SKYZ TOWER&GARDEN

豊洲の中古マンション成約価格を表にして、新築と比較してみた

しばらく前に記事化しようとして忘れていました。
読者の方から豊洲の2013年1月と2月の成約データをいただきました。

タワーマンションと非タワーマンションのうち築10年以内を抜き出して書いてます。
せめてマンション1棟につき10例くらい出てくると全体傾向も読めるんですが、3・4例だと個別要素が強すぎて傾向までは読めませんねぇ。
一般でも見られるレインズはしばらく前に仕様が変更されたので個別マンションを抜き出すのが難しくなりました。

豊洲最寄り駅タワーマンション 成約価格(2013年1月・2月)

豊洲最寄り駅非タワーマンション 成約価格・築10年以内(2013年1月・2月)

一応、この表からいえることは・・・

・豊洲4丁目長谷工兄弟マンションは坪200万円前後が今の相場。階数はあまり関係ない。
・坪300万円を超す成約はパークシティ豊洲にしか出ていない。ただしこれは最上階の成約事例。
・パークシティ豊洲は西・南より東の方がかなり安く方角差が出る(新築時も同様)

事例が少ないのでこれくらいのざっくりでしか言えませんけどね。
さて、この表を見たのち、SKYZの価格表を改めてみると、

1.新築プレミアムを15%くらいとみなせる。
2.一方距離補正を-5%くらい?と考えている
3.PCT南と西の評価が中古になっても高いことから、レインボーブリッジの眺望が確定しているSKYZ西向きをかなり高く評価している。

こんな感じでしょうか。正直、レインボーブリッジが見える部屋の評価は中古成約傾向でも高いので、西向きの高さはある程度納得できます。駅距離や周辺中古成約・新築価格ぜんぶひっくるめて全体坪255万円という予想はあながち間違っていなかったなー、と。
ただ、景気回復傾向が鮮明になってきた3・4月のデータを持っていませんのこのように言い切れるか少し不安です。

一方、豊洲4丁目に建つオークプレイス豊洲ですが。

長谷工兄弟が坪200万円、仕様はほぼ同じ、立地と規模感においては劣勢、となるとあの価格ですと今のところ軍配は兄分たちに上がるかなぁという印象です。ただ、私が持っている価格表、事前案内会版で若干値下げ傾向と聞きました。となるとやっぱりほぼ互角ですかね。(新築プレミアムを15%・中古だとリフォーム代や仲介手数料もかかりますし)

P.S.
どなたか最新成約事例をいただけると助かります。

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