ドゥ・トゥール

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール) CANAL&SPA モデルルーム訪問 その3

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)  CANAL&SPAモデルルーム訪問 その1その2の続きです。

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画像出典:DEUX TOURS CANAL&SPA図面集より

維持費の詳細が教えてもらえなかったために、総評のみとなります。ただし、管理費・修繕積立金は安めとお聞きしましたけど、この坪単価クラスを買える人なら多少維持費が高くてもまったく問題ないかと。

前回に引き続きお値段の話をもう少し。周辺中古タワーマンション相場を見てみましょう。比較対象となるのは、ドゥ・トゥールの隣に建つマンション「ベイシティ晴海スカイリンクタワー」と勝どきの代表的なマンション「THE TOKYO TOWERS」です。
スカイリンクタワーは成約事例が少ないために5年間の成約事例、トウキョータワーズは逆に多すぎるため、直近半年間の成約事例とさせていただきました。

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スカイリンクタワーの成約は坪250万円以下、直近2成約については坪200万円程度となっています。これに対して、トウキョウタワーズは坪250〜280くらいに事例が多くあり、平均値は270でしょうか。超大規模かつ共用施設が多めということで、物件はトウキョウタワーズの方に近いと思います。ここに築6年の中古補正、例えば新築20%のアドバンテージを見た上に、住友強気の10%を載せた印象です。

総評

のらえもんブログの想定読者「年収1000万円1馬力」では、頭金5割入れるくらいでないと購入できないマンションでしょう。

周辺中古相場の延長線上では説明できないところがありますので、「晴海のオリンピック選手村が目の前のタワーマンション」そこにどれだけの資産価値を見るか、東京の実需だけでなく海外投資家の資金流入も見込んだ値段設定に感じます。実際、海外の不動産は高騰していますので、日本の不動産は割安なようです。

実際に住むマンションとして考えると、晴海(勝どき)は隣の月島に比べて有楽町線が無い以上、どうしても交通利便性では1歩劣る印象です。
売主もこの欠点は良くわかっていて、新橋までの住民専用直通バス運転を計画しています。深夜1時、終電時間帯までのバス運行は確かに便利ですが、この経費は運賃100円ではまかないきれず管理費から。自分たちで払っていることになります。むしろ環状2号線を走ると思われる中央区BRT/LRT計画がどうなるかで、交通利便性がかなり変わると思います。

デザインに大変優れた良いマンションだと思いますし、大空間10m吹き抜けロビーはホテルライクでかっこいいでしょう(シティータワー豊洲ツインもロビーが超かっこいい)し、深夜2時まで入れる大浴場はうらやましいんですけど、私は素直に買えないので撤退です。

最後に。
モデルルームのムービーでは、晴海の将来性・資産価値向上を強調されていました。晴海の将来性は間違いないと思いますが、山手線内側に匹敵するかと言えば、それは違うでしょう。といっても住友さんは自ら付けたマンション価格維持のために、相当長いことがんばっていただけるので買ったらいきなり損をするマンションだと思いませんが、ここから更に大きく価格上昇する局面があるとすれば、もはや都心と都心に近い湾岸部のマンションは人が住むためのマンションではなく、投機・投資・相続税対策商品となってしまうでしょうね。

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コメント

    • のらえもんファン
    • 2014年 1月 30日

    中々良くできていますが、1点だけ誤りがあります。
    年収1.000万円1馬力で、約7530万の借入ができます。
    よって頭金5割は必要なく、手付金の1割あれば十分なので、購入できますよ。

    • のらえもん
    • 2014年 1月 30日

    >>のらえもんファンさま
    仮に7000万円を借り入れるとして、35年ローン1%ですと
    月々20万円弱の支払いとなります。
    子供無しならともかく、子供有りですと年収1000万1馬力で
    持続可能な支払額とは思えません。

    • のらえもんファン
    • 2014年 6月 05日

    でも購入はできますよね?
    購入できないと書いてありましたが?
    そこは認めましょう!
    因に金利が高すぎですよ。w

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