東雲

ザ・湾岸タワー レックスガーデン周辺の今後について考える

晴海タワーズクロノレジデンス二棟目を待つべきか、質問にお答えします
のエントリが好評だったのか、湾岸タワーレックスガーデンの契約者さまから以下の質問が来ました。

質問等どうぞ、との事でしたので、
お言葉に甘えて。

・江東区の計画で、キャナルに続き東雲駅前エリアも
再開発、という話?もあったかと。
合同庁舎もできるし、三井タワーも増えるし、
駅前にもう少しスーパーとか、発展可能性は無いでしょうかね?
・地図を見るに、西側展望を阻害する大きな建物は
建たないだろうと予想しますが、どう思われますか?
・内廊下、憧れはあるんですが、実は夏の空気抜けが悪すぎて
デメリットの方が多いよ、とか、住んでみるとどうなんでしょうか?
・最近江東区直下地震、東京湾津波シミュレーション等の報道が
盛んですが、これらが与える湾岸エリア物件への価格影響等は?
・ゲートブリッジができた事により、本当に357の渋滞、
トラック通過量は緩和されている?
・有明ガーデンシティ、大規模スーパーと映画館とか
入りますかね?

私は不動産業者ではなく一介のサラリーマンです。
湾岸地域に関して特に見識が深いわけではなく、趣味でまとめているだけです。
また、他の人が知らない情報を握る立場でもありません。
あくまで公知されている情報から推察して参考情報として提示しています。
と、言い訳を先に書いておいて、自分が答えられる範囲でご質問の回答を書いてみます。

・江東区の計画で、キャナルに続き東雲駅前エリアも
再開発、という話?もあったかと。

東雲駅前の地区計画はありますが、再開発は知りません。
おっしゃられたのはこの計画のことでしょうか?
江東区のホームページ(東雲二丁目南地区地区計画とは)

“鉄鋼関連、自動車整備・貨物運送関連をはじめとする多様な生産・流通機能の維持と、これら現況の機能を活かした商業・業務機能などの導入による複合地区の形成”

とありますので、商業施設は今後来る可能性はありますが、大規模商業施設の誘致は難しいかもしれません。IKEA・コストコなら都内にないので進出してもいいような気もしますけど、それぞれ船橋と幕張にありますから。

・地図を見るに、西側展望を阻害する大きな建物は
建たないだろうと予想しますが、どう思われますか?

西側眺望を大きく阻害するという意味は、大きく分けて2つあると考えます。

  1. 近くの倉庫や住宅などが高層マンションに変わる
  2. ランドマークを塞ぐように建ってしまうビル/マンション

1について
近くの倉庫や住宅が高層マンションに変わることは無いとは言い切れません。
同じブロックにあるヤマト運輸か、隣の朝日倉庫とそのまわりが移転した場合は、
間違いなく高層マンションになりますが、現状、そういった話は聞きません。
辰巳団地は40年を超えて建て替え計画が出ました。
都営東雲一丁目アパートも築40年近いのでそろそろ
建て替えの話が出てもおかしくないですね。

2について
東京タワー:大丈夫
富士山:オリゾンマーレ東側に建つと27F程度~の高層建築物が建つと塞がれます
レインボーブリッジ:ガレリアグランデ西側に建つと塞がれます

・内廊下、憧れはあるんですが、実は夏の空気抜けが悪すぎて
デメリットの方が多いよ、とか、住んでみるとどうなんでしょうか?

浴室24時間換気を付けたまま、窓を開ければそれなりに換気はできます。
それでもこの物件の2LDKですと洋室(2)はなかなか換気できませんね。

・最近江東区直下地震、東京湾津波シミュレーション等の報道が
盛んですが、これらが与える湾岸エリア物件への価格影響等は?

それなりに影響はあります。
最近、周辺の新築マンションの販売延期が相次いでいるのはそのためです。
見込み客が思ったほど集まらず、期分けを延期しているのです。
私は日本人は忘れやすいので、地震が起きて湾岸エリアに大規模被害が
出なければ、そのうち回復してくると考えますがここ2,3年は価格が以前に比べれば
弱含みで推移すると予想しています。

東京都への人口流入は2020年まで続く予想が出ていますので大規模災害さえなければ
心理的影響が少なくなる2015年くらいからは価格が回復するでしょう。
ちなみに江東区は2020年から15年後の2035年でも2010年比で人口が増える予測が出ています。

・ゲートブリッジができた事により、本当に357の渋滞、
トラック通過量は緩和されている?

DSC00158 / Zengame

ゲートブリッジは開通以来何度か渡りましたが、空いていますね。
R357の渋滞解消は体感として解消されておらず、
羽田⇒千葉へのアクセスが湾岸高速ではなく無料の若洲経由
になっただけのような気がしてなりません。
つまり、湾岸高速の渋滞軽減には効果あっても、
R357の渋滞の解消はまだといったところでしょうか。
せめてR357と若洲の交差点を立体交差にすればよかったのに。

・有明ガーデンシティ、大規模スーパーと映画館とか
入りますかね?


画像出展:住友不動産アンケート用紙より

スーパー⇒間違いなく入ります。中核テナント級でしょう。
映画館⇒たぶん入りません。台場と豊洲にあるので。

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コメント

    • 暇リーマン
    • 2012年 4月 21日

    のらえもん様

    回答エントリ、ありがとうございます!

    ・江東区の計画
     はい、それです。「再開発計画」では無く、
     今後何かを作るならこんな感じの街にね、
     というガイドラインくらいのものですかね。。
     コストコのHPにある出店計画を見ると、
     「東京湾岸エリア」がありますが、どの辺りに
     なるのでしょうかね?
     人口増えるわけですし、せめて東雲駅近くに
     小規模スーパーでいいからできて欲しい所です。
    ・西側展望
     朝日倉庫+隣の駐車場が空くと怖いですね。。
     BAS、BMA、オリ、ガレ、CTAの北側、
     オリンピック選手村予定地?は今のところ
     空き地ですが、オリンピック誘致できなかったとたんに
     マンションになりうる場所なんですか?
     BASの営業さんで、運河寄りは地盤弱いから高層マンションは
     建てられない、と言っていた人がいましたが・・
     (でまかせ??)
    ・ゲートブリッジ
     確かに、R357と若洲の所が結局混んで、
     ボトルネックになってしまってるわけですね。。
    ・AGC
     他の商業施設にはあまり無い目玉店舗が入ってくれると
     いいですね。スーパーはどこ系になるんでしょうね?
     映画館、歩ける距離に欲しいですが、
     確かに、お台場、豊洲にあって、ここにも、とは
     ならないですね。笑

    • のらえもん
    • 2012年 4月 21日

    >>暇リーマンさま

    コストコの出店計画は、わかりません。
    新木場・東雲・大井・平和島あたりかなーとは思いますが
    どれも既存の建物の立ち退きが必要です。
    東雲の場合、ひとつふたつ倉庫が立ち退くでは済まされず
    1ブロック2ブロックすべて立ち退かないととても出店できません。
    ペイしないんじゃないかな…
    ICからも微妙に遠いんで。

    >>有明北側空き地
    2000年前後の埋め立てです。
    技術的には高層建築を建てられるでしょうけど
    私は買いたくないですね。
    3.11で盛大に液状化してましたし。

    >>ゲートブリッジ
    ボトルネック解消のため立体交差を建設中のようですね。
    http://www.ktr.mlit.go.jp/syuto/gaiyo/wangan/05araki.htm

    >>AGC
    スーパーがどこになるか、私にはさっぱりわかりません(笑)

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