有明

他の湾岸地域と比べた有明の強み

他湾岸地域と比べた有明の強みとはなんでしょうか。
「湾岸最深の住居エリアとしての有明の立ち位置」
で挙げた項目から少し詳しく述べていきましょう。

Strengths(内部要因による強み)

1:臨海副都心に指定された地区である。

写真の出典:東京都港湾局
有明は臨海副都心計画の一部であって、他地域よりインフラ整備が
優先的に行われます。現在、タワーマンションの目の前の道路について
水道管の耐震工事と歩道拡張工事が行われています。
マンション裏手側の「ふれあいロード」ですが、平成25年度末の
完成予定と先日江東区から発表がありました。
近所の江東区青海には4月オープンのダイバーシティ東京を始め
開発計画がいくつか発表されています。

2:元々住んでいた人はおらず、住民はすべて外からやって来た

新しく移ってきた人ばかりですので、祭りなどの地域コミュニティの形成は
まさにこれからの地区です。(私が知る限り地域でのお祭りはただ一度だけ)
住民はさまざまなところからやってきたので、バラエティに富んでおり、
かつ年収層が高いところで安定しています。


写真の出典:プレジデント公式サイト
プレジデント社の年収マップでは有明地区の世帯平均年収は
東京で最も高い地区に指定されていました。
このことは、地区の公立小中学校のレベルにも影響します。
(結果はまだ出ていませんが、有明小のレベルは豊洲北小同様、都内屈指でしょう)
地区の小中学校のレベルが高ければ、
遠方の私立小学校にわざわざ行かす必要もなく子どもの時間も取れます。
電車に揺られて通学する小学生より、近くの小学校に通う小学生の方が
運動能力の平均が高くなるのは当然です。

3:タワーマンション以外高い建物はなく、圧迫感が少ない


写真の出典:シティタワー有明
タワーマンションは有明北の広い地区内に現状5つ。
それぞれ離れているので圧迫感が少なく、
海や運河の近さも相まって「空が広い」印象を受けます。
近くの豊洲東雲台場、特に東雲キャナルコートとは全く違います。

4:価格が他のエリアより比較的安く、豪華共有施設を持ったタワーマンションが安価に手に入る

隣接の台場・晴海・豊洲に比べて中古マンションは比較的安価です。
特にオリゾンマーレ/ガレリアグランデはコンパクトにまとまった
いいマンションですが坪単価の中央値は200万円以下。
狭め2LDKであれば4000万円以下で手に入ります。
これは埼玉県ならともかく東京23区他の地域のタワーマンションではなかなか見当たりません。
有明地区は売り出しの部屋も多いので少し時間をかければある程度条件の良い部屋が手に入ります。

有明の最初のマンション、オリゾンマーレは豪華共有施設を持った
一種のリゾートマンションとして建てられました。

写真の出典:プロパスト
この流れはシティータワー有明を除くブリリア有明スカイタワーまで続いています。
豪華共有施設は、維持費の高騰にも繋がりますが坪単価が他の地区より安いので
この欠点はカバーできると考えます。

5:賃貸住宅がエリア内に極端に少なく、賃貸相場は他地域より高めである

有明隣接地区の豊洲・晴海・東雲・台場ですが、豊洲を除くこれらの地区
(追記:豊洲4丁目アパートがありました)
には都民/都営住宅があります。公的な賃貸住宅の存在は相場を下げる要因となります。
有明地域には公的な賃貸住宅はなく、民間賃貸マンションはありますが、
分譲タワーマンションの戸数に比べてわずかな戸数です。
(豊洲・晴海・東雲・台場にはUR賃貸もある、有明にはない)

写真の出典:プロパスト
全体として分譲マンション中心の相場形成がされるため、賃料相場が高止まりします。
価格が割安な割に賃貸相場は高め、結果としてPERが低い値が出ます。
将来の転売や貸し出しまで考えれば、大きな利点です。

6:りんかい線ゆりかもめ共に現状座って通勤できる路線である

りんかい線・ゆりかもめ共に平日7時~8時の通勤ラッシュ時間帯でも
車両を選べばほぼ座ることができます。

写真の出典:りんかい線公式サイト
特にりんかい線は恵比寿まで20分・新宿まで25分間座れますので
本や新聞を読むなりPCで作業するなり、朝の時間帯にゆったりとした時間を取ることができます。
東京の西側私鉄の通勤環境から考えれば夢のような環境です。
もちろん、帰り道も混雑とは無縁です。

次回は、他の湾岸地域と比べた有明の弱みを考えてみましょう。

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