損が少ないマンション購入

新型コロナは適温経済に現れたブラックスワン。そしてマンション市場は激変する。

このブログは経済系ブログではありませんし、私自身も経済分析とは程遠い身です。そしてここは、次々に建つ湾岸マンションの応援ブログでもあります。ですが、あえて言わせてもらいます。

今回の新型コロナウイルスは、適温経済が続いた世界景気に突如現れたブラックスワンです。今回は金融危機ではなく、疫病という形で現れました※。

この三連休。本来ならブログを複数回更新するチャンスでしたが、書く気力が湧きませんでした。

ブログを書くかわりに、のらえもんなりにこの3日間、様々なニュースに触れて、新型コロナウイルスが世界をどう変えていくのかを深く考えていました。武漢で大騒ぎの時、ダイヤモンドプリンセスが係留されていた時、日本で感染者がヨコヨコになりつつある時。私は影響を完全にナメてました。

「金融システムは依然正常を保ったままだ、リーマンショックのときとは違う。大規模な政府の財政措置と金融緩和があれば乗り切れる」「夏から秋になれば、なぜあんなに大騒ぎしていたんだろうというくらい正常化するに違いない」

Twitterをはじめそういった強気の声もいろいろ聞きました。
でも、私の霊感はこう語ってます。今回はそんな甘いものじゃないと。

世界中で人の移動が止まりました。各国は自由な移動をかなぐり捨てて、事実上の鎖国に移っています。
原油は暴落し(これは別の要因もあります)、株価指数は乱高下しながら下降基調にあります。

今は金融システムが大丈夫でも、来月の金融システムが健全かはわかりません。下がり続ける指数は大量の追証を生み、評価損となり、更なる投げを生んでいます。それは金融機関のバランスシートが現在進行形で傷んでいる証拠です。

日本ではまだ実感はないですが、雇用が流動的な海外でいま、人々の職が大量に失われつつあります。そして求職しようにも外に出られません。これは、将来の購買力がおおいに削がれたことを意味しています。現在、世界中でサプライチェーンが寸断されて車や製品の生産が十分にできない状態ですがそれどころじゃない。労働者の賃金が消滅するとモノが全く売れなくなります。生産のキャパシティが回復しても買い手が消滅するのです。

爆発的な感染、オーバーシュートを防ぐ。という名目で日本ではイベントの自粛や在宅勤務の推奨が行われていますが、このままでは業界ごと全くもたないところも出てくるでしょう。インバウンド業界・旅行業界・飲食業界・航空関連業界など、私がパッと思いつくだけでも多岐にわたります。しかし政府は損失を補填しようとせず、【自粛】の2文字に拘っています。まごまごしているうちに、コロナ関連倒産はこれから目を覆うようなスピードで増えていくはずです。
そして経済を優先させて社会を復旧させようにも、同時に医療崩壊を防がなくてはいけません。「感染広がりのスピードを弱める」ために「行動変容」が求められるということになります。今まであたりまえだった行動ができなくなるのです。画期的なワクチンが開発・量産されるまで。


(衝撃的内容だったNスペ。行動変容については、こちらをごらんください。今ならNHKプラスで見られます。一度見るべき)

日本人が新型コロナウイルスへの集団免疫を獲得する、つまり日本人の40%〜80%が一度かかり、病院がパンクしない程度にピークを抑え込むというのは絶望的で不可能な作戦な気がします。イタリアで猛威をふるうコロナウイルスは致死率が明らかに高いです。

医療対応の限界線と患者のピーク数は上記のような図では表せません。実際はこちらの図の方が正しいです。医療対応の限界線はずっと低いのです。

行動変容がうまくいったとしても、世界中で大量に出る、失業者の受け皿がありません。世界経済が限りなく連動している今、少なくともリーマンショック級、あるいはそれ以上の衝撃波が世界を覆うはずです。私はリーマンショックを軽く超える津波が来たのだと悟りました。

さて、本題に入ります。
間違いなく、今後のマンション市場は冷え込みます。

2019年に過去最高を記録した新築・中古マンション平均価格ですが、これからもこの推移がこのまま続くと思うのは、めでたすぎるでしょう。

画像出典:価格は上がる?下がる?2020年、マンション市場予測より

私も3月上旬の時点ではまだナメてました。通常の景気循環サイクルに留まるのであれば、多少の調整はあれど、「財閥系の寡占化が進む新築マンションが大きく下がることがない」と考えていました。
しかし、この三連休で、ヨーロッパや米国の都市で相次ぐロックダウンや、指数関数的に積み上がる感染者数と死者数を目にして、通常の景気循環サイクルを大きく超える突然死のステージに来たと判断しました。

首都圏新築マンションの寡占化が進んでいるとしても、せいぜい5割程度。あとの5割は、相対的に体力の弱い中小デベロッパーなのです。彼らがモデルルームを開け続けることができなくなった時に、価格の下落は始まります。その時は、せいぜいこれから1年後ではないでしょうか。

この影響は、中古マンションにも及ぶはずです。特に近年値上がりが激しかった都心部は、「急いで売る理由がある売り主の物件から」成約価格がガツンと下がり始めます。成約価格は一種の株価でいう板となり、だんだん相場が形成されていくでしょう。それは、売り板・買い板が日本一厚い、東京湾岸エリアでも、我慢できない売り主から相応の値下がりが始まるはずです。運が悪いことに2020年は住み替えのために大量の売り物件が出ます。

ただ、住宅というものは自分と家族のタイミングで買うもの。なかなか買い時チャンス!という時に行動することは難しいものです。ですので、その時点で最善と思える行動を、今後もこのブログでは書き連ねたいと思います。「マンション購入を真剣に考えるブログ」ですから。

なお本原稿を書いても私には何の経済的利益もありません。むしろ湾岸に全振りしている私の手持ち資産の下落を予言する不吉ななことばかりです。しかしブロガーとしての私は、いつでも誠実でいたいのです。この公開エントリが大外れすることを心より祈っております。

なおオリンピック決定後、東京湾岸に注がれた社会投資は全く無駄ではありません。10年前の豊洲・晴海と今はまったく別の街のようです。湾岸入植当初のような状態に戻るということはこの危機下においてもなかなか考えづらいと考えます。

ブラックスワンとは、「突如として起こる、予測できない危機」のことです。
(この原稿は、2020年3月23日に書いています)

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コメント

  • コメント (3)

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    • とおりすがり
    • 2020年 3月 24日

    久しぶりに書き込みます。素晴らしい記事です。応援しています。

    • 湾岸民
    • 2020年 3月 24日

    私も同意見です。
    当初コロナを舐めていました。インフルエンザと何が違うんだ?と。

    やはりイタリアの感染爆発は考えを改めざるを得ないものでしたね。
    そしてアメリカの医療体制を考えた時に、恐ろしい事になると気づきました。

    ただ、今後不景気入りは間違いない状況ですが、一点気になるのは各国の財政出動です。
    余ったお金はどこに行くのでしょうか。

    弱者は失業又は減給され、持てるものは余ったお金でより稼ぐ。
    そんな未来が見えないこともありません。

    • 個人投資家
    • 2020年 3月 26日

    高額マンションを購入する方は株式投資で大きく金融資産が膨らんだ方が多いはずです。
    そして現金で購入します。私も1つは株の儲けで現金購入しています。
    今回の株価の爆下げで億をこえる損失を出しました。
    現物投資なので痛くはありませんが今は寝かせておくしかありません。少なからず、こういう人は多いはずです。
    高額なマンションほど売れなくなると思います。

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