ブリリア有明シティタワー

ブリリア有明シティータワー モデルルーム訪問 その3(PER追記)

ブリリア有明シティータワー モデルルーム訪問 その1その2の続きです。
最後に、維持費とPERそして総評です。

維持費

管理費修繕積立金はまだ未定ですが、とのことわりがありつつ説明を受けました。消費税が5%・10%の2通りパターンを見せられました。
管理費は平米あたり370円(10%の場合。5%だと345円)、修繕積立金は同94円です。
70.63㎡のSE-70Iですと管理費26,130円、修繕積立金6630円となります。

うーん高い。。。ですが、ギリギリBMA(5%で平米350円)より下のラインに持ってきました。600戸でこの規模感+シャトルバス運行ですからね。


画像出典:ブリリア有明シティータワー公式Webページより

物件的には、現状どこの駅からも遠く、有明という土地柄もあり、「都会のリゾート感」を前面に打ち出してきました。有明のマンションは全部似たようなコンセプトですので、管理費を高く感じてしまう人にはあまりお勧めできない物件です。

駐車場設置率は63%。378台でした。中型普通車で19500円、大型ハイルーフで21500円となっており、1万円台後半の他有明マンションと比べると2000円程度高いです。設置率63%はCTA(73%)>GG(65%)>BAC(63%)くらいで空きがあまり出ないように設定されています。あまり余らせても経費はかかりますから、この辺考えられています。

PER

最近あまりやってなかったPERです。PERとは、「この部屋を今貸したら何年で回収できるのか」という値で、低いほど利回りが良いことになります。今回、モデルルームにて賃料査定を見せてもらいました。借上保証を付けた場合も載せています。

↓クリックすると大きくなります

もちろんこの値は、管理費等の維持費を含んだ額ではありませんので実際はもう少し低くなります。それを差っ引いても高層階の1LDK~2LDKはまぁまぁ優秀な値ではないでしょうか。逆に低層角部屋は保証をつけると25倍を超える値もあり、「投資には向かない」部屋となります(まぁこの部屋を貸すために買う人はあまりいないと思いますが)。全体的に階数プレミアムが有明の他のマンションに比べて低いので高層階ほどよい値が出る傾向になります。

総評

そもそも有明のマンションは人を選びます。豪華な共用施設なんかいらない人・商店街がないと寂しい人・鉄道利便性が必要な人は他地区のマンションを探せばいいのです。抜群の開放感とにぎやかな街は両立しえません。
この1点において、ブリリア有明シティータワーは有明タワーマンションの王道をいくマンションです。

このマンションの評価を難しくしているところは、有明エリア内の立地的にここを上回る兄弟物件が2件あることです(さらに13GWの現時点ではBASに若干の売れ残りがありバーゲンセール開催中です)。しかし、BACは震災後マンションですので、免震+内廊下と構造的にこのライバル物件を上回り、足元だけでなく敷地全体に液状化対策が施されています。また機会を見つけて書きますが、間取りもワイドスパン気味に作られており、田の字プランが中心の兄弟より優れています。

また、東京オリンピック2020計画の影響がかなり大きいこと、そして第一期販売より発表が後(9月)であることも評価を難しくしています。

狭域立地をとるか、構造上の有利をとるか難しい判断と言えます。
駅徒歩分数から考えれば、永住向きマンションでしょう。

このマンションをオススメする購買層

  • 年収900万円~
  • 豪華な共用施設で楽しみたい
  • 内廊下が良い
  • お台場が近い!毎週遊びたい!

強み

  • 免震タワーマンションかつ内廊下
  • 超充実した共用施設
  • ワイドスパン、特に角部屋
  • お台場に近い
  • レインボーブリッジの眺望は有明で最高

弱み

  • 東西南北すべて空地がある
  • 駅から遠い
  • 管理費がかなり高い
  • 将来維持費の不安
  • 兄弟物件の共有施設の方が広い

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コメント

    • 地方在住
    • 2013年 8月 12日

    賃貸投資用にBACの1LDK・2LDKを検討しています。
    通常、階が上がるほど収益率は悪くなるものですが
    BACは反対に良くなるのは意外でした。

    眺望が命の湾岸マンションですから高層階にしようかなと思う反面、
    前に高層マンションが建てば高層階でも眺望が毀損するため
    投資額が少ない低層階の方がダメージは少ないのでないかと考え
    悩んでいます。

    もし良ければ、ヒントをお願いします。

    • のらえもん
    • 2013年 8月 12日

    >>地方在住さま
    このページ、右上プロフィール欄に書いてあるメールアドレスに
    メッセージをいただければ返信いたします。

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