MID TOWER GRAND

MID TOWER GRAND モデルルーム訪問 その3(総評)

MID TOWER GRAND モデルルーム訪問記その3です。今回は総評です。

気になる、1Fおよび2Fに入居する店舗の話から。
本物件北西側は月島もんじゃストリートに面しています。そのため1Fはもんじゃ焼き屋がずらりと並ぶはずです。また2Fにも店舗が数多く並びます。

店舗群と本マンション、直接的につながる箇所は1箇所で、動線は基本的に別れている作りです。下駄履きではなく、外から見ると別棟っぽく見えるはずです。

そしてみなさんが気になる同居のパチンコ屋についてですが、1Fではなく2Fに入居します。下図でいうと右上側の大きな店舗です。

もんじゃストリートからのアプローチは、階段もしくはエスカレーター等で上がります。100坪くらいの小規模店舗でチェーン店ではなく街のパチンコ屋程度だと説明がありました。住民のメイン通路は1Fの東側ですし、メイン動線でパチンコ客と交わることはないので、気にすることはないとは思います。が、この辺りは個人差があるかと。モデルルームの模型ではパチンコ屋の窓枠に木の格子がはめられていました。

周辺相場

2015年築のキャピタルゲートプレイス ザ・タワーのこの1年間の成約相場を調べると、60平米前後が坪447万円、70〜80平米のファミリータイプが坪418万円でした。こちらは駅直結・徒歩1分物件ではありますが、本物件は新築ですのでこのアドバンテージを考えると、今の相場ならかなりバリューあるとすら思えてしまいます。坪単価が周辺成約事例と比べても若干抑え気味なのは、短期間で大量に捌けるかどうかの不安からではないでしょうか。

ちなみにこの界隈を代表する佃のセンチュリーパークタワーは、専有面積が狭いほうがむしろ坪単価が下がる傾向にあり、広めの部屋だと築19年ながら坪386〜455万円と大変高く評価されています。

ただし、この2マンション以外の月島駅近中規模タワーマンション、例えばファミール月島グランスイートタワーは坪300万円以下、ザ・クレストタワーは坪340万円前後、アイマークタワーも坪350万円前後で動いています。MID TOWER GRANDは立地と規模感からどちらかと言えばこちらのグループに近いのかもしれません。

総評

管理費・修繕積立金が出ていない状況であり、仮の総評とさせて下さい。

すぐ近くで評価の高いキャピタルゲートプレイス ザ・タワーとほぼ近似の内装仕様、駅徒歩2分表示に500戸規模のタワーマンションとしてはかなり大きい大規模共用施設、と坪420万円級のマンションとしてこの高騰化の中であってもかなり頑張っているマンションだと思います。月島は外食がとても充実していることもあり、共用施設は「街以外でできるもの」に絞った感ありますね。

ただ、その2でも書きましたが、ペントハウスの規模を見るともうちょっと大きくするか、もしくは機能を絞って1つ2つをどーんと大きくできなかったかなぁとは思います。

もんじゃストリート沿いなら坪400万円以下で月島駅近タワマンが狙えるプライスであり、かなり人気が出るんじゃないかとは思います。ただし、月島駅中古で高騰しているマンションはシンボリック性を備えたタワーであり、これから月島・勝どきに建設予定の戦艦大和/武蔵級の超大規模マンション計画を見ると、シンボリック性という点では今一歩劣る気はします。

ただ、マンションは自分のフィーリングが大事。大人方面に振り切ったコンセプト、もんじゃストリート沿いの下町感との融合、これにハマる人には魅力的なマンションだと考えます。中央区はタワマン建設を抑制する予定であり、もう待ってもいま計画が出ているところ以外はほとんど出ないところも悩ましいですね。

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