やらは何の役にも立ちませんね。
３：そもそもマンション価格はもっと別の要素に左右される件
マンション価格は、マクロ景気の影響と金利動向に左右されます。
景気が良くなれば地価は上がり、逆なら下がる。
金利が低くなれば地価は上がり、逆なら下がる。
しかし、この2020年予想にはそのことが一切触れていないのです。仮に「景気動向・金利動向は現在のままとする」という状態での計算ならそれを書いておくべきですね。
データだけでなく、他の取材記事部分にも根本的な矛盾が見られたりと、もうちょいやる気を出して欲しい感じです。
全体的な記事のトーンとしては2020までに東高西低（ただし湾岸は低）が進むという予想なんですが、万事がこれなので私は何の参考にもならない、語れない真実は記載されていないと判断しました。というか単なる湾岸Disりですね、これ。
私は湾岸の未来はもう少し明るいと思っていますよ。オリンピックに合わせて、護岸工事は進み公園の整備もまだまだ進んで綺麗になります。BRTなどの社会インフラも通ります。市場の開場に合わせて、周辺の宿泊・娯楽施設の建設も次々発表されています。東京都の湾岸エリア開発は、ロンドンのウォーターフロント開発を下敷きにして生まれましたが、いまは新しい未来都市の創造というよりも、超少子高齢化社会を踏まえて住民生活導線が極端に狭くて済む、つまり一人当たりのインフラ提供コストが安くて済む、湾岸エリアに人口を集めようとしているフシがありますね。
みなさんはいかがでしょうか。
自分は湾岸に住む前は「湾岸タワマンなんて見栄っ張りがちょーしこいて何も無い埋立地に住みやがって！」なんて思ってましたが、住んだら住みやすくて発展性もあってとても良かったと思ってます。
ディスり感情を持つ人は世にたくさんいるので、そういう人の購読欲は煽れますね。
そういう読者に対して正しい相場感は必要ないし。笑
湾岸在住です。明るい未来を期待したいのは同じですが、やはり資産価値としては厳しいものがあるのではないかというのが、一般的な見方であり、湾岸在住者は当たり前ですが、湾岸に甘いと思います。
>>2
湾岸民ですが、同意です。
湾岸の中でもおいしい所は既に高騰していて、今値ごろな地域は今後値下がりすると思います。
私ものらえもんさんに賛成です。軽率なコメントを控えて頂きたいです。景気はやはり気の持ちようですから、先ずは現場を視察し、徹底的に調べあげた上でのコメントをして頂きたいですね。ただ、ただ不安を煽るような記事は日本経済にとっても悪影響ですし、ましてや記事に載っているマンションに住んでいる方々に不快感をもたらし大変迷惑極まりない。勝手に価格をつけるのはやめて欲しいです。土地やマンション価値は需要と供給のバランスと供にその土地の環境で大きく変化します。買い手や売り手の思いがありますので、もっと生の現場のデータを集め掲載するべきです。まったく不快です。
地歴や地盤の悪さは誰が何と言おうと改善されませんから、湾岸を叩く人達はこの先もずっと存在し続けると思います。
一方で、手頃な価格で眺望やタワマンライフを楽しみたいという層もこの先、常にいるのではないかと思います。
なので今後の高騰もあまりないかわりに、暴落も無いんじゃないかなあと個人的には感じています。
ゲンダイも週刊現代ももとは同じ。
ゲンダイがなぜか知らないが離れただけ。嘘が多いからかも。
のらえもんさんのご意見に同意です。現代さんの記事は、マンション価格事情と、ビッグデータの解析の弱点を少しでも知っている方が読めば、失笑レベルですね。ただ、がんばって解析したことだけは認めますが、この記事を根拠として意見を言う方はあまりいないと思いますが、もしいらしゃったら頭の弱さを露呈するだけでしょうね。
確かにその通りですね。広さが分からないので、物件の比較が全くできないです。ザ・ハウス南麻布が一億円なら速攻購入しますよ。