プラウドシティ越中島

プラウドシティ越中島 モデルルーム訪問 その3(維持費・周辺相場・総評)

プラウドシティ越中島、モデルルーム訪問の最終エントリです。

(東京駅から直線3km圏内!)

維持費

管理費は1平米あたり209円、修繕積立金は112円となりました。標準的な75.68平米のプランで管理費15,800円、修繕積立金が8,550円です。近年のタワーマンションで管理費300円/平米を割ることは珍しいですから、比べれば割安感はありますね。

駐車場は機械式が28,500〜30500円、身障者優先平置きが33,000円でした。これはお隣のクレヴィア越中島も23,000〜30,000円ですのでめちゃくちゃ割高というわけではありません。ただ、お隣塩浜エリアのニュートンプレイスだと、5,000円〜12,500円なので、越中島エリアの機械式駐車場が周辺よりも若干高いとはいえます。

周辺相場

越中島エリアの中古マンション直近2年間の成約をみると、直接の比較となりそうなマンションは「クレヴィア越中島(2012)」「ルネ・ベイグランデ(1997)」、そして清澄通りの向こう側「ルネ門前仲町(1986)」となります。

クレヴィア越中島はだいたい坪240万円台の成約で固まっており、ルネ・ベイグランデは坪180〜207万円くらい、そしてルネ門前仲町は築20年にもかかわらず坪175〜218万円となります。築年数を考えるとルネ門仲の門前仲町駅徒歩6分という表記は強いですね。

本マンションは大規模による共用施設やディスポーザー付き、新機軸の内装でそしてなにより新築であること(誰も使っていないことの価値)を考えれば坪300万円という平均坪単価、めちゃくちゃ市況と乖離しているのかといえばそうでもなく、新築プレミアムはだいたい15%〜となります。これは条件の良い平均単価を大きく上回る角住戸などはもう少し大きくなるかもしれません。

新築マンション同士で比較するなら、「クレストシティ木場」「プラウド清澄白河ガーデン」「プラウド東陽町サウス」「シティテラス東陽町」そして「パークタワー晴海」がライバル物件となるでしょう。このうちクレストシティ木場(木場徒歩11分・豊洲徒歩14分)がもっとも条件が近いマンションとなるでしょうけど、本物件はなんといっても越中島駅徒歩4分の優位性を持ちます。上記挙げさせていただいた物件は、クレストシティとパークタワーをのぞき、だいたい坪300〜310クラスのマンションなのでガチであたります。

パークタワー晴海に関しては坪280〜300クラスの部屋もたくさんあるので、コンセプト違いとはいえ、一部の住戸は十分に競合物件となるでしょう。

総評

越中島駅徒歩4分、という武器がこの物件の評価を難しくしています。。。東京駅本体から歩くとはいえ、有楽町駅と読み替えてもやはり都心にはめちゃくちゃ近いことにはかわりなく、有楽町・日比谷・銀座界隈が通勤場所なら”通勤地獄”という言葉からは無縁になりそうです。公共交通機関による都心エリアへの近さでは今売っている物件の中でもトップクラス、越中島駅の時刻表を見れば十分すぎるほど電車が出ていますし、終電も0時台まであります。いや、これはうらやましい。

それでも、ちょっとペンディングが私の中でついてしまうのは、あの越中島駅界隈独特の寂しさ・何もなさという雰囲気でしょう。何もなくても、公園や川沿い遊歩道が通り道だったりするとまた印象は変わりましたし、せめてアドレスが牡丹だったら・・・極端なことをいえば、京葉線東京駅直通4分が武器になるなら、お隣の潮見駅(東京駅直通7分)駅そばのマンションだってもっと市場から評価されて良いですよね。

ただ潮見と越中島が大きく違う点は、本物件より門前仲町駅徒歩11分、月島駅徒歩17分という距離感にあります。下町情緒があふれ、また街自体が活気を保っている場所が徒歩圏内(自転車で行くでしょうけど)ということは加点要素といえます。門前仲町駅近隣マンションは中古市場でも高く評価されていますし。この物件も市場に出ると、門前仲町物件として扱われそうです。

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