モデルルーム訪問

木場レジデンスのモデルルームを訪問しました その2

木場レジデンスのモデルルームを訪問しました その1からの続きです。

価格:

この価格表、実は明日(24’6/28)が第1期1次販売締め切りということで、若干古い資料になってしまいました。
まだ間取りは選べる段階ですから、値段の参考程度としてください。

木場レジデンス第1期1次価格表
(クリックすると大きくなります)

この表を単純計算すると物件平均坪単価は230万円程度となりました。
低層階と高層階の価格の乖離が大きく、4Fから一段高くなります。
というのも、このマンションの目の前、ゴルフ練習場の建物より高くなるからです。

上階から見える景色はゴルフ練習場の向こう側はマンションという感じですので、5F、6Fを選ぶなら2Fを選んでしまいそう。ちなみに南向き1Fは専用庭の設定はなく、別棟の西向き1Fのみに存在します。

周辺木場新築マンション価格と比較しますと
木場徒歩7分のエコヴィレッジ木場が坪単価230万円で苦戦しました。
(この物件は南面目の前に11F建が立つという悲劇がありましたから、しょうがないのですが。)
木場徒歩1分のレビオレゾン木場公園も平均230万円台程度で、こちらはそれなりに売れている印象です。

上二つのマンションより、建物にはお金がかかっていますから、こちらを最大限評価すれば
いい値付けかなぁ。ただし、後述する間取りが若干イケてませんが。

間取り

建物がいいだけに、間取りが惜しいなとの評価です。

南向き中住戸標準タイプの75-A1(間取りはクリックすると拡大します)

画像出典:木場レジデンス間取り集より

西向き60平米タイプ60-D1

画像出典:木場レジデンス間取り集より

最上階ワイドスパン70-A

画像出典:木場レジデンス間取り集より

標準72㎡で開口部は6000mmしかありません。75㎡タイプで6200mm。
西向きの60㎡タイプにいたっては、4900しかありません。リビング横幅3m未満は窮屈でしょう。
最近のTVは大型化していますから、視聴距離3mは取りたいのですが、このリビングでは取れません。
7F最上階はプレミア設定なので、全体的にワイドスパン住戸ですが、坪単価250万円を超えてしまいます。。。
(東雲の高層階や豊洲・晴海の低層階が買える値段ですね。)

維持費:

管理費は172円/㎡
修繕積立金は80円/㎡
管理費は、入居後に精査すればもう少し押さえ込めると思います。共用施設がほとんどありませんから。
駐車場は、機械式地上三階の19台。お値段は27,000円~30,000円。

総評:

鹿島建設の壁式工法ということで、構造面はすばらしいものがありますが間取りと内装が少し残念。
玄関の廊下部分はタイル張りでなくペンキ塗りという割り切りもびっくりしました。
普通のラーメン構造よりお金はかかりますが、あまり高くしても売れ残るだけとの判断の結果でしょう。
ただし、低層なら坪200万円台からありますし、上階を買ってもゴルフ練習場が見えるだけなので
お値段ほどの差はないと感じます。
深川ギャザリアが目の前で便利ですし、木場だけでなく、門前仲町・東陽町も自転車圏内。

東西線沿線で江東区深川地区で探すならいい選択肢かもしれません。

このマンションをオススメする購買層

  • 30代~最上階以外は大家族向きではない
  • 大型スーパーが近くにあって欲しい
  • ゴルフが趣味
  • 日当たり重視で眺望は特に気にしない
  • 日本橋など、東西線沿線勤務

強み

  • 鹿島建設施工
  • サッシ高2.4-2.6m
  • スラブ厚、戸境壁厚共に250-280mm
  • 深川ギャザリアすぐ
  • ゴルフ場目の前

弱み

  • スパン幅が狭く、実際の広さより狭めに感じてしまう
  • ゴルフ場が目の前なので、照明(と騒音??)対策必要

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