パークハウス晴海クロノレジデンス

ザ パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス訪問 その2

価格:

20F~16Fで6000万円台という表記なら真ん中をとって6050万円と計算。
同じ間取りで上階部分も同じ6000万円台という表記なら、
上階部分を6050万円・下階部分を6000万円としました。


ザ パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス予定価格表 (24年2月4日)

一番眺望に恵まれるであろう南東角3F~45F平均で坪単価@295.5
次点の南西角部屋は@294.7
南側の中住戸が@287.3

注:第一期の価格表が発表されました。ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス第一期販売が始まるを参照してください。

うーん、駅からの遠さや晴海という立地もなんのその。
南側は永久眺望確定+レインボーブリッジの最強コンビですから
結構強気のお値段に感じます。

 

橋を渡った豊洲のタワマンは坪単価300万円で売ってますから
中央区と最高の建物を考えればこんなもんかなとも思います。
まぁ、坪300万ではやっぱり売れ残ってますけどね。

北西角と北はあまり高くない印象で、むしろ割安感もあります。
北西角は角部屋プレミアムがまったく無く、
70Rなどはすべての部屋に窓が付いていて5000万円以下。
東雲より安いじゃないですか。
眺望も日当たりも絶望的ですが最新タワマンは日差しがなくても昔ほど苦になりません。
共用部で楽しむスタイルですね。

北側低層階も8Fまでなら@220前後と中央区アドレスとしてはお買い得な感じがします。
北低層は、公開空地の並木道ビューなので、目の前がエアコン換気孔になる3F以外は
なかなかオススメです。

西は15Fくらいを買うなら200万円足して20F以上を狙った方がよいと感じます。
この値段を出して目の前お見合いはもったいない。
坪単価でみれば60T列がもっとも15F→25Fにした場合の値段の上昇幅が少なくてすみます。

東も強気な印象です。
70H72.97㎡の4Fで5750万円もしますが、
東雲プラウドなら少し広めの48Fを買ってもお釣りがきます。

東と南の値段差は坪単価で10万円程度しかなく、東を選ぶなら絶対に南です。

この表で選べと言われたら
永住覚悟で北西角の70Acか70Rにするかなぁ、、、
転勤考えたら北低層の60Iにします。
10年後の転売時に坪200は下回らないと考えますし、
そもそもクロノラウンジで眺望は楽しめますからね。

管理費は@300弱。
内廊下で共有施設の豪華さを考えますと、こんなものでしょうか。
戸数と内容からすれば@250くらいでもよさそうな気がしますが、
住民専用シャトルバスの料金がのっかってると考えます。
管理費@300はプール付き並です。

 

PER:

あまりちゃんとメモしてません。
野村さんは高層になればなるほど高くなる賃料表を出してきましたが
三菱さんは、向きや階数でそこまで値段差がでない試算でして、
全体的に坪単価が安ければ安い部屋ほどPER高めでした。

北側で眺望が全くない60Vで22万円表示。東側60Mと西側60Pも22万円だったので
単価が安い60Vの17.42が一番いい値です。
でも北西角の賃料をメモするの忘れたので
坪単価から換算すると70Rもいいのかな?とにかく南側は転勤を考えると買えません。

 

総評:

大江戸線徒歩11分で有楽町線徒歩15分。
この徒歩距離では永住向きのマンションです。
広めなお部屋は、6000万円を軽く超えてしまうのでここを買える30代は
日本の全人口に対する割合で上位層1%でしょうね。
5500万円を出せば、プラウド東雲高層階が買えるので、この値段差だと
向こうがガッツリ顧客を奪う感じがします。
(実際売れ行きを見ると6000万円後半の部屋も売れ行きが良いように思えます)
建物や内装自体はプラウド東雲よりいいので、このブログの読者様が購入を検討されるなら
北向きを買え、とアドバイスします。
私なら迷わず北向き4Fに要望書を出します。

 

このマンションをオススメする購買層

・40代~年収1000万円超、子育ても落ち着いた夫婦
・利便性の豊洲より中央区のブランド重視
・買い替えはあまり考えない
・買い物は表参道より銀座

強み

・免震タワーマンション
・内廊下
・リーマンショック後の湾岸タワマンで最高のスペック
・世界的建築家デザイン
・豪華共有施設
・南側(東側も)は中央区にも関わらず永久眺望確定
・中央区です!

弱み

・大江戸線駅から遠い
・有楽町線はさらに遠い
・シャトルバスの運行経費負担
・管理費高め

20~30代前半のDINKS層には、湾岸タワー レックスガーデンを、
30代後半~のファミリー層には、プラウドタワー東雲キャナルコートを、
40代以上の落ち着いた世代には、パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス
当ブログはオススメします。

ザ パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス訪問 その1

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