ドゥ・トゥール

改めて住民目線で考える。タワーマンション最大のメリットとデメリット。

「タワーマンション」と題名に付くと、PVがいっぱい伸びるらしいです。そのため、Yahooニュースには毎日のようにタワーマンションの記事が載りますね。

私は現在湾岸のタワーマンションに住んでいますし、これからもしばらく住み続けるでしょう。タワーマンションに一度住み始めると住民の中では「次もタワーマンションに住みたい」「次はタワーじゃなくてもいい」と真っ二つに別れます。私の実感値としては7:3くらいの比率だと思いますが、いかがでしょうか(今思ったのですが、「次も」という表現が住み替えを前提としている湾岸タワマン民っぽいですよね)。

住民視点でタワーマンションのメリットを考えると何なのか

タワーマンションの魅力、一般的に立地・眺望・共用施設、そして住戸の専有部スペックの良さ、そして免震だと思います。
しかし、このうち専有部スペックの高さなんて天井高が3mでもない限り誤差の範囲内。仕様はオプションやリフォームでいくらでも変えられます。共用施設も最初は感動しても、家にゲストを頻繁に呼ぶ家庭で無ければ、スタディスペース以外はそのうち使わなくなることが多いです。そして、どんなに眺めが良くても眺望は飽きるという人もいます(なお、私は飽きない派です)。

となると、残る魅力は立地?となりますが、立地が良い低層・中層マンションだってあるわけで、タワーマンションでなければならない決定打にはなりえません。「タワーマンションしか立地が良くない」わけではなく、「タワーマンションは立地が良い場所に立つことが多い」くらいしか言えません。

そうなると、かなり長く住んだ住民目線で何がメリットなのかというと…

「タワーマンションエントランスとロビーの豪華さと大きさ、そして玄関までの快適さ」

が最終的に残ります。身もふたもない結論で申し訳ありません。でも、住民目線で最後に残る最大のメリットは、これなんです。
自分の部屋からタワマンのエントランスまでは、毎日使う場所です。途中経路に美人のコンシェルジュがいて、「いってらっしゃい」「おかえりなさいませ」と言ってもらえたら、更に最高ですね。

ドゥ・トゥールのロビー

シティタワーズ豊洲 ザ・ツインのロビー

大手財閥系不動産でこれを一番よくわかっているのは、住友不動産さんです。だから彼らはエントランスとロビーをとにかく豪華で大きく作りこむ。湾岸で言えば、ドゥ・トゥールとシティタワーズ豊洲(ツインもシンボルも)でしょう。最初見た時は、タワーマンションに慣れた人でも軽い感動を覚えるはずです。それは、中古物件や賃貸の見学者も一緒でしょう。

ですので、ロビーを大きく、豪華に作りこむと後々住民にとっての資産となり、デベロッパーとしての実績となる。住友不動産に限らず、近年のタワーマンションは共用施設を刈り込んでもエントランスを作りこみます。タワーマンションは威信材の側面が大きくあるからです。

では住民視点でタワーマンションのデメリットはなにか?

もうこれは簡単です。タワーマンションはその規模と高さ故に、経済的には不合理な建物です。同じ土地に上空高く住戸を詰め込めますし、空地も大きくとれますので土地の有効活用という点ではメリットでしょう。しかし、板状とタワーマンションでどちらの方がメンテナンス費用がかかるといえば、これは圧倒的にタワーマンションです。

では、板状マンションと比べてどれくらい不利なのか。

ざっくり言ってしまえば、管理費で1.5倍から2倍。修繕費で2倍。つまり、維持費は約2倍と考えていいです。これがタワマン最大のデメリットです。BMWやベンツとかそういう高級外車の維持費用がかかるのと似たような特性を持ちます。

しかし、維持費はかかりますが、リセール面で言えば魅せるポイントが多いため板状マンションより優れています。売却する段階になれば、維持費用よりも大きく取り戻せるのが、過去のデータから明らかになっています。

首都圏(1 都 6 県)の中古マンションの建物階数別リセールバリュー データ出典:(株)マーキュリー

もちろん、上記データは2008年から2009年の新築マンションが10年後中古になったときのリセールバリューであり、これから先10年後のリセールバリューを保証するものではありません。ただ、なぜこのような結果になったかを考えれば、未来が大きくずれるとは思えません。

P.S.
本エントリを投稿したところ、Twitterからこんな反応が。

しまった、こちらも忘れていた感があります笑。「三井に住んでいます」というキャッチコピーありますが、「あのタワーマンションに住んでいます」という高揚感、ありますよね。つまり、規模と形状が価値を生み出す。外観がカッコいいタワーマンションは満足度も高いと聞きます。


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