パークハウス晴海クロノレジデンス

晴海タワーズクロノレジデンス二棟目を待つべきか、質問にお答えします

“晴海タワーズ クロノレジデンス隣の2棟目マンション建設計画”のエントリで
「マンション検討者」さま(以下検討さん)から以下の質問をいただきました。

のらえもんさんの分析にいつも感心して読ませて頂いてます。
ここのクロノレジデンスの一棟目かニ棟目を検討しています。
営業マンには晴海は必ず発展する。二棟目は値上がりする。
北の空き地は商業地だから高い建物は立たない。
10年後に売却しても値は下がらない。
豊洲の様に価値は上がるだろう。
と言われ早めに購入した方がいいのかと迷っています。
のらえもんさんは、ここのマンション買いだと思われますか??
個人のブログなのに相談になってしまいすいません。

最初は返信を書いていたのですが、分量も大きくなりそうなので
エントリを立ててお答えしたいと思います。
なお、このエントリは私の個人的な意見なので、内容を鵜呑みにせず
情報を精査した上で、ご自分で決断なさってください。


画像出展:パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス公式Webページより

結論から言えば、「まず担当者を変えたほうがいい」と考えます。
以下、インラインにてお答えします。

>営業マンには晴海は必ず発展する。二棟目は値上がりする。

これとよく似た故事(というほど古くはありません)が有明にあります。
ブリリアマーレ有明と有明TT計画の悲劇です。


画像出展:ブリリアマーレ有明販売資料より

有明TT計画は後に、ブリリア有明スカイタワーと名称が変わりますが
ブリリアマーレ有明の販売時、営業マンの多くは「有明TTはマーレより高くなる」と発言していました。
その後、リーマンショックを経て有明スカイタワーはご存知の通りブリリアマーレより割安な価格で販売されました。
当然、怨嗟の声がブリリアマーレの匿名掲示板で盛り上がったのですが
いい加減なことを言ったブリリアマーレ有明の営業マンは誰一人責任を取っていません。
不動産営業とは、そんなものなのです。

>北の空き地は商業地だから高い建物は立たない。

おかしいですね?北の空き地は100mまで建物が建てられます。
私を担当した営業マンは、正直にそう言ってましたよ。
将来のお見合いが確定していているために北側の部屋は安くなっているのです。

>10年後に売却しても値は下がらない。

将来のことはわかりません。確定的なことは営業マンは避けるべきです。
確かにこの建物で特に割安な北側低層階なら5年後に売却しても”損はしない”と書きましたが
10年後の売却については正直わかりません。
晴海は今後タワーマンションの計画がいくつかありますが、
これらのマンションが坪300万を割ってくる価格を付けてしまえば
交通の便が悪いクロノレジデンス中古は、値下げ圧力が高まります。

>豊洲の様に価値は上がるだろう。

価値があがるということは、坪300万~といった値段がつくということです。
豊洲に比べて晴海が、生活・交通利便性に優れるとはとても言えません。
また交通利便性において、勝どき・月島物件に及びません。
5年後は勝どき・月島の中古タワーマンションより少し低めで推移すると考えます。
結局、マンションは立地が第一なのです。

その上で、二棟目を待つべきかどうかですが、
売れ行きを見ると第一期二次以降、すぐに売り切れる兆候はありません。
一案ですがこうしたらいかがでしょうか?

  • 角部屋が欲しい
    ⇒どちらにしろもう買えない。キャンセル待ちに並ぶか二棟目を待つ
  • 中住戸の○○タイプが欲しい
    ⇒たぶんすぐには売り切れない。二期以降の要望書の受付を随時教えてもらい
    二棟目の情報を待ちつつ売り切れそうになってから申し込んでもよい
  • 条件はある程度幅を持たせられる、晴海タワーズが欲しい
    ⇒なおさら、今後の売れ行きをしばらく見てからでもいい。
    売れ行きが悪かったら二棟目を値上げすることはできない。

正直、検討さんの話が本当なら担当の営業マンはちょっとひどいです。
不動産営業が正直でないのは世の常みたいなもんですが、ウソや口から出まかせを言う営業マンを相手にしていても時間の無駄ですし、判断を誤ります。未確定な情報をあたかも確定のように話し、確定している不利な情報を隠す営業マンは誠実ではありません。私が本気ならモデルルームに連絡して、担当者を変えてもらいます。

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コメント

    • マンション検討者
    • 2012年 4月 19日

    ご丁寧な回答ありがとうございました。。不動産営業はマイナス要素をうまくプラスに言い換えるので判断を誤りそうになりました。
    値が下がりますよ、という営業マンはいないと思いますが確かでない情報をあたかも真実のように話すのは詐欺のようで感じが悪いですね。担当者を変えてもらいます。一期は終わってしまったようなので焦らず様子を見て行こうと思います。

    のらえもんさん、ありがとうございました。そしてこれからもこちらのブログをのぞかせてもらいますのでよろしくお願いします。

    • のらえもん
    • 2012年 4月 20日

    >>マンション検討者さま
    物事にはプラス面とマイナス面と両面あり、総合して自分にとってプラスとなるかどうかが重要だと考えます。
    三菱は晴海の土地を平成元年前後に取得しているはずなので、現在価値から見れば割高な価格で取得しています。ですので二棟目は、値段はたしかにあまり下げられず、むしろ上がる可能性もあります。マンション事業は慈善事業では無いので、採算が取れない事業はしないので。
    もし営業マンが「粗利を確保しなければいけないので隣は上がります」と言ったなら、根拠があるので私も納得します。
    2期販売の売れ行きがどうなるかは私にもわかりません。ですので、あくまで両睨みですよと前置きし、状況を逐一伝えてもらえばいいだけです(営業マンからすれば面倒な客かもしれませんが…)。オリンピックが来ることが決定して、周辺インフラ設備が一気に進むことになれば、、、と考えますが新線の話もないので晴海の交通利便性の不利は今後も隠せません。
    最後に、クロノレジデンスは間違いなく建物スペックから言うと、私が取り上げたマンションの中でダントツの一番であることも指摘しておきたいと思います。

    • かびやま
    • 2012年 4月 23日

    クロノレジデンスか対岸のパークシティ豊洲の中古か検討しているのですが、のらえもん様、クロノレジデンスが建つことで今後のパークシティ豊洲の中古価格への影響をどう予想されますか。震災以降、パークシティ豊洲もやや下げ基調のような気がしているのですが。

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