価格：

価格表です。
モデルルームで予定価格表をわたされました。
5000万円と100万円単位で書かれていましたが、実際の販売時は5000〜5099万円まで幅がありますと説明されました。よって、坪単価計算は、下二桁を50万円として計算しています。

北東向きは、第一期売り出しは検討していない（もし、要望書入れてくれたら販売するけど）ということで、価格が一つも入ってません。
日当りの懸念がありますから、南西方向より安いと思われます。

オークプレイス豊洲　予定価格表
（クリックすると大きくなります）

さて、価格表を眺めてみますと、割安なのはやはり低層階。
坪単価200万円を切る部屋もあります。
南西棟は北側に行くほど日当り条件がよく、南側（D,E）は、目の前に建っているスターコート豊洲の陰になりますし、南東側の出っ張りが被るのでそのへんはお値段に考慮されています（A,Bの方がD,Eより高い）。

特に、南西棟2FのDなどは、表示価格4000万円を切ってきました。坪単価で考えますと同じ売主の枝川マンションとほぼ同等です。豊洲の新築マンションでこの価格はかなり安い！
ただしこの部屋は、20m程度先の目の前にスターコートのゴミ捨て場があります。臭い等はしないでしょうけど、ここを飲み込めればお買い得。。。
南東側は、普通に日照・眺望がある程度望めそうな6Fで235万円程度。

競合する近隣物件のパークタワー豊洲より15%ほど安いです。向こうは仕様がかなり良く、駅徒歩5分以内なので、この辺お値段に見合った感じはします。
ルーフバルコニー付きの部屋は坪260万円程度、ということで80平米オーバー4LDKは6000万円を超えてきます。
正直、ルーフバルコニーの魅力は大きいのですが、この立地・仕様に合致するかな？と考えると私は少々疑問です。同じ6000万円出すなら、パークタワー東雲の最上階の方が住んだ時の気持ちよさは断然上でしょう。（維持費が月2万円程度違いますが、6000万円オーバーを買える人がそこまで考えるかな？）

北東向きは、道路を挟んだ向こう側に建物がありますが、距離は少し離れていますので南西棟より圧迫感は少ないです。この辺が南西より安い、坪200万円を切ったくらいの平均価格で出してきたら、お値段的には魅力が出てきます。

最初から眺望を望まないなら、坪200万程度の1F南東もよいかと考えます。
こちらには、専用庭が付いています。コンクリ工場の防音壁が目の前ですが、日照は確保できそうです。

画像出典：オークプレイス豊洲資料よりスキャン

維持費：

管理費：125円/平米
修繕積立金：84円/平米

72.10平米のAタイプなら、管理費9000円+修繕積立金6100円=15100円です。この辺は、タワーマンションよりアドバンテージがあります。だいたい、月1万円強安くなります。修繕積立金の値上がり幅は、5年毎に複利30%値上げと聞きました。

近隣物件のイニシア豊洲やシティハウス豊洲よりは管理費少し高めですが、十分許容範囲だと考えます。
板状マンションで共用施設がほぼ無いので維持費は安くなってます。

駐車場は168戸で52台とかなり少なめ。設置率31%ですが、これ足りるんでしょうか？
お値段は機械式でB2F・16500円〜1F・24500円です。

PER：

販売員さんに賃料試算表を見せていただくのを忘れました。
近隣事例を見ますと似たような板状マンション・築7年徒歩5分70平米で20万円ですから、このマンションも同程度と想定できます。
70平米4500万円なら18.75、70平米5000万円なら20.83。実際は新築加算や方角などでもう少しだけ、賃料は取れると思います。

共用施設：

集会室兼コミュニティスペースが1部屋だけ。
宿泊室やカラオケルーム等はありません。
コミュニティスペースはACTUSがプロデュースするようで、モデルルームにて雰囲気が再現されています。
200戸未満ですから、小さいのをいくつも持っても修繕が大変ですからこれでいいと思います。

画像出典：オークプレイス豊洲資料よりスキャン

総評：

豊洲の新築マンションとしてはかなり安いです。競合するパークタワー豊洲より15%ほど安く、2・3丁目の中古タワーマンションよりも安くなります。
この安さは、「周りがここより大規模マンションとコンクリート工場」「長谷工の２重壁」「再開発地区ではなく、豊洲４丁目」と但し書きが付いてしまいます。

特に長谷工の2重壁は、「戸境壁にネジ打ちできる」以外のメリットが見つかりません。スパン幅が7000mmある南西棟はともかく、6000〜6100mmしかない南東・北東棟は、戸境壁のコンクリ部分と2重壁のロスを合わせると部屋内実質幅は5800mm未満だと思われます。
（70平米ですと、2重壁部分で余計に専有面積が削られてしまいます。だいたい2平米分損している計算）

この辺はモデルルームを確認の上、ということになるでしょう。
もちろん、住まいの仕様に大きな期待を求めない・利便性が良い豊洲に住みたい・豊洲アドレスが良い・予算が限られた中新築マンションに住みたいという方もいらっしゃると思いますし、ある程度割り切れるなら一つの選択しに加えても良いかと考えます。
最後に、この物件を検討されている読者様から社割があると聞きました。。。。結構いい割引率のようです。そういった会社にお勤めの方にもおすすめ。

（追記）ガチンコになるのは、豊洲中古長谷工３兄弟。特に南西棟と向かい合っているスターコートとはライバル関係となります。向こうは駐車場設置100%かつここより大規模、と有利な点がいくつかあります。こちらは若干の新築プレミアを評価すれば条件はほぼ同等、かなり良心的な価格かと思われます。

このマンションをオススメする購買層

• 年収600万円～
• 予算が限られているが、豊洲アドレスに住みたい
• 眺望に大きな期待は寄せてない
• ららぽーと大好き
• ファミリー向け（3L・4LDKしかない）

強み

• 豊洲アドレスにしては割安な値段設定
• 維持費が安め
• 豊洲徒歩8分
• 周辺中古と比べてもあまり割高感は無い
• 豊洲の利便性を享受できる立地
• 引き戸の多用による空間効率

弱み

• 立地
• 将来の売却を考えると、築年数が近い長谷工兄弟がライバル
• 駐車場が少ない
• 南東側がコンクリート工場
• 駐車場が機械式で設置率31%

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