ブランズタワー豊洲

ブランズタワー豊洲 モデルルーム訪問 その1

豊洲徒歩5分以内を名乗れるエリアはさほどありません。元々レンタルのニッケン、その前はシティタワーズ豊洲のモデルルームがあった場所。東電堀の一番深い場所に面した一角は、豊洲駅から近く、かつ周辺が開けている貴重な場所です。ここに2.4万平米という敷地面積のタワーマンションプロジェクトが進行しています。そう、今回取り上げる【ブランズタワー豊洲】です。コンセプトは「愛が、長続きするタワー。」うーむ、意味深!

画像出典:ブランズタワー豊洲 公式Webページより

豊洲徒歩4分表示ながら、敷地とシームレスに豊洲6丁目第2公園・豊洲ぐるり公園が隣接。南側は豊洲西小学校と東電堀、北側はゆりかもめを挟んで豊洲公園と、眺望に高い付加価値が付くタワーマンション立地としては、かなり理想的です。

既に事前案内会が始まっていますが、案内会に来られる人の7割が豊洲住民とのこと。やはりこの立地の良さがわかっていらっしゃるのでしょう、土日は予約がびっしりと入っていて、本プロジェクトに関する豊洲住民の期待度がわかります。

物件概要:

  • 物件名:ブランズタワー豊洲
  • 地上48階建てタワーマンション
  • 内廊下中間免震タワー
  • 総戸数1152戸
  • 敷地内にスーパーと認可保育所が別棟で併設
  • 有楽町線「豊洲」駅から徒歩4分/ゆりかもめ「豊洲」駅から徒歩4分

立地・周辺環境

豊洲駅から徒歩4分。地上に出て少し歩くとすぐに現地についてしまうという印象です。
下の映像はモデルルームで最初に流れるムービーですが、足元空間には広々とした緑地帯で、南側も北側も公園を挟んで水が見える立地であることが確認できます。西側住戸はレインボーブリッジや富士山も見えますが、WILD MAGICや住宅展示場はそのうちタワーマンションになる可能性があります。

GoogleEARTHによる西側住戸の眺望シミュレーション。地上47mから。視線の向こうにワイルドマジックや駐車場が見えますが…

小学校区は当然豊洲西小学校。学校隣接であり、途中に信号はありません。また冒頭にも述べましたが、物件の敷地内に別棟でスーパーが入居します。店舗はまだ未定ですが、広さはだいたいスーパーあおきと同じと言われました。

画像出典:ブランズタワー豊洲 図面集よりスキャン

ということで、立地面でほぼ死角は無く、東湾岸タワーマンションエリアの中でも最上位の立地と評価できます。

建物・内装

元々、こちらの土地取得原価が高すぎて、最初から坪400で出さないと採算が合わないだろうと言われていたところに、豊洲西小学校の仮設校舎を作るために江東区に一部土地を譲渡することになりました。そのあおりを受けて、建物に関しては数字上ではスペックの高さをいろいろ感じられるものの、ところどころ残念な仕様が見られます。

  • 天井高2600mm
  • 順梁2100mmサッシ
  • 奥行1800mmバルコニー
  • 温水式床暖房、リビングの他にキッチン付き
  • 御影石キッチンカウンター
  • キッチン背面カップボード標準
  • ディスポーザー有
  • リビング天井カセットエアコン
  • タンクレストイレ
  • ミストサウナ
  • 内廊下

バルコニーには物干し竿が取り付けられるものがついていません。バルコニーで洗濯物を干すのは規約で禁止とのこと。

また各部屋玄関外には容積率対象外の「防災倉庫」が付いています。下間取りでいうBRという場所です。2平米前後ということでで、防災倉庫がとても広いので備蓄用食料や水がいっぱいおけてとても安心ですね(棒)!実質はトランクルームとして使うのでしょうけど

本物件は15階以上でないと、キッチンが同時給排タイプでないという謎仕様です。普通にモデルルーム見るだけでは見逃すので気を付けてください(75平米のモデルプランで表現されているのでご覧ください)。豊洲で平均坪400なのに・・・。予定価格を見ると14階以下と15階以上で特別な価格のジャンプがあるわけではないので、よっぽど低層階に思い入れが無い限り、第一期で買うなら15階以上をお勧めします。

また、間取りの真ん中に柱と梁が通る部屋が多く、梁が通る部分は容赦なく天井高2100mmの下がり天井となります。今まで1900mmの下がり天井は見たことあるので、そこまでの衝撃ではないのですが、天井高2600mmというメリットが若干薄れてしまってますね。階高はエリアトップクラスの3.35mで素性が良いだけに残念です。建物の最適な柱間距離と、最適な間取りの切り出しがズレてしまったのでしょうか?
1フロア27部屋ありますが、柱が4角配置で下がり天井影響が少ないのはこのうち4タイプ+1タイプ(S-75C)だけです。

たとえば、このモデルルームS-75Aタイプはコンクリートの柱と柱を結んだ部分が天井高2100mmなります。

画像出典:ブランズタワー豊洲 公式Webページより

その他、サッシと面する部分はほぼ下がり天井2100mmとなります。これでは角部屋のFIXサッシが高いことの意味は、外観くらいしかなく、お住いになる方にほぼメリット無しとなってしまいます。

もうひとつ、本建物項で指摘したいのは中間免震を採用したことになる大きなデメリットです。

画像出典:ブランズタワー豊洲 公式パンフレットより

本物件は地下1~2Fをパズル式の機械式駐車場に、3Fを駐輪場とバイク置き場としました。この上に絶縁層としての免震装置を作り、4階以上を免震としました。各エレベーターは地下1F~居住フロアを貫通できなくなり、居住者の動線はいったん4Fで降りて、シャトルエレベーターを経由することになります。1Fから4Fは4基用意したとおっしゃってましたが、手間がかかるのは間違いないです。一方で、この構造を取ったおかげで、タワーパーキングを作らずに済んでいます。これは将来のコストアップ懸念を和らげることにもつながります。
(非常用EV2基は貫通していますが、EXP-J経由となっていて、すべてのエレベーターを1Fまで通せなかった事情が図面からわかります。)

本来ならエスカレーターで4Fまで運ぶようにしたかったはずですが、おそらくコストの問題でエレベーターにしたのだと思われます。中間免震構造ではないのですが、似たような造りのタワマン、ガレリアグランデはエスカレーターを採用し、この建物のスタイリッシュさのシンボルとしています。

うーん、外野ながらこうしてほしかった気がしますね。

ただ、高層ビル内にある高級ホテルなどは、わざと地上階のエントランスは簡素に作り、エレベーターで上がった上階にあるロビーフロアを豪華に演出して高級感を出しています。不便さをむしろ逆手に取った手法ですが、本物件でも似たような効果を上げるために、エレベーターホールを高く、豪華に飾っています。

ということで、次回は共用施設と価格についてです。

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コメント

  • コメント (1)

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    • 湾岸オタク
    • 2019年 7月 16日

    こんばんわ。
    BTTはまだ全戸同時吸排に変更するとか間に合うんですかね。

    構造的な部分は仕方ないと思いますが、現時点での検討者の不満を真摯に分析して、要求に応える姿勢を見せれば、このマンションは立地の強みを活かして順調に売れる気はしています。

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