晴海選手村の転用ではなく、イチから新しく作る、選手村のシンボルとして作られるタワーマンション「HARUMI FLAG SKY DUO」のモデルルームを商談付きで再訪させていただきました。
結論から言うと、向きによっては割安感はあるものの、コロナ後の板状棟のときのようなストロング推しではなく、おすすめ湾岸マンションの一つ、という位置づけになります。
物件概要
- 物件名：HARUMI FLAG SKY DUO
→正確に言うと HARUMI FLAG SUN VILLAGE【第二工区（タワー棟）】/PARK VILLAGE【第二工区（タワー棟）】 - 鉄筋コンクリ―ト造一部鉄骨造地上50階地下1階建
- 総戸数1,455戸（SUN/733戸 PARK/722戸）
- 都営大江戸線「勝どき」駅（A3a出口利用）へ徒歩18分
- 超高層免制震タワーマンション
- タワー棟専用共用施設の他、街区全体と街区利用の共用施設あり
- スケルトンインフィル＋長期優良住宅認定
立地・周辺環境
晴海フラッグは、東京都中央区晴海の突端部に集中的に住宅を建設する、東京23区に限れば今後このスケールの新規住宅開発はないのではないか？と思うほどのスケールを持つプロジェクトです。晴海フラッグ全体は、分譲の板状棟・賃貸棟（グループホームやシェアハウスもある）・分譲タワー棟からなる街区計画となっております。今回の売出しはタワー棟の部分であり、SKY DUOという名前がついています。
TOWER-5の方は道を挟んで東側が商業施設、そしてマルチモビリティステーションのすぐ近くということもあり、HARUMI FLAGの中では比較的利便性に恵まれた場所に配置されています。
TOWER-6は、中央の通りを挟んだ向かい側に位置していますが、道を挟んだ向かい側のため、実質的にはそれほど差がありません。お互いが向かい合う関係で建てられているため、
TOWER-5：中層階以上は北向きと西向きに前建ての心配がない
TOWER-6：中層階以上は南向きと東向きに前建ての心配がない
という関係にあり、抜けている方向のほうを当然価値を高く付けられています。
小中学校はTOWER-6の真向かいにある新設の晴海西小中学校。またこのエリアの人口急増に対応するため、PORT VILLAGEから更に東、環状2号線を超えたところに晴海西小学校の第二校舎が作られます。この第二校舎は低学年用とのことでした。マルチモビリティステーションには東京BRTだけでなく、都バス停留所とシェアサイクル400台が用意されます。
TOWER-5目の前の商業施設は「三井ショッピングパーク ららテラス HARUMI FLAG」です、約10,100㎡の店舗面積をもつショッピングセンターとなります。規模的には武蔵小杉駅前のららテラスより大きく、1Fはスーパーのサミットが入居すると考えればイメージが付きやすいでしょうか。
ららテラス HARUMI FLAG
ららテラス 出店イメージ
ただし、最寄り駅は大江戸線勝どき駅徒歩18分。実質ホームにたどり着くには20分はかかるでしょう。これをどれだけ許容できるのか、東京BRTが発展するイメージに賭けられるかがSKY DUO購入を左右することになりにそうです。
建物・内装
晴海フラッグ板状棟の仕様を踏襲し、そこから天井高が高くなったイメージです。準高級物件と考えれば十分すぎる仕様ですが、超高級物件と考えると物足りない。ただ、マンション高騰化にあってあらゆるところにコストダウンの嵐が吹いている中では、比較的高仕様を保っています、タワマンにありがちのギラギラとしたものはなく、あくまでも高クオリティの生活が担保されている、それくらいの内装仕様となります。ただ、電池エネファームなどはランニングコスト減には寄与しますが、いつかやってくる機器交換などを考えると高コストな気もします。
後述しますが、価格の振り幅が非常に大きく、眺望に恵まれた高層階は都内高級物件の価格帯に近く、日照や眺望が優れない部屋は23区タワマンとしては最安値範囲内であるので、バランス的には良いのではないでしょうか。プレミアムフロアに手が届く人なら、足りないところは足せばよい精神でいけます。
- 免制震構造タワーレジデンス
- スケルトン・インフィル
- 長期優良住宅
- タワー棟標準階は天井高2,600mm。最上階は3,000mm
- 順梁完全アウトフレームの間取り多し
- 奥行2000mmバルコニー
- 家庭用燃料電池エネファームを採用。ガス+電気の従来住宅に比べて最大23%ランニングコストを削減
- キッチン天板フィオレストーン
- ディスポーザー有
- タンクレストイレ
- 廊下幅1m
- 2LDK以上は玄関クランク間取り
- 内廊下
- それぞれの1Fに店舗スペースあり
HARUMI FLAG SKY DUO 天井高概念図
HARUMI FLAG SKY DUOの共用施設
晴海フラッグは例のごとく
・分譲棟全体が使える共用施設
・街区（PARKおよびSUN）が使える共用施設
のレイヤーに分かれています。
分譲棟全体が使える共用施設
SKY LOUNGE URBAN（TOWER-5/48階）
SKY LOUNGE OCEAN（TOWER-6/48階）
COMMUNITY ROOM （TOWER-5/1F階）
URBANはブックラウンジ付きのバーラウンジでダークな内装、OCEANはビリヤード台付きで落ち着いた印象のバーラウンジ、どちらもお酒が出るようです。数ある湾岸タワマン物件の中でも指折りの眺望を楽しめるバーラウンジとなりそうです！！
SUN VILLAGE街区住民が使える共用施設、すべてTOWER-5
SHIZUKU SUITE 54 ゲストルーム
IKOI SUITE 55 ゲストルーム
48階に2つのゲストルームが用意されます。IKOI SUITE48は図面で見る限りかなり広く、予約開始したら激戦必死なゲストルームでしょう。
KODOMO PLAZA
ここは未就学児向けの遊び場＋親が見守れるためのカウンターがついた場所のようですね。
PARK VILLAGE街区住民が使える共用施設、すべてTOWER-6
SUNNY LOUNGE（TOWER-6/48階）
PARK VILLAGE街区の方たちしか入れないラウンジが別に用意されるようです。
NIJI SUITE 64 ゲストルーム
NAGOMI SUITE 65 ゲストルーム
そのかわり、TOWER-6ゲストルームはどちらも小ぶりの部屋が用意されます。圧倒的眺望なので、部屋の大きさは関係ないかもですが。TOWER-5のIKOIは天空のパーティールームを兼ねられる広さを持ちますが、TOWER-6では2Fに別途パーティールームが用意されるようです。
PARTY ROOM SAFARI パーティールーム
PARENTS SALON
共用施設を比べると、ブックサロンを持つTOWER-5のほうが私の好みではありますが、内容を見ると微妙にTOWER-6のほうが恵まれている気が…しますね。
HARUMI FLAG SKY DUO 第一期価格表
HARUMI FLAG SKY DUO TOWER-5 高層階価格表
HARUMI FLAG SKY DUO TOWER-5 高層階価格表（クリックすると大きくなります）
HARUMI FLAG SKY DUO TOWER-5 中低層階価格表
HARUMI FLAG SKY DUO TOWER-5 中低層階価格表（クリックすると大きくなります）
HARUMI FLAG SKY DUO TOWER-6 高層階価格表
HARUMI FLAG SKY DUO TOWER-6 高層階価格表（クリックすると大きくなります）
HARUMI FLAG SKY DUO TOWER-6 中低層階価格表
HARUMI FLAG SKY DUO TOWER-6 中低層階価格表（クリックすると大きくなります）
なんと！令和5年に東京都中央区晴海で、坪300を切る角部屋を見るとは…！とても驚きではありますが、TOWER-6の西北角はTOWER-5とお見合いで日照条件も不利なのでこの価格、ということです。AbemaTVの取材でもいいましたけど、このSKY DUOはただでさえ水素インフラという高コスト体質を背負わされる上に、最寄りの勝どき駅徒歩18分という駅遠タワマンなのですから、眺望はともかく日照もしくは通風が取れていない部屋の商品性は…単純に値段だけで飛びつくのではなく、本当にこのマンションに・この立地に住むのかいったん立ち止まって考えても良いかなと思います。ただ、投資として買うのであれば、いくつかの部屋はとんでもない好条件ですので人気が出るでしょうね。
TOWER-6の北向き2LDKはグロスも安い割に少し上階になれば商業施設の頭を完全に超えるので人気出ると思いました。
TOWER-5の西向き高層階・TOWER-6南向き高層階にかなり坪単価を寄せていますね。TOWER-5は西と北で、TOWER-6は南と東で、ここまで差がつくのか…！と思わないこともないのですが、やはり永久眺望・レインボーブリッジ・都心向きは強い！タワーマンション高層階・レインボーブリッジの永久眺望代は約2,000万円強ということになります。
庶民には関係のない話ではありますが…50F最上階の仕様を考えると「安い」と感じました。SUN板状棟北西側の最上階が特に安かった思い出がありますが、この物件の唯一無二性を考えると、お金持ちのセカンドハウス需要を取り込める価格ではないかと。この価格で売っちゃうんだぁ、という印象です。
総評
私が何も言わなくてもめちゃくちゃ人気出ます。なぜなら現況下では相対的に割安な部類の評価だと考えます。
ただし一言いわせてください。「タワーマンションは利便性が一番大事」なのです。地震国日本において、タワー形状は構造的・物理的・経済的に不利な形状をしています。不合理を押してでもあえてタワーを立てるのはなぜか？それは利便性が高い立地故に空中に床を増やすことが、経済的に合理性があるからです。
しかし、HARUMI FLAG SKY DUOは最寄りは勝どき駅徒歩18分の物件です。通常であれば合理性がありません。
そこになぜタワーを立てるのか？立地的に最高の眺望を望めるからです。板状棟のみなさんにもこの眺望をシェアするために、48階に広いラウンジが作られます。
ですので、販売側としても眺望が良い方向に価格を寄せています。眺望のない南向きの低層階は一部安く分譲されますが、このエリアの立地で日照や眺望がないのはかなり致命的な欠陥に思えます、家族全員共用部にずっといられるわけでもありません。ですので「今買えるタワーマンションだから」という理由だけでSKY DUO低層階に参戦し、購入することになるファミリー・プレファミリーは住んだ後も幸せなのか、一抹の不安を感じてしまいます。
もちろん、自転車通勤が可能な範囲がかなり広く、また汐留や虎ノ門近辺が勤務先であればBRTによってまっすぐ一本という方もいらっしゃいます。
永住目的で購入する人は、価格の前にこの物件に住む理由をきちんと整理したほうが良いかなと考えます。
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