損が少ないマンション購入

湾岸中古タワーマンションは震災後安くなった?データからグラフ化してみる


航空写真はGogleEarthより

東日本大震災により、マンション販売の重心は湾岸から内陸に変わったと言われています。
本当に内陸回帰の流れがあれば、震災後に湾岸の中古タワーマンションは安くなったはずです。
さて、どれくらい安くなったのでしょう?

以前のエントリで、国土交通省のREINSからデータを抜き出して
東雲有明のタワーマンションの成約価格を抜き出してみましたが、
標本数が少なく、グラフ化は断念していました。

より標本数の多いデータがないかと探してみますと
住まいサーフィンさんの会員になれば無料で価格事例を
XLS形式にてダウンロードできることがわかりました。
今回はこのデータを用いてグラフ化してみましょう。
なお、このデータは”中古マンション価格事例”・価格は”沖式成約価格”
となっており、正確な成約価格ではないみたいです(?)
また、データは2011年12月まで入力されています。

今回、グラフ事例として、

江東区東雲のWコンフォートタワーズ 707件


江東区有明のオリゾンマーレ 268件
の2マンションを挙げさせてもらいました。
どちらも地区内で最も古株。一番事例数の多いマンションです。

江東区東雲キャナルコート・Wコンフォートタワーズ


Wコンフォートタワーズは、江東区東雲キャナルコートで
一番最初に建設されたタワーマンションです。
古株ながら規模が一番大きく、辰巳駅から一番近いこともあり
キャナルコート内では一番手に挙がるマンションでしょう。
さて、グラフをざっと見ると極端に安い・高い事例はあるとしても
坪単価150万円~220万円あたりのボックス相場となってます。

坪単価がピンとこない方は
坪150万円なら70㎡換算で3181万円
坪220万円なら70㎡換算で4666万円
という価格感を考えてください。
150万円というと千葉県埼玉県の郊外新築マンション並みです。

事例はすべての階層・部屋広さが含まれているので1000戸を超えた大規模マンションになると成約事例は
小規模マンションに比べてかなり広いレンジになります。


2005年は今となっては少し古いデータですので
少し時間軸の幅を狭めることにして
昨年12月から2年半を抜き出してグラフ化してみました。

直近2年半のデータでは極端に安い・高い事例が無くなり、
坪単価170万~210万円程度に収れんされてきているのがわかります。
グラフの右側2011年3月以降の相場を見てみますと
1年前とあまり変わっていません。
さすがに震災直後の事例は少なくなっているものの6月には回復しています。
また、坪単価150万、160万といった事例が若干見られるものの
それ以前も同じ頻度で出ていますから、特別安くなったとも言えません。
少なくともこのマンションについては、
「東日本大震災の価格相場影響は少なかった」
と結論付けることができると考えます。

江東区有明北地区・オリゾンマーレ


オリゾンマーレは江東区有明北地区で一番最初にできたマンションで
都心に近い場所でありながら、リゾートマンションの雰囲気を持つすばらしいマンションです。
購入して友人や親兄弟を招待したら間違いなく自慢できるマンションですね。

こちらは竣工以来、坪単価160万円~220万円くらいに85%の事例が集中しています。
しっかり調べていませんが、このマンションは北西高層階が高くて
南東南西低層階が安い事例が多く出現します。
通常、マンションは南向きが高い価格設定となりますが、有明のマンションは
北西向きが都心方向で夜景がキレイなので北西方向の相場が高くなります。


時間軸の幅を狭めて直近2年半を抽出してみました。
こちらもWコンフォートタワーズと同じように
2011年3月以降、顕著に下がったとはグラフから読み取れません。
事例数は若干減ったものの、依然として坪170~220万円あたりの
相場を維持しています。

まとめ:

  • 震災直後は事例が若干少なくなった
  • 震災で顕著に相場が下がったとは認められず、むしろ相場を維持している

湾岸マンションが売れていない!内陸回帰!!湾岸暴落!!!などの見出しがついた
煽り記事を週刊誌等で見たことがあるかたもいらっしゃるでしょうが、
少なくとも東雲・有明で事例が一番多いマンションではこの傾向は見られません。
「湾岸暴落!」と書いて誰が得をするのか、一度考えてみるのもよいかと思いますが
みなさんはどうでしょうか。

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コメント

    • モンスタップ
    • 2012年 3月 24日

    興味深いデータですね。全体のトレンドでは下がるどころか上がっているのが驚きです。

    • のらえもん
    • 2012年 3月 25日

    >>モンスタップさま
    5年間のスパンを取れば、現時点の相場でも上がっています。
    直近2年間のスパンで平行線です。震災の影響は軽微です。

    ただし、この2マンションは一番古株でゆえに割安でしたから
    最後発のマンションですとこういうグラフにはなりません。
    ざっくり新築時坪220万円で買えたかが損得の分かれ目だと思います。

    • モンスタップ
    • 2012年 3月 27日

    なるほど。たしかにBMA以降は結構強気でしたからね。さすがにあれには開発期待が織り込まれてしまっているのかもしれませんね。

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