湾岸の妖精のらえもんとして、湾岸の各マンションを訪問して、2022年のいま、改めて湾岸タワーマンションをお伝えする「湾岸マンションコレクション」をはじめます。
まず第一弾として、2022年10月に個性豊かな、晴海エリアのタワーマンションを訪問してきました。訪問してきたマンションは以下のとおりです。
- ドゥ・トゥール
- ベイサイドタワー晴海
- ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス
- ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス
- パークタワー晴海
の5マンションです。
映えある第一回には、のらえもんブログ発足当初の主人公マンションである「ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス」を取り上げさせていただきます。これから湾岸のマンションを検討する人にも、近所の人にももっとこのマンションの特徴、ひいては良さを理解してほしい、そういうコンテンツです。
訪問当日は雨が降っていたので、以前撮った写真を交えながら、クロノレジデンスをご紹介します。
コンセプト・外観
本マンションのプロジェクトコンセプトは「時代を超えた街の創造へ。」
売主は三菱地所レジデンスと鹿島建設ですが、どちらも華美に偏らない質実剛健な造りのマンションを多く作られてきました。その２社が「次世代まで永く住み続けられるフラッグシップタワー」として作ったのがクロノレジデンスです。クロノ＝KRONOはエスペラント語で王冠を意味する言葉。今ではタワーマンション屋上にアッパーライトを配置して光らせるのはメジャーになりましたが、まだこの頃は青山パークタワーやザ・タワーズ台場などはありましたが、どこでも付けるというものでもありませんでした。
クロノレジデンス以降の湾岸エリアのタワーマンションは、屋上を光らせるマンションの方がメジャーになったので、エポックメイキング的なところがあったかもしれません。
一番左側がクロノレジデンス。夜間は棟頂部の”王冠”が光る美しいデザイン
デザイナーは、世界的建築家でプリツカー賞受賞のリチャード・マイヤー。日本の集合住宅を彼が手がけたのはこれが最初で最後です。当時のモデルルームのコンセプトシアターでは、5m近い氏が、デザインについて話す姿が斬新でした（笑）
リチャード・マイヤーの事務所MeierPartnersにも実績として掲載されています。
外観デザインは、月並みな言葉で言ってしまえば「美術館」。これはお隣ティアロレジデンスにも共通して言えることですが、徹底した白とガラスで覆われた外観は凛としていて、人によっては突き放した感じすら受けるかもしれません。エントランスと水景は、写真を切り取ってどこかにある美術館ですと言っても通用するはずです。
夜のクロノレジデンスの水景とエントランス
立地
クロノレジデンス 周辺航空写真
東京都中央区の南端、晴海エリアの中でも南側が運河に面した場所にあります。運河までの足元は晴海臨海公園で緑地化されており、開放感がある立地となります。その反面、交通利便性はあくまでも中央区の中ではという但し書き付きですが、さほど便利なところではありません。大江戸線勝どき駅まで徒歩11分、月島駅までは徒歩14分という立地です。このため、クロノレジデンスから出ている、東銀座および月島駅行きバスを利用される方が多いようです。マンション直通バスのほかに、晴海ライナーや新橋・虎ノ門方向に行く東京BRTの運行も近くから出ているので、交通手段は思ったよりも多彩です。
晴海トリトンスクエアの中には、マルエツプチ、および成城石井がありますが、フルサイズのスーパーとなると晴海ドゥ・トゥールの中のマルエツ、勝どきか月島駅そばの文化堂、そして月島のフジマートになるでしょうか。都内屈指の大型商業施設であるららぽーと豊洲も徒歩圏内で、日常使いでららぽを駆使される方も多いようです。
小学校区は月島第三小学校。道路を挟んだ西側にある晴海児童館では、乳幼児から小学生向けのコンテンツが毎日のように提供されています。
晴海二丁目のタワーマンションは、喧噪から少し離れて落ち着いた場所を求める人向きといえるでしょう。
配棟図・共用施設
エントランスは2層吹き抜け。そしてエスカレーターを登った先の2階および30階に共用施設が集中的に配置されています。奇をてらった施設はなく、それぞれが必要十分な広さで、オーソドックスな共用施設群を持っています。
ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス 2階平面図
2階
- カフェラウンジ
- プライベートルーフテラス
- キッチン＆パーティースタジオ
- キッズルーム
- フィットネスルーム
- ゴルフレンジ（３ブース）
- ゲストルーム１室
- エグゼクティブルーム１０室（半個室型スタディースペース）
- クリーニングボックス
- ミニショップ（ファミリーマート）
クロノレジデンス カフェラウンジ 美術館のカフェスペースといっても良いくらいのスペース。ドリンクもコーヒー180円〜と非常に安価！
クロノレジデンス プライベートルーフテラス。カフェやキッチンから出られるスペース。目の前は運河なので遮るものはなく、ここは東京都中央区か？というような開放感がある。
クロノレジデンス キッチン&パーティースタジオ。現在は運用が少し変わっているため、椅子やテーブルの配置が違います。キッチン上には鏡があり、料理教室をする際に生徒から台の上の調理の様子が見られるような配慮がされています。
個人的には、エグゼクティブルームは使用頻度が高そうと感じました。自宅とはまた別の落ち着いた環境で仕事ができるスペースが確保されているのは、今の時代貴重です。これ、リモート会議までできれば最強なんですが、半個室ですから難しい…？ですよね。
クロノレジデンス エグゼクティブルーム。個室の中にこうした半個室ブースが10並ぶ
クロノレジデンス エグゼクティブルーム 部屋の中。もちろん電源とWifi完備。
30階
- ゲストルーム２室
- クロノラウンジ
クロノラウンジは、週３でバータイム営業（19:00-23:00、ラストオーダー22:30。水金土）をしています。また貸し切りできる個室が2つあります。
クロノレジデンス クロノラウンジ 20席ほどのバーラウンジ。8名個室x2を含めればマックス40人弱程度のキャパ。
クロノレジデンス クロノラウンジ 都心方向の眺望が楽しめるバー
タワーマンションに求められる一通りの共用施設はすべて揃っています。また棟内コンビニがあるのもポイントで、フルサイズのコンビニ機能を求めなければ、ちょっとした買い物程度であれば棟内で済んでしまうのも良いですね！
2019年からの成約価格情報
2019年1月から2022年10月までのクロノレジデンス成約情報を手に入れたのでシェアさせていただきます。3年10ヶ月の間にマンション売買成約は86戸が観測されました。
ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス 成約価格 事例の散布
基本的にこの4年間は上がり基調といえます。2021年からは坪400万円を超える成約も観測されるようになりました。坪単価が70万円も上がっています…東京都中央区の最南端エリアとはいえ、やはり中央区ブランド・南側前方が開けている立地・建築家によるデザイン性の高さなどが評価されているようです。
ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス 成約価格 東西南北方角別の散布図
中住戸の方角別人気を見てみましょう。南側取引事例が最多で、前方が開けている永久眺望ということもあって、強気の成約単価が多いです。北向きも最近上がっているのですが、これは他の向きとは違い1LDK・2LDKが用意されているため、総額が低く抑えられる（その代わり坪単価が高く出やすい）ということもあるようです。
住民の声
クロノレジデンス住民の方に、気に入っているところなどを聞いてみました！
回答者属性：30代・女性・既婚・子有
Ｑ：ズバリ、何が気に入って買われましたか？
南向きの眺望
Ｑ：よく使う共用施設は何ですか？
キッズルーム・ラウンジ・コンビニ・ジム
Ｑ：住んでいて一番満足しているところを教えてください
晴海ライナー、都バス、BRTが充実しているので駅距離があっても不便がなく、閑静な環境で生活できていること
クロノレジデンスシャトルバス時刻表（自治会Webページより）
Ｑ：印象論でもよいので、住民の雰囲気はどうでしょうか？
穏やかな方が多い印象です
Ｑ：住んでいてよく使う店舗を教えてください
トリトンの全て、ららぽーと(豊洲)
Ｑ：最後に、もし気になるところがあればどうぞ
4丁目の再開発について気になります。
回答者属性：30〜40代・男性・既婚・子有
Ｑ：ズバリ、何が気に入って買われましたか？
永久眺望、3.11後の建築物としての防災レベルの高さ。それ以外の部分はのらえもんブログを参考にしてました。おそらく細かい所の作りなど基本的なところのレベルが高いのだと思います。
Ｑ：よく使う共用施設は何ですか？
2Fラウンジで朝から販売する焼き立てパン。郵便受けのところにクックパッドマートの宅配ボックスがあったのは便利でした。
Ｑ：住んでいて一番満足しているところを教えてください
南西向きは遮るものが全く無いので眺めが最高。高層階だったのでカーテンを閉めるのも気にしなくていいほどでした。いまは無くなりましたが晴海の花火大会がプレミア的に良く見えました。
Ｑ：印象論でもよいので、住民の雰囲気はどうでしょうか？
マナー良い。落ち着いてますが、粗大ごみに出すべき大きさのものがゴミ捨て場に廃棄されてたのはよく見たなぁ。
Ｑ：住んでいてよく使う店舗を教えてください
晴海フロントのサイゼリヤ。スーパーへの買い物はトリトンのマルエツプチかドゥ・トゥールのマルエツ、あるいはららぽーとのアオキでした。ららぽーとには歩いても自転車でも行きやすいから色々な買い物は便利。キッザニアにいつでも行けるってレアなのかもしれない。
Ｑ：最後に、もし気になるところがあればどうぞ
マンション内の自治会もいつも頑張っててコロナ前はクリスマス会、ラジオ体操、演奏会、森永とコラボしたお菓子配布会、サンリオキャラを呼んだ夏祭りなどやってくれました。クリスマスツリー、雛人形、五月人形といった立派な季節の展示も好きです。
ネガティブだったのは小さい子連れが多かったからラウンジでSwitchで遊びまくる子達が目立ってました。ただ2022年にルールが定められて子供だけでの利用がダメになった気がします（うろおぼえですが）。
管理組合運営
2022年1月30日付け総会資料を入手し、マンション管理の鬼・はるぶーさんからコメントを頂きました。
1月30日付けの総会資料を読ませていただきました。マンション管理は、まずお金の面をチェックします。管理費は実績ベースで1,400万円の黒字。今後電気代の値上がりを考えると（2021年実績3,680万円）若干心許ないのですが、繰越剰余金が9,000万円そしてシャトルバスの黒字分を合わせれば1.1億円もありますので、健全経営の範疇に入るでしょう。
タワーマンションは修繕にお金がかかると言われています、現時点でどれだけ貯まっているか・そしてこれから貯まっていくスピードの２点が重要です。第8期開始時点で修繕積立会計は15.8億円が貯まっていますので戸あたり約180万円の貯金があります。無駄遣いをせず、ここまで来ていますし、年1.3億円づつこれからも貯まっていくことを考えると、第1回目の大規模修繕工事は余裕でクリア、2回目の工事もショートすることはないだろうという水準です。
総会出席人数は81%で、特別決議が通せるだけの票数を集めていますね。
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のらえもんの湾岸マンションコレクション。次回は、同じく晴海エリアのドゥ・トゥールを予定しています。お楽しみに。
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