このブログを初めてから、早8年が経ちました。あのときに築浅だったタワーマンションはいまや築10年を超えてそろそろ大規模修繕工事を検討し始める頃。しかし、あのときの比べて値段はさほど変わっていないどころか、若干値上がり気味です。取引数・在庫数も多く、相場が売り買い両方に見えやすいというのがあるのでしょうね。
高騰し続ける新築マンションと、それと同じくらいに急伸する都心部中古マンションに比べて、相対的に「買いやすさ」という点ではいまだ優位を保つ湾岸タワーマンションですが、これに関連してTwitterでこのような質問をいただきました。
「購入時はどうしても坪単価のみに目が行きがちですが、考慮すべきリフォーム箇所をご紹介いただきたいです。またリフォーム業界は、素人には業者の選別が難しい中で、信頼できる業者を見極めるポイント等、知見をお持ちであればお願いします」
ぶっちゃけ、後者はわかりません（笑）
ということで、私が依頼したことがあるリフォーム屋さんに、築10年を超えた中古物件を購入したらどんなリフォーム箇所があって、相場はどれくらいなのか？本音で聞いてみました。
Ｑ：湾岸タワーマンションも築10年超えがぽつぽつ出てきて、立地や時代の余裕はあるものの、内装に使用感を感じる物件も増えてきました。
Ａ：そうですね、最近買われる方はリフォーム前提で買われる方が多いです。ただ、物件の価格もあがっているので、リフォーム予算が潤沢にあるわけではなく、ある程度予算を絞られて相談される方がほとんどです。
Ｑ：そうなんですね。でも、あれもこれもとつけると結局かなりのお値段になるのでは？
Ａ：メーカー保証は10年であることが多いのですが、ユニットバスやキッチン自体は20年、それ以上は持ちます。しかし、築10数年で入られるとしばらく住んでいるうちに交換適齢期になってしまうし、いっそのこと入居前に水物を替えてしまおう、という方が多いです。特にお風呂は入居されたまま交換作業は非常に厳しいです。
Ｑ：例えば、ユニットバスの交換はどれくらいかかるものなのでしょうか？
Ａ：解体費＋ユニットコスト＋設置費用全て込みでお話しますが、1216サイズのユニットバスでしたら安いものなら60〜80万円くらいで納まります。しかし、1418サイズになって、毎日使うものだからそこそこいいグレードのものを、となるとやはり150万円はかかります。
Ｑ：あ、ユニットバスって結構高いんですね。工期もかかるんですか？
Ａ：ユニットバスは手前の洗面室の壁も兼ねているので、そこから解体しなければいけないんです。壁を壊して、ユニットバスを据え付けて壁紙を張り替える。ついでに洗面室の床も張り替えるとなると、やはり普通で120〜150万円くらいしますね。一方、キッチンはユニットバスよりさらにピンきりの世界です。2400mm幅のキッチンで一番安いメーカーなら100万円以下でも納まりますが、見栄えがいいもの、それこそリクシルの上級でセラミックトップのキッチンはかっこいいのですが、施工費込みで150万円くらいでしょうか。
（画像出典：リクシル・リシェル セラミックトップキッチン）
Ｑ：なるほど、キッチン＋ユニットバスで300万円を見ておく必要があるんですね。
Ａ：この２つを交換される方は、これだけでは済みません。だいたいトイレの交換とお部屋の壁紙をすべて交換、で400万円くらいに納める方は多いですね。
Ｑ：思ったよりかかりますね。
Ａ：ええ、でもお客様がだいたい最初に来られる時のご予算の平均値は200万円くらいなんです。
Ｑ：予算をあげるか、それとも仕様を削るか迫られるんですね。
Ａ：一点豪華主義で予算を集中投入される方、やっぱりやるならと倍に予算を上げる方、様々ですね。リフォーム予算は住宅ローンの一体型に組み入れることもできますから、あとはご予算次第で提案させていただきてます。
Ｑ：ぶっちゃけ、IKEA家具についてはどう思われます？
Ａ：IKEAのキッチンについては、指定業者で施工が条件になってますから、私はわからないんですね。。。ただ、物は海外製なので、日本の水回りの接続工事をした後で、水漏れがあった場合にすぐ用意できるものなのかな、とはいつも思ってます。
キッチン以外の家具でいいますと、この5年で驚くほどクオリティがあがりましたね！正直5年前はうーん、と思う家具も多かったのですが、例えばテレビボードを含む壁掛け家具などはお値段が倍以上するパナソニックとそん色ないクオリティまでレベルが上がっています。
まとめると：
- 築10～15年のマンションは水回りがそのまま使えることが多いが、替える人も多い。
- 1418ユニットバスの交換費用は120～150万円ほど
- キッチンはピンキリだが100～150万円ほど
- だいたい400万円くらいかけると、「ユニットバス+キッチン+トイレ+壁紙全交換」ができる
という結果でした。ご参考になれば幸いです。
注：このブログを読んで依頼した方とトラブルがあったようなので、リフォーム屋さんのリンクは削除させていただきました（20240620)
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