モデルルーム訪問

幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス モデルルーム訪問 その3(維持費・相場・総評)

幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス モデルルーム訪問期 その2からの続きです。今回は維持費・相場について、最後に総評です。

維持費

管理費は平米あたり258円、修繕積立金は114円です。安っ!と思うのは、私が東京都などの坪単価高いマンションを普段から見ているからで、千葉県のマンションとしてはかなり高いです。すぐ近くのセントラルパーク・ウエストシータワーは、管理費は平米あたり167円です(逆にどうやって運営しているんだろう)。

自走式駐車場のためあまり修繕の心配がないため、駐車場会計がほとんど管理費に組み込まれているためにこの管理費で済んでいるとのことでしたので、実質は平米300円超の管理ということですね。管理費は安けりゃいいってなものでもありませんから、良好な管理をしてくれるなら多少高くてもいいのではないでしょうか。


画像出典:幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス公式Webページより

ちなみに自走式駐車場料金は、屋根なし4階で12000円〜とこちらも千葉県としてはそこそこ高い基準です。駅徒歩15分表示だから100%付帯かなと思ったら72.8%でした。敷地内にカーシェアが用意されますし、自動車がなくても駅前に何でもあるからなんとかなる・・・とは思うのですが、基本自動車あったほうが超便利な立地ではありますね。

相場感

同じ、打瀬小学校・中学校区であり、幕張ベイタウンからの一定の住み替え需要を狙ってる物件だと思います。千葉県美浜区打瀬エリアの1年間の中古取引事例数は116(!!)。かなり入れ替わりが発生しています。駅徒歩8分くらいから20分まであるし、ほとんどは借地権マンション、そして築年数も様々ですのでこれ、ということはできないのですが、所有権のタワーマンションは築20年でも坪150万円くらい付いているとご理解ください。

成約日プロットだとわかりづらいので、築年数でプロットすると

こんな感じになりました。坪170〜180という事例もありますから、打瀬と違って現状まだなにもないといっても、幕張ベイバークはそこそこバリューあるなぁと考えます。

ちなみにほとんど同じ相場である流山おおたかの森(ここはほとんど非タワマン)と、柏の葉キャンパスも見て見ましょうか。どちらも打瀬アドレスよりも築年数が全体的に若い街です。

柏の葉は新築タワーマンションが坪200前後、おおたかの森も板状マンションが同じくらい、中古になった時のお値段のつき方もだいたい変わらないのです。駅前にショッピングセンターがある駅近生活か、幕張のような理想的な郊外タウンかという好みの違いと言えそうです。あと路線のカラーですかね。

総評

こちらのモデルルームでビデオを見ながらこう思ったんですよ。
「ああ、一昔前の世代が夢見ていた理想的な郊外生活ってこういうことを言うんだな。駅から若干離れたところにあえて住んで、緑と公園が多くて、教育は高いレベルが期待できて買い物にも困らない。前はそれが戸建街だったんだけど、それだと平面的に広がりすぎちゃうから今風にタワマンで集積して周りを公開空地の緑で囲む、と。」

その1でも述べた通り、打瀬小学校区の平均世帯年収は千葉県一高く、駅前にはレベルの高い塾もあり、頭のいい子なら千葉県一の私立である渋谷幕張に歩いて通うことだってできる。なんならインターナショナルスクールだって目の前にあるぞ、と。リモートワークや在宅勤務などを推奨する会社ならなおさらこういう選択肢だってアリだなぁと思うのです。。。

価格表を見ると千葉のマンションとしてかなり高いのですが、湾岸物件の変形とすると、江東区との価格差は約1200〜1500万円、中央区なら約2000万円〜。このお金で教育と車に突っ込むことができますし、さらにスパン広めで余裕がある間取りなどが実現できます。専業主婦家庭ならご家族の生活満足度は高いでしょうね。でも共働き子育て世帯だと、どちらも東京勤務はなかなか難しいかもしれません。

京葉線の海浜幕張まで若干歩くこと、そしてメイン路線の京葉線は都心での乗り換えがあまり得意ではないなどの制限はありますが、有楽町駅近くや八丁堀などで直結するところならドアドア1時間も狙えるんじゃないでしょうか。

このタワマンに資産性に過剰な期待は禁物ですが、横浜北仲とはまた別コンセプトとして、従来の湾岸タワー志向な方々にもアリな選択肢だとは思います。

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