昨年末くらいからうすうす感じてたこの予算。Twitterでは何度もつぶやいたんですが、最近のらブログ守備範囲の地域において、購入者側の予算が結構ハッキリ見えるようになってまして、特にこのラインを1000万円以上超える広めのお部屋は成約がつきにくくなっているのが現状です。例えば3月にはこんなことを呟いてました。

そう、仲介店に来る購入客側に総額予算があって有明東雲は5000、豊洲は6000なんよ。7500までいけますって人は極僅かだからたとえ坪単価的にお得でも手が上がるのはなかなか・・・またそれくらい出せる人は妥協しないからね。 https://t.co/3w14n3k1f5

— のらえもん (@Tokyo_of_Tokyo) 2016年3月20日

この相場観は１年間変わっていません。昨年末の感覚から１年経ったいま、そろそろ検証に必要なデータもたまったかなとグラフすることにしました！

期間は昨年10月〜今年10月に成約したマンションの価格。タワマンに限るため、「豊洲３丁目」「東雲１丁目」「有明１丁目」の区域を抽出しました。また広すぎる・狭すぎる部屋は除外し、2LDK〜3LDKで一般的に検討される「55平米以上〜80平米未満」とさせていただきました。55平米以上としたのは住宅ローン減税がほぼ間違いなく受けられる広さ、としたためです。

縦軸を成約価格・横軸を成約年月日にとり散布図と線形近似曲線を重ね、また成約価格の平均値をとったところ、驚くべき結果となりました！

豊洲３丁目成約価格散布図グラフ
（グラフはクリックすると大きくなります）

豊洲３丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は69。母データ総数が99なので約70%が入ります。このデータの平均値は6041万円。近似曲線もほぼ一直線でした。

東雲１丁目成約価格散布図グラフ
（グラフはクリックすると大きくなります）

東雲１丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は44。母データ総数が91なので約5割の事例です。東雲は少し特殊で、55平米未満の事例は0、逆に80平米以上のデータが残り5割となります。Wコン・アップル・パークタワー・プラウドなどに広い部屋の設定があり、60・70平米がメインとは実は言えません。。。が一応、平均値も出してみれば5016万円となりました。

80平米以上のマーケットとなると、マンションによってマーケットが２極化してて100平米超えても6000万円台の成約が多いWコンもあれば、80平米台で9000万円の部屋が成約するパークタワーもあり、かなりバラエティに富んでいます。最後は有明ですが

有明１丁目成約価格散布図グラフ
（グラフはクリックすると大きくなります）

有明１丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は82で東雲の倍。55平米未満が13・80平米未満が14ある、専有面積がバラけているのが特長です。ただ、55〜80で全体の79%が入るメインゾーンといえます。このゾーンの成約価格平均は4933万円。散布図みればわかりますが、ここ最近、5500万円を超える成約が少なくなっているので近似曲線は右肩下がりのグラフ、となりました。

中古マンションに限らず、坪単価は重要な指標なんですがそれ以上に総額が大事になってきますよね。上記データはいま湾岸を購入希望する方々目線のリアルです。

しかし、今回広さの区切りなどは決め打ちしたのですが、あまりにも肌感覚と相場データがぴったり合いすぎて、のらえもん自分が怖い・・・エクセルで平均値出した時に思わず声が出ました。誓って言いますが平均値を見ながら切り取り平米数は決めてません！

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