ドレッセ鷺沼の杜

ドレッセ鷺沼の杜に行ってきました その2

価格:

平均面積85平米以上の物件とあって、坪単価200万円でも6000万円を越してくる部屋が多く、近所の富裕層向けの物件です。

レジデンスA~Fまでありますが、
CとFは西北西・東名高速目の前。
それ以外は真南向きでA以外は目の前が他の棟となっています。
まだE棟・F棟は売り出されていません。


ドレッセ鷺沼の杜価格表・クリックで拡大

三角形に近い敷地なので、D棟の東半分も目線が抜けますが
その辺はきっちりお値段に反映されています。
正直、レジデンスC以外興味ないのでさらりと触れますが
目の前に棟が建っているお見合い部屋は@200~@220。
目線が抜ける部屋は@240台
角部屋プレミアムは3%程度でほぼありませんが、
ルーフバルコニーが付いている部屋はかなり割高設定です。

 


レジデンスC棟の価格表はこちら。

50~70平米台のお部屋があり、総額で見ると一番買いやすい値段と思います。
レジデンスF棟の予価も見せていただきましたが、ほとんどここと変わらず。
向こうは東名まで20m、こちらの棟は50m近く離れているので買うならこちらでしょう。

オススメは一番南側の部屋の1F、75Btです。
2LDKながら、北以外の全方向に通風用の窓があり
風通しはかなりよさそうです。
半地下ながら、東名の騒音を考えると一番影響の少ない階だといえます。
バルコニーもかなり広く取られており、坪単価@182とあって、このマンションの中では一番でしょう。
私ならここを買います。

管理費は平米あたり213。共用施設を考えれば、がんばって抑えている感じがあります。
駐車場料金は17000円前後と考えればよいでしょう。

PER:

レジデンスC棟しか見なかったのですが、あまり広さに関係なく
19万円程度の試算。55Aは除くとして、70Aの2F4070万円で計算すれば
PERは17.85。鷺沼にしてはなかなかいい数字ですね。

総評:

周辺の中古マンションを見ても周りより坪単価は少し抑えられています。
レジデンスC・F以外は完全に永住向き。
80平米を超えた2LDKが多いことを見ても、
一戸建ての管理がしんどくなってきたシニア向けのようなつくりです。
私は買いませんが、唯一気になった間取りは先ほど述べた75Btでした。
ここなら買ってもいいかも。

このマンションをオススメする購買層

・40代前半~ 子供のお受験を控えてファミリーマンションを探す方
・田園都市線に住みたい方
・鷺沼の雰囲気が好きな方

強み

・売主が東急電鉄
・戸数の割りに多い共有施設(小ぶりですが)
・ランドリーはアイデア賞もの
・鷺沼徒歩10分以内で大規模マンションはここしかない
・たまプラやあざみ野に比べ割安
・平均の部屋広さが広いので総額が高い。それゆえに住民層が良さそう。

弱み

・東名高速道路目の前
・土は入れ替えたが土壌汚染の土地
・周辺含め起伏がかなり激しい、マンション敷地内も凸凹
・周りにもっともっと安く立てる末永組売主のマンションが…

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