ブランズタワー豊洲

ブランズタワー豊洲 モデルルーム訪問レポート 立地・建物・価格・評価など

豊洲徒歩5分以内を名乗れるエリアはさほどありません。元々レンタルのニッケン、その前はシティタワーズ豊洲のモデルルームがあった場所。東電堀の一番深い場所に面した一角は、豊洲駅から近く、かつ周辺が開けている貴重な場所です。ここに2.4万平米という敷地面積のタワーマンションプロジェクトが進行しています。そう、今回取り上げる【ブランズタワー豊洲】です。コンセプトは「愛が、長続きするタワー。」うーむ、意味深!

画像出典:ブランズタワー豊洲 公式Webページより

豊洲徒歩4分表示ながら、敷地とシームレスに豊洲6丁目第2公園・豊洲ぐるり公園が隣接。南側は豊洲西小学校と東電堀、北側はゆりかもめを挟んで豊洲公園と、眺望に高い付加価値が付くタワーマンション立地としては、かなり理想的です。

既に事前案内会が始まっていますが、案内会に来られる人の7割が豊洲住民とのこと。やはりこの立地の良さがわかっていらっしゃるのでしょう、土日は予約がびっしりと入っていて、本プロジェクトに関する豊洲住民の期待度がわかります。

物件概要:

  • 物件名:ブランズタワー豊洲
  • 地上48階建てタワーマンション
  • 内廊下中間免震タワー
  • 総戸数1152戸
  • 敷地内にスーパーと認可保育所が別棟で併設
  • 有楽町線「豊洲」駅から徒歩4分/ゆりかもめ「豊洲」駅から徒歩4分

立地・周辺環境

豊洲駅から徒歩4分。地上に出て少し歩くとすぐに現地についてしまうという印象です。
下の映像はモデルルームで最初に流れるムービーですが、足元空間には広々とした緑地帯で、南側も北側も公園を挟んで水が見える立地であることが確認できます。西側住戸はレインボーブリッジや富士山も見えますが、WILD MAGICや住宅展示場はそのうちタワーマンションになる可能性があります。

GoogleEARTHによる西側住戸の眺望シミュレーション。地上47mから。視線の向こうにワイルドマジックや駐車場が見えますが…

小学校区は当然豊洲西小学校。学校隣接であり、途中に信号はありません。また冒頭にも述べましたが、物件の敷地内に別棟でスーパーが入居します。店舗はまだ未定ですが、広さはだいたいスーパーあおきと同じと言われました。

画像出典:ブランズタワー豊洲 図面集よりスキャン

ということで、立地面でほぼ死角は無く、東湾岸タワーマンションエリアの中でも最上位の立地と評価できます。

建物・内装

元々、こちらの土地取得原価が高すぎて、最初から坪400で出さないと採算が合わないだろうと言われていたところに、豊洲西小学校の仮設校舎を作るために江東区に一部土地を譲渡することになりました。そのあおりを受けて、建物に関しては数字上ではスペックの高さをいろいろ感じられるものの、ところどころ残念な仕様が見られます。

  • 天井高2600mm
  • 順梁2100mmサッシ
  • 奥行1800mmバルコニー
  • 温水式床暖房、リビングの他にキッチン付き
  • 御影石キッチンカウンター
  • キッチン背面カップボード標準
  • ディスポーザー有
  • リビング天井カセットエアコン
  • タンクレストイレ
  • ミストサウナ
  • 内廊下

バルコニーには物干し竿が取り付けられるものがついていません。バルコニーで洗濯物を干すのは規約で禁止とのこと。

また各部屋玄関外には容積率対象外の「防災倉庫」が付いています。下間取りでいうBRという場所です。2平米前後ということでで、防災倉庫がとても広いので備蓄用食料や水がいっぱいおけてとても安心ですね(棒)!実質はトランクルームとして使うのでしょうけど

本物件は15階以上でないと、キッチンが同時給排タイプでないという謎仕様です。普通にモデルルーム見るだけでは見逃すので気を付けてください(75平米のモデルプランで表現されているのでご覧ください)。豊洲で平均坪400なのに・・・。予定価格を見ると14階以下と15階以上で特別な価格のジャンプがあるわけではないので、よっぽど低層階に思い入れが無い限り、第一期で買うなら15階以上をお勧めします。

また、間取りの真ん中に柱と梁が通る部屋が多く、梁が通る部分は容赦なく天井高2100mmの下がり天井となります。今まで1900mmの下がり天井は見たことあるので、そこまでの衝撃ではないのですが、天井高2600mmというメリットが若干薄れてしまってますね。階高はエリアトップクラスの3.35mで素性が良いだけに残念です。建物の最適な柱間距離と、最適な間取りの切り出しがズレてしまったのでしょうか?
1フロア27部屋ありますが、柱が4角配置で下がり天井影響が少ないのはこのうち4タイプ+1タイプ(S-75C)だけです。

たとえば、このモデルルームS-75Aタイプはコンクリートの柱と柱を結んだ部分が天井高2100mmなります。

画像出典:ブランズタワー豊洲 公式Webページより

その他、サッシと面する部分はほぼ下がり天井2100mmとなります。これでは角部屋のFIXサッシが高いことの意味は、外観くらいしかなく、お住いになる方にほぼメリット無しとなってしまいます。

もうひとつ、本建物項で指摘したいのは中間免震を採用したことになる大きなデメリットです。

画像出典:ブランズタワー豊洲 公式パンフレットより

本物件は地下1~2Fをパズル式の機械式駐車場に、3Fを駐輪場とバイク置き場としました。この上に絶縁層としての免震装置を作り、4階以上を免震としました。各エレベーターは地下1F~居住フロアを貫通できなくなり、居住者の動線はいったん4Fで降りて、シャトルエレベーターを経由することになります。1Fから4Fは4基用意したとおっしゃってましたが、手間がかかるのは間違いないです。一方で、この構造を取ったおかげで、タワーパーキングを作らずに済んでいます。これは将来のコストアップ懸念を和らげることにもつながります。
(非常用EV2基は貫通していますが、EXP-J経由となっていて、すべてのエレベーターを1Fまで通せなかった事情が図面からわかります。)

本来ならエスカレーターで4Fまで運ぶようにしたかったはずですが、おそらくコストの問題でエレベーターにしたのだと思われます。中間免震構造ではないのですが、似たような造りのタワマン、ガレリアグランデはエスカレーターを採用し、この建物のスタイリッシュさのシンボルとしています。

うーん、外野ながらこうしてほしかった気がしますね。

ただ、高層ビル内にある高級ホテルなどは、わざと地上階のエントランスは簡素に作り、エレベーターで上がった上階にあるロビーフロアを豪華に演出して高級感を出しています。不便さをむしろ逆手に取った手法ですが、本物件でも似たような効果を上げるために、エレベーターホールを高く、豪華に飾っています。

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(以下2019/07/19更新)

共用施設

前回の項目でお伝えしたように、本マンションは地下1階~3階までに駐車場と駐輪場、4階がロビーフロア兼共用施設群、5階からが居住フロアとなっています。4階は本物件目玉となるグランドエントランスが、33階にスカイビューラウンジがあります。

(4階平面図。クリックすると大きくなります。)

グランドエントランスホール


このエントリのCG画像出典:ブランズタワー豊洲 公式Webページより

タワマンのコア部分を使った天井約10mの大空間エントランスホール。図面からみると少なくとも600平米以上あります。コア部分を使った吹き抜けエントランスは数あれど、ここまで大きいのはなかったのでは。エレベーターを上がってクランクしたところに広々とした大空間で見せる演出がニクいですね。さらに奥に進むと、東電堀の眺望が見えるようになっています。

ゲストルーム 3室

総戸数に対して若干少ないかな?と思うのがゲストルーム。小学校向きに立てられますが、この向きは低層階でも気持ちの良い景色であることがわかります。

この他にも4階には、様々な施設があります。

  • パーティールーム 2室
  • ワーク&スタディーブース
  • パーソナルルーム(個室) 2室
  • キッズルーム
  • フィットネスルーム
  • コワーキングルーム
  • ランドリールーム
  • DIYスタジオ(3階)

スカイビィーラウンジ 33階

お酒が飲めるかどうか聞くのを忘れました。こちらは北西側なので都心方向のダイナミックな眺望を楽しむことができるはずです。天気が良ければ富士山も。

価格

価格です。価格表を営業さんから見せられましたが、最初から覚悟していたものの、やっぱり高い・・・目をこすりながら何度も見直してしまいました。

※この価格表は古い情報です。その後発表された正式な価格表についてはをこちらで公開しています。

ブランズタワー豊洲 予定価格表 プレミアムフロア~高層階
(クリックすると大きくなります)

ブランズタワー豊洲 予定価格表 プレミアムフロア~中層階
(クリックすると大きくなります)

ブランズタワー豊洲 予定価格表 プレミアムフロア~低層階
(クリックすると大きくなります)

1階上がるごとの階数差は20万円ほどで、中古になったときの価格差とほぼ変わりません。先日もお伝えした通り、15階より上から仕様がちょっとだけ良くなるので、上を選べるうちは上を選んだ方が良いです。方角差はそこそこありますが、思ったほどではありません。

中住戸で比較しますと
南西側:425.1万円
南東側:416.0万円
北東側:385.2万円
北西側:386.5万円
でした。これくらいの差であれば、眺望にも日照にも恵まれた方を選んだ方が・・・とも思いますが、南東側3LDKは9100万円台からで、気軽に選べる価格帯ではありません。ただし、今回価格発表されていない67.66平米のS-65Aがあります。四隅に柱があってスパン幅が7.79mあるので、平米数ほどには狭さを感じない?かもです。

今回発表されたプレミアムフロア分を除く45階までの平均坪単価は402.4万円でした。もちろん、豊洲エリアのレコード記録となります。

この価格が妥当かどうかなのですが、一番比較しやすいのは築浅マンションのSKYZとBAYZそして、エリアNo1人気のパークシティ豊洲だと思います。

SKYZとBAYZは300~350万円くらいの成約が多く、平均すると坪330万円強と考えてよいでしょう。パークシティ豊洲もA棟の開けた場所向きやB棟西向きはSKYZ以上の成約が付くことが多くなっています。そうなると、駅距離補正(徒歩4分表示で+坪30万円くらい?)と新築プレミアムを考えると、取引事例で見るとさほど乖離しているとは思えません。

ただ、豊洲駅で坪400超えとなると、もう経験したことのない世界に踏み込んでいるので、このまま資産価値が維持されるとか、高まるのかはわかりません。

「その1」でも言いましたが、デベロッパーの第一想定顧客は、これから家を買う一次取得層ではなく、10年前から豊洲のタワマンに住んでいて、豊洲の発展を見てきた買い替え客であるかのような印象を受けます(シティタワーズ東京ベイでも似た感じを受けました)。見学客の大半が豊洲の住民であるということですから、実際に想定顧客が確実に見学に来ています。彼らは、含み益と残債の減少で売却すれば数千万円の頭金を用意することができる、だからこの価格でも買うことができるはずなのです

でもここまでの相場となると次に容易に空中族・住まいサーフィンできるとは限らない。だから「愛が、長続きするタワー。」だし、「人生最後の引っ越しにしよう」とかというキャッチコピーが生まれるのではないか、性格の悪い私はそう受け取ってしまうわけです。

「もう、他のタワーに住む人を羨ましいと思わない。もう、他の街に住むことを考えようと思わない。」とか、もうここが一番なんだから、買った後の次を考えてはいけない。比較したら負け、という感じ。うまく表現されているな~。「空中族はもう終わり。豊洲最高の場所で、いっちょあがりのタワーマンション」ということですね。

さて、46、47階のプレミアムフロア、48階のロイヤルプレミアムフロア向けに、この3フロアしか止まらない特別なエレベーターが用意されています。坪600万円を超える価格ですから、特別仕様なのでしょう(現物のモデルルームはまだ公開されていない)。一般人が見学できるかわからないのですが、できたら見てみたいものです。

しかし、この価格表を見た後にパークタワー晴海の最上階価格を見ると、安いなぁと改めて感じました。あそこは最上階に価格が載っていなさ過ぎましたね。

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(以下2019/07/21更新)

最後に周辺相場と現時点での総評をお伝えして終わりとしましょう。

維持費

管理費は平米あたり444円(→399円に変更されたそうです)、修繕積立金は平米115円でした。お部屋の価格だけでなく管理費まで高い・・・湾岸タワーマンションとしても、もちろんレコード記録です。

震災以降のタワマンは、駐車場付帯率が減る→駐車場使用料金から管理費の補てんが減る→初期設定の管理費が上がる、という図式でどんどん上がっているのですが、水物施設が無いのに管理費390円は凄いですね。

こちらの図面を見ていただければわかりますが、グランドエントランスホールから、EV階層は4つに分かれてます。「4~19F」「19~33F」「33~45F」「46~48F」刻みとなります。なんと、プレミアムフロア・ロイヤルプレミアムフロア専用の高速エレベーターが三基も用意されているとは・・・管理費の高さはこれだけが原因ではないと思いますが、利便性において、一般フロアとの格差が出ているのにプレミアムと一般フロアで平米あたりの管理費は同じ、というのは今まで湾岸タワマンには無かったはずです。

一番上のフロアだけとか、上から3フロアだけ特別仕様、該当階のエレベーターホールはセキュリティがもう一つつくとか、そのフロアだけ内廊下というのは、ほかのタワマンでも事例はありましたが、専用エレベーターの設置までは踏み込んでいませんでした。

美点といえば、このマンションは各住戸で専用使用ができる住戸用防災備蓄倉庫だけでなく、館内あらゆる個所にマンション用の防災用備蓄倉庫・災害用格納庫が設定されています。過去、ここまで設定されたタワマンは見たことが無く、重武装です。これは備蓄倉庫の容積率緩和を最大限に使ったからだと思われますが、備蓄場所が多くて災害に備えたマンション、であることは確かです。

CGを見ると、本物件東側を除き、相当空地に囲まれた立地であることがわかります。タワーマンションの価値の源泉は大規模と眺望であり、このマンションは両方を満たすことになります。


画像出典:ブランズタワー豊洲 公式Webページより

2019年時点での周辺周辺相場

周辺の大規模新築マンションの相場とブランズタワー豊洲を比較してみましょう。こちらが2017年以降に発売された大規模マンションの物件平均坪単価です。ドゥ・トゥールの販売開始はもっと前なのですが、わかりやすく入れました。この数字は第一期からの累計平均です。

改めてこう見ると、HARUMI FLAG安いですね…江東区と中央区で坪単価が100万円違うのを同時期に見られるのは今だけでしょう。こちらが一覧です。

物件名坪単価
ドゥ・トゥール366
パークタワー晴海344
シティタワーズ東京ベイ349
プラウドシティ越中島303
ベイサイドタワー晴海376
MID TOWER GRAND424
プレミスト有明ガーデンズ305
プラウドシティ東雲キャナルマークス330
HARUMI FLAG(発売前)300?

こう俯瞰して見ると、直接の比較対象・ライバル物件は月島駅徒歩2分のMID TOWER GRANDか、国際展示場駅徒歩4分のシティタワーズ東京ベイでしょう。ただ、月島とは駅近という共通点があるも立地やコンセプトがあまりにも違うし、有明ともだいぶ立ち位置が違うのであまり購入者希望者層は被らないんじゃないかな・・・むしろHARUMI FLAGとこっちかで迷う人はいそうです。70平米駅近タワーマンションか、95平米目の前海の板状大規模マンションか。値段はどちらも一緒ですからね。(む、こちらもあんまり被らないかな?)

追記:20201126 こちらのライバル物件との比較は2019年当時のものであり、2020年末時点ではブランズタワー豊洲が相対的に浮上してきたことは事実です。こちらのエントリも合わせてご覧ください。

ブランズタワー豊洲の総評

「恵まれた立地とインパクトがある外観に、若干不満のある構造と間取り」これがブランズタワー豊洲の評価です。

マンションなんて立地がすべて、それ以外は全部オマケ。という方にとっては、豊洲の中でも最高の立地に建ち、しかもデザイン性にも優れてランドスケープも広々とした大規模タワーマンション、という要素だけで良いはずです。坪400万円という値段も上図のように周辺の新築タワーマンションや好調な築浅タワマン成約事例と比べると、新築プレミアムを加味すれば相当割高ということでもなく、絶妙なポジションに収まっています。10年前の豊洲と違っていまは相当便利になりましたし、各種公園やインフラ、ビル街なども新しく揃いはじめています。

しかし、豊洲で坪400万円という、過去から一段ジャンプアップした価格であれば、立地や外観だけでなく、間取りや仕様にももう少しこだわりを入れてほしかったのがマンションブロガーとしての本音です。この平面図を見れば、ほとんどの部屋で真ん中に柱が設定されています。柱と柱の間には大梁が通り、専有部に影響が出てしまう以上、なるべく最適化した間取りで見たかったなと、思ってしまいました。専有部の仕様も天カセ以外は特に普通。天井の凹凸は若干目立つように思えましたし、角部屋のダイレクトウィンドウをフルに活かせない天高や外観デザインのため眺望を犠牲にした乳白色ガラス設定部屋の存在、LowEでない複層ガラスなど疑問符が付きます。


画像出典:ブランズタワー豊洲 図面集よりスキャン

従来の豊洲のタワーマンションというと、一般サラリーマンがなんとか手の届く範囲で買えるというのが売りだったのですが、坪400水準では一般のサラリーマンは買うことができません。親から相当な援助があるか、飛び抜けた高収入であるか、、、それとも以前の家を売却して益出しして、このマンションに注ぐかです。湾岸タワマン空中族の着陸地点、それがブランズタワー豊洲です。

愛が、長続きするタワー。僭越ながらそれに一言付け加えさせてもらえば『”豊洲”愛が、長続きするタワー』。豊洲の一番おいしい場所を一番高い価格で。他と比較する必要なんて、このマンションを選ぶ人には必要ないのです。なんといっても、豊洲は最高の場所なのですから。


画像出典:ブランズタワー豊洲 公式Webページより


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コメント

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    • 湾岸オタク
    • 2019年 7月 16日

    こんばんわ。
    BTTはまだ全戸同時吸排に変更するとか間に合うんですかね。

    構造的な部分は仕方ないと思いますが、現時点での検討者の不満を真摯に分析して、要求に応える姿勢を見せれば、このマンションは立地の強みを活かして順調に売れる気はしています。

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